2013年上半年濟(jì)南土地供應(yīng)總量達(dá)到79宗,成交61宗。奧體、高新唐冶、西客站片區(qū)成為上半年土地供應(yīng)、成交主力。在少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊引來多輪競(jìng)爭(zhēng)搶拍的同時(shí),也出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象,兩極分化明顯。
上半年推地79宗
根據(jù)濟(jì)南市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,濟(jì)南土地供應(yīng)總量為79宗,成交61宗,整體延續(xù)平穩(wěn)勢(shì)頭。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),濟(jì)南市土地市場(chǎng)第一季度共推出居住、商業(yè)金融業(yè)用地43宗,成交39宗;第二季度共推出居住、商業(yè)金融業(yè)用地36宗,成交22宗。
根據(jù)思源經(jīng)紀(jì)報(bào)告顯示,除了5月份沒有土地供應(yīng)外,其它各月均有土地供應(yīng),表現(xiàn)均衡,基本處于15宗、56萬(wàn)平米左右的市場(chǎng)格局。
從成交單價(jià)來看,2013年上半年土地成交單價(jià)為346萬(wàn)元/畝,略低于2012年的371萬(wàn)元/畝,降幅為6.7%;從樓面地價(jià)來看,2013上半年的樓面地價(jià)為2269元/平米,高于2012年1769元/平米的樓面地價(jià),增長(zhǎng)28.3%。上半年的土地成交中,熱點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈,在一定程度上拉升了樓面地價(jià),但總體來說,除少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊外,低價(jià)成交仍為主要趨勢(shì)。
從供應(yīng)區(qū)域來看,上半年濟(jì)南土地供應(yīng)集中在奧體、高新唐冶和西客站三大片區(qū),三區(qū)域的供應(yīng)面積占總供應(yīng)量的80.5%。其中歷下區(qū)以住宅用地為主,化纖廠路和旅游路板塊為主力支撐;高新區(qū)同樣以住宅用地為主;槐蔭區(qū)尤其是西客站片區(qū)則以商服用地為主。
具體到區(qū)域來看,槐蔭區(qū)商業(yè)用地成交量居首,其中西客站片區(qū)成交土地占到相當(dāng)大部分。西客站片區(qū)周邊配套將日益完善,集合商業(yè)、公寓、寫字樓等多種業(yè)態(tài)模式,伴隨著新區(qū)建設(shè)的不斷深入,將為該區(qū)域帶來新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。
土地成交兩極分化
從上半年的土地成交競(jìng)爭(zhēng)來看,熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊,仍為開發(fā)商爭(zhēng)奪的首選。2013年3月底,經(jīng)過三十五輪叫價(jià),舜耕路上起價(jià)6.3億元捆綁出讓的原城建學(xué)校地塊最終以11.9億元天價(jià)被摘走。根據(jù)容積率推算,這個(gè)地塊每平方米樓面地價(jià)已突破萬(wàn)元,建成后每平方米市場(chǎng)價(jià)至少要在兩萬(wàn)元,成為2013年以來的首個(gè)地王。據(jù)悉,當(dāng)天另外10塊土地均以底價(jià)成交。
在上半年土地拍賣過程中,記者發(fā)現(xiàn)30輪以上的競(jìng)價(jià)情況多次出現(xiàn),除了原城建學(xué)院,閔子騫路東側(cè)的原濟(jì)南市信益紙箱廠地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到48輪,以1.23億元價(jià)格被山東中旭物業(yè)管理有限公司競(jìng)得;7月17日,海亮地產(chǎn)以37輪競(jìng)價(jià),8.4億元拿下西客站區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。
“與往年不同,土地成交呈明顯的兩極分化,要么是天價(jià)成交,多輪競(jìng)拍,要么底價(jià)成交或是流拍,中間幾乎沒有過渡。”多次參與競(jìng)拍的李先生說到。他表示,“2013年上半年有10宗土地流拍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的一宗流拍,可見開發(fā)商更趨理性。”
對(duì)于高溢價(jià)土地,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,核心城區(qū)、稀缺地塊、無搬遷問題是房企爭(zhēng)搶的主要原因。而底價(jià)成交的土地,多在二環(huán)以東或是以西,以西客站和唐冶片區(qū)為主力。
分析人士認(rèn)為,由于多數(shù)房企年度任務(wù)完成大半,資金充裕,補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。在當(dāng)前的政策環(huán)境下,土地市場(chǎng)的回升態(tài)勢(shì)還將延續(xù),且范圍有擴(kuò)大之勢(shì)。特別是在綠地、中海、恒大等品牌房企大面積土地開發(fā)的引領(lǐng)下,不少房企對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期看好,拿地?zé)崆楦邼q。
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