日前，央企中糧地產(chǎn)(證券代碼：000031)通過(guò)70輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，以23 .6億元人民幣總價(jià)及配建3 .3萬(wàn)平方米公租房的條件，競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村H IJ地塊。業(yè)內(nèi)估算，扣除公租房部分后，該地塊的樓面均價(jià)超過(guò)4 .8萬(wàn)元/平方米，成為北京土地市場(chǎng)新的單價(jià)地王。

 

中糧地產(chǎn)隨后發(fā)布的拿地公告顯示，該地塊建設(shè) 用 地 規(guī) 模7 5 3 5 9 .7 9平 方 米 ， 建 筑 控 制 規(guī) 模81716平方米；規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地 和 醫(yī) 院 用 地 ； 出 讓 年 限 為 住 宅70年 、 商 業(yè)40年、綜合50年。

 

鏈 家 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 研 究 部 張 旭 分 析 認(rèn) 為 ， 截 至 目前，孫河鄉(xiāng)成交的五宗居住類地塊是都是低密度用地。而中糧地產(chǎn)當(dāng)日拿下的西甸村H IJ地塊整體容積率不足1 .1，且配建較大比例的公租房，“無(wú)論是平均樓面價(jià)，還是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前同區(qū)域其他房企的紀(jì)錄”。

 

張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，盡管中糧地產(chǎn)在激烈爭(zhēng)奪中最終競(jìng)得該宗地塊，“但同時(shí)也付出了更高的代價(jià)，未來(lái)開發(fā)難度很大”。張旭認(rèn)為，該地塊公租房面積達(dá)到3 .3萬(wàn)平方米，占到總建設(shè)面 積 的 四 成 。 而 此 前 一 家 房 企 競(jìng) 得 同 區(qū) 域 一 宗 地塊，其公租房面積僅占到3%。

 

“如果排除公租房，該地塊商品住宅部分樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米”。張旭說(shuō)，目前該地塊周邊在售項(xiàng)目有上東別墅、上東假日等高端豪宅以及康營(yíng)小區(qū)等普通住宅。其中，上東別墅、上東假日的成交均價(jià)在四萬(wàn)元至五萬(wàn)元左右，康營(yíng)小區(qū)則在兩萬(wàn)元左右。“這些現(xiàn)有項(xiàng)目都會(huì)增加中糧地產(chǎn)對(duì)地王地塊的定位開發(fā)和未來(lái)銷售難度”。

 

瑞 銀 證 券 有 限 責(zé) 任 公 司 的 一 份 研 究 報(bào) 告 則 指出 ， 中 糧 地 產(chǎn) 高 價(jià) 拿 地 正 凸 顯 公 司 當(dāng) 前 的 發(fā) 展 困境。該報(bào)告估算，扣除公租房部分后，中糧地產(chǎn)所拿地塊的樓面均價(jià)將達(dá)到48444元/平方米。

 

報(bào) 告 進(jìn) 一 步 分 析 指 出 ，2012年 以 來(lái) 龍 湖 地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)和首開股份，曾先后在鄰近區(qū)域競(jìng)得土 地 。 在 成 交 地 塊 的 樓 面 均 價(jià) 方 面 ， 龍 湖 地 產(chǎn) 為20158元/平方米，泰禾集團(tuán)為28559元/平方米，首 開 股 份 兩 個(gè) 地 塊 分 別 為2 5 9 3 0元/平 方 米 、26358元/平方米。

 

瑞 銀 證 券 有 限 責(zé) 任 公 司 研 究 員 李 宗 彬 分 析 認(rèn)為，中糧地產(chǎn)的“地王”購(gòu)地成本遠(yuǎn)超合理水平，盈 利 前 景 欠 佳 。 “ 該 區(qū) 域 可 比 項(xiàng) 目 的 售 價(jià) 約 在45000元/平方米至60000元/平方米，因此我們認(rèn)為公司這一項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)盈利”。

 

另有業(yè)內(nèi)分析人士指出，中糧地產(chǎn)該地王價(jià)格已經(jīng)逼近龍湖一期產(chǎn)品售價(jià)，盡管孫河區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)突破10萬(wàn)的局面已經(jīng)可以預(yù)見，但是“產(chǎn)品定位的打造以及項(xiàng)目的入市時(shí)間將成為關(guān)鍵，而這些都對(duì)中糧在高端產(chǎn)品線上的操控能力提出了更大的挑戰(zhàn)”。

 

值得一提的是，新一輪調(diào)控以來(lái)，北京高端住宅市場(chǎng)一直施行嚴(yán)厲的預(yù)售監(jiān)管政策，要求產(chǎn)品預(yù)售價(jià)格不得高于同等項(xiàng)目以往的成交價(jià)格。在此背景下，上半年眾多高端住宅產(chǎn)品因價(jià)格原因無(wú)法通過(guò)建委的預(yù)售審批。

 

在此基礎(chǔ)上，北京的預(yù)售監(jiān)管措施仍在升級(jí)，7月1日新實(shí)施《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦 法 》 ， 進(jìn) 一 步 將 所 有 申 請(qǐng) 商 品 房 預(yù) 售 許 可 的 項(xiàng)目、所有形式的預(yù)售購(gòu)房款都納入監(jiān)管范圍。嚴(yán)重違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將可能被暫停在北京市全部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。

 

而高端產(chǎn)品近期的成交量也不容樂觀，根據(jù)麗茲 行 豪 宅 研 究 院 最 新 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 據(jù) 顯 示 ，7月 第 三 周(15-21日)高端二手住宅成交42套，環(huán)比第二周下降2 2 .2 2 %； 高 端 新 房 成 交3 5套 ， 同 比 下 降61 .53%。

 

事實(shí)上，中糧地產(chǎn)拿下的地王不僅無(wú)法在后續(xù)市場(chǎng)的產(chǎn)品開發(fā)方面取得成本優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)上也很可能成為一塊“燙手山芋”。由于國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)“大地塊、大企業(yè)”的跟蹤監(jiān)管制度，近段時(shí)間已經(jīng)出現(xiàn)“央企地王退地”的先例。

 

瑞銀方面的分析認(rèn)為，中糧地產(chǎn)斥重金奪地王的深層次原因在于“公司競(jìng)爭(zhēng)力不足”。“中糧地產(chǎn)在2012年土地市場(chǎng)低迷時(shí)未能購(gòu)入新項(xiàng)目，而2013年土地市場(chǎng)高漲時(shí)購(gòu)入高價(jià)地塊，凸顯出公司土地儲(chǔ)備不足的困境，也反映出公司把握市場(chǎng)節(jié)奏的能力較差。中糧地產(chǎn)的業(yè)務(wù)位于北京、上海、天津、南京等10個(gè)一二線城市，這些城市已被萬(wàn)科、中海、龍湖等一線房企主導(dǎo)，公司既無(wú)開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)，又無(wú)資金優(yōu)勢(shì)，恐難拿到低成本的項(xiàng)目”。