行政調(diào)控效應(yīng)遞減明顯

  今年上半年，隨著新“國(guó)五條”細(xì)則落地，也宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了“國(guó)五條”的政策方向。

  然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒仍難退，百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高，自4月起均價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，環(huán)比連續(xù)13個(gè)月上漲，近3個(gè)月漲幅持續(xù)收窄，同比連續(xù)7個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。

  業(yè)內(nèi)人士黃瑜告訴記者，上半年成交量為近4年同期最高，“國(guó)五條”出臺(tái)后的第二季度，成交量降幅明顯小于2010年的“國(guó)十條”。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交2522萬(wàn)平方米，與2010年~2012年同期相比增幅均超過(guò)35%，處于近4年同期最高水平。

  與此同時(shí)，“地王”頻出也觸動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)。以上海為例，5月9日，上海浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)拍賣的其中兩個(gè)地塊，樓面單價(jià)接連刷新該市年內(nèi)單價(jià) “地王”。20天后，上?？們r(jià)地王又被刷新，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億奪得長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道地塊，溢價(jià)57%。

  鏈家市場(chǎng)研究部張旭告訴記者，新“國(guó)五條”的沖擊逐漸被消化，住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市場(chǎng)較2012年出現(xiàn)明顯變化，雖然受到新“國(guó)五條”細(xì)則沖擊，但政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境都比較穩(wěn)定，購(gòu)房者預(yù)期較為一致，市場(chǎng)熱度升高，需求集中釋放。

  此外，不錯(cuò)的銷售情況在房企業(yè)績(jī)中也得到體現(xiàn)，鏈家統(tǒng)計(jì)顯示，2013年6月，萬(wàn)科等23家發(fā)布月度成交信息的房企的銷售業(yè)績(jī)合計(jì)958.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.8%。25家主流房企上半年銷售額合計(jì)5338.7億元，同比增長(zhǎng)45.9%。

  新一輪房地產(chǎn)調(diào)控并未引起驚濤駭浪，甚至有“空調(diào)”之勢(shì)。多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這已經(jīng)是本輪房地產(chǎn)行政調(diào)控第五次升級(jí)，市場(chǎng)多方主體都已經(jīng)有了抗體，調(diào)控效應(yīng)遞減已十分明顯。

  上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì) 記者表示，在市場(chǎng)短周期步入上行通道后，即便是有新政施壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時(shí)，就算多數(shù)指標(biāo)可能逆轉(zhuǎn)下行，估計(jì)最快也要等到四季度。

  長(zhǎng)效機(jī)制正在謀劃之中

  在新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，決策層的注意力似乎鮮在樓市停留，政策再次進(jìn)入真空期，但從各地方的動(dòng)向不難看出，一系列長(zhǎng)效機(jī)制卻正在積極謀篇之中。

  黃瑜表示，作為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略落實(shí)、土地制度改革等一系列配套制度或?qū)⒃谙掳肽曛鸩铰鋵?shí)，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

  多方消息均顯示，繼上海與重慶后，目前杭州的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案也已經(jīng)上報(bào)，并有望在年內(nèi)推出。國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表態(tài)稱，正考慮擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作。

  據(jù)了解，新房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市在征收辦法上將更傾向于上海模式，即“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義：一是對(duì)增量住房進(jìn)行征稅，不會(huì)覆蓋存量；二是在劃定人均免征面積的基礎(chǔ)上，對(duì)超出部分征稅。

  此外，3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于實(shí)施 《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工通知中提出，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智5月也表示，國(guó)土部正積極會(huì)同有關(guān)部門推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度有利于未來(lái)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和全面開征，持有多套房的家庭會(huì)面臨房產(chǎn)稅持有成本的增加，從而間接影響購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)投資的熱情，減少市場(chǎng)不合理性需求。

  一位接近決策層的專家向記者表示，地方財(cái)政收入來(lái)源與事權(quán)的統(tǒng)一是高層十分關(guān)心的問題，而“地王”頻出背后的土地財(cái)政怪圈折射出地方稅源不足，房產(chǎn)稅和資源稅無(wú)疑是未來(lái)的改革方向。

  而在解決需求端問題時(shí)，保障房工作已逐漸進(jìn)入一個(gè)新階段。黃瑜表示，與2011及2012年相比，今年保障性安居工程新開工及基本建成套數(shù)目標(biāo)都有所減少。2013年全國(guó)保障房建設(shè)的工作重心開始由建設(shè)數(shù)量上轉(zhuǎn)移至求質(zhì)求量、發(fā)揮實(shí)效。此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前行政調(diào)控正在積極為長(zhǎng)效機(jī)制建立爭(zhēng)取時(shí)間。

  近1個(gè)月部分高價(jià)成交地塊

  23.09億 廣州白云配件廠地塊6月18日直逼該區(qū)今年總價(jià)“地王”47.21億 上海徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊6月27日創(chuàng)上?？們r(jià)“地王”53.72億 重慶溉瀾溪地塊6月27日創(chuàng)重慶今年總價(jià)“地王”48.70億 上海張江高科(600895,股吧)技園地塊7月3日再次刷新上?？們r(jià)記錄17.70億 北京夏家胡同地塊7月3日成住宅單價(jià)“地王”6.03億 廣州荔灣區(qū)一商業(yè)金融地塊7月8日成該區(qū)商業(yè)單價(jià)“地王”37億 上海梅隴新中心一商住地塊7月11日成交，溢價(jià)率達(dá)115%。