伍哥，60后，微胖，蓄一縷胡須，很有型。餐飲業(yè)老板，廣州某知名連鎖素食餐館就是其旗下的一個(gè)招牌。除了熱愛老本行、資深吃貨這個(gè)招牌外，伍哥投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)十分豐富，記者也是某開發(fā)商“牽橋搭線”認(rèn)識(shí)他的，該開發(fā)商的操盤手稱：“一開始就驚嘆怎么做飲食的都能這么有錢，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，哇，這個(gè)人混樓市的經(jīng)歷比我還資深得多。”據(jù)說(shuō)，伍哥經(jīng)手的物業(yè)多至上百套，當(dāng)記者用這個(gè)“緋聞”詢問(wèn)他時(shí)，他搖著頭說(shuō)：“沒(méi)有沒(méi)有……”讓他給出一個(gè)確切的數(shù)字，他思考了半天仍不肯說(shuō)出一個(gè)具體答案，“幾十套應(yīng)該有，上百套嘛，應(yīng)該還不到，繼續(xù)努力，繼續(xù)努力吧。”說(shuō)完，便爽朗地哈哈大笑起來(lái)。

 

此前，伍哥經(jīng)手的物業(yè)基本都是一手樓，九成是短線操盤，他屢屢在開盤時(shí)逢低吸納，微利就轉(zhuǎn)名出售，出手“快、準(zhǔn)、狠”。伍哥堅(jiān)定地認(rèn)為，房子也有“青春期”，其投資價(jià)值最大的時(shí)期，一般不會(huì)超過(guò)10年，所以一定要在這10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房子的變相增值。“和女孩子一樣啊，青春是很短的，二十來(lái)歲不談戀愛。等到三十多了，就會(huì)發(fā)現(xiàn)價(jià)值大不如前了，也沒(méi)那么多人追了１

 

對(duì)于大部分市民來(lái)說(shuō)，短炒應(yīng)該是難度不小的技術(shù)活兒。

 

但對(duì)于伍哥來(lái)說(shuō)，在他的“字典”里，所謂的“炒房”當(dāng)然指的是“短線投資”，“長(zhǎng)線持有那不能叫‘投資’，應(yīng)該叫‘理財(cái)。所以，伍哥談的全是短線持有物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)。不過(guò)，最近幾年，由于有“5年內(nèi)轉(zhuǎn)手要征重稅”，且有限購(gòu)、限貸等政策的束縛，伍哥這招也許也不太好使了。伍哥也坦言，炒房的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。但是他仍然堅(jiān)定地認(rèn)為，就算不是抱著炒房的心態(tài)，只要有“投資”的想法，持有房子一般都不要超過(guò)10年就轉(zhuǎn)手。除非你是當(dāng)存銀行，只是想拿租金抵通脹那就另當(dāng)別論了。

 

炒房 做到又快又好

 

伍哥說(shuō)，他自己從來(lái)不買樓齡太長(zhǎng)的物業(yè)，持有物業(yè)也從來(lái)沒(méi)有超過(guò)5-8年。

 

伍哥自己比較得意的一次投資是在2004年，當(dāng)年，凱旋會(huì)這個(gè)在二沙島對(duì)面的豪宅項(xiàng)目開盤，售價(jià)只要1萬(wàn)元/平方米左右，但兩年后的二手價(jià)已經(jīng)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)達(dá)到了150%。“1萬(wàn)元/平方米在當(dāng)時(shí)的洋房市場(chǎng)已經(jīng)算是天價(jià)了，很多人都不看好，覺得太貴，但我一下子就買了5套。”伍哥有些小得意：“我看中它的稀缺性，很明顯，這個(gè)地段不會(huì)再有同類型的房子出售了。”

 

凱旋會(huì)是伍哥短炒收獲利潤(rùn)較高的一項(xiàng)目，不過(guò)，短炒速度最快的莫過(guò)于2007年的一次操作，他曾經(jīng)在一個(gè)月內(nèi)買賣兩套房子，“幾乎是剛一買進(jìn)馬上就賣出。”一出一進(jìn)差不多有50%的贏利。

 

最近幾年，由于限購(gòu)政策影響，伍哥不常碰住宅物業(yè)了，不過(guò)，他也沒(méi)閑著，去年他在珠江新城和朋友一起購(gòu)入了三層某超甲級(jí)寫字樓，據(jù)稱到目前的盈利空間也相當(dāng)可觀了，伍哥說(shuō)，珠江新城也沒(méi)多少貨了，價(jià)格還會(huì)再漲。今年年初，伍哥又入手科學(xué)城某豪宅盤，當(dāng)時(shí)該豪宅盤的售價(jià)在同板塊中算是數(shù)一數(shù)二高的了，但是伍哥認(rèn)為好房子的升值速度會(huì)比一般素質(zhì)的房子要快。所以，他不會(huì)買目前該板塊熱度非常高的剛需盤，而是購(gòu)入了他認(rèn)為“資源比較稀缺的好房子”。至于什么時(shí)候打算賣？伍哥說(shuō)：“一般也不會(huì)超過(guò)6年吧。”

 

建議 持有房子不要超過(guò)10年

 

伍哥認(rèn)為，出售房子的最好時(shí)機(jī)是樓齡滿5年，而又未到10年這段“青春期”，因?yàn)榫头孔幼陨韮r(jià)值而言，這段時(shí)間是最值錢的。

 

盡管伍哥也認(rèn)同高素質(zhì)的二手樓同樣有不小的投資價(jià)值，但他認(rèn)為大部分樓齡太長(zhǎng)的物業(yè)，其升值空間都不及高素質(zhì)的一手新樓。而且二手樓的投資技巧要靠淘，對(duì)于業(yè)務(wù)繁忙的他來(lái)說(shuō)，實(shí)在是太瑣碎的“體力活兒”。所以他建議普通的購(gòu)房者，在淘二手房的時(shí)候尤其要注意樓齡，老化的物業(yè)要么“博拆遷”、要么有“名校效應(yīng)”，否則變現(xiàn)轉(zhuǎn)手的能力不會(huì)太強(qiáng)。

 

秘訣 “青春期”撞上“魅力期”

 

伍哥投資房地產(chǎn)有自己的一套理論，那就是“10年投資周期定律”與“好房子魅力定律”相結(jié)合。

 

他認(rèn)為：“住房也有青春期，跟汽車一樣，只是沒(méi)有汽車那么明顯。在他看來(lái)，雖然每套住宅都有長(zhǎng)達(dá)70年的使用權(quán)，但如果到了第5年，物業(yè)便開始進(jìn)入維修期，公共照明、電梯甚至綠化都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。一旦超過(guò)10年，投資價(jià)值就會(huì)逐步走向衰退，小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等方面都會(huì)被市場(chǎng)上的新的升級(jí)產(chǎn)品取代。那么，就房子自身的價(jià)值而言，它的增值空間及增值速度就會(huì)受到限制。

 

另外，在自己能力范圍內(nèi)，看好一個(gè)樓盤，要盡量挑選素質(zhì)最高的一款產(chǎn)品。“資源越好的產(chǎn)品，在日后體現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值會(huì)更高，升值速度會(huì)比一般產(chǎn)品快”。比如說(shuō)，同個(gè)樓盤，南向的物業(yè)，升值速度通常比北向的物業(yè)要快；好戶型的房子通常比差戶型的房子升值速度要快。

 

無(wú)論如何，我們都相信，群眾的智慧是無(wú)窮的！