下半年的青島樓市依舊處在上漲軌道。8月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了今年7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，青島7月份新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格指數(shù)和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均呈現(xiàn)漲勢(shì)。這已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月處在上漲勢(shì)頭 。其中新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%，同比上漲6.6% ；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，同比上漲2.6%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，島城房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)一直保持著上漲的趨勢(shì)。7月份新建住宅價(jià)格指數(shù)再次上漲0.8%；同比漲幅則達(dá)到今年來(lái)的最高值，達(dá)6.6%。新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同樣環(huán)比上漲0.8%，同比上漲6.9%，同樣為今年來(lái)的最高漲幅。盤(pán)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)局今年以來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn) ，這已是島城新房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)7個(gè)月處在上漲軌道。二手住房方面，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲2.6%。

從分類(lèi)情況來(lái)看，新建商品住宅方面，90平方米及以下的價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%，同比上漲7.0%；90平方米到144平方米的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲7.0% ；144平方米以上的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，同比上漲6.6%。二手住房方面，90平方米及以下的價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲3.1% ；90平方米到144平方米的價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2% ，同比上漲2.7%；144平方米以上的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比與6月持平，同比上漲1.5%。

調(diào)控沒(méi)“按”住房?jī)r(jià)——北上廣深領(lǐng)漲數(shù)據(jù)依然驚人

18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。統(tǒng)計(jì)顯示，盡管房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)與上月基本持平，但以京、滬、廣、深為代表的一線城市同比漲幅強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)上漲的絕對(duì)數(shù)據(jù)依然驚人，全國(guó)房?jī)r(jià)同比平均指數(shù)再創(chuàng)新高。與此同時(shí)，以溫州（樓盤(pán)）為代表的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市開(kāi)始“松綁”樓市調(diào)控政策，隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的日益臨近，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的壓力不斷增大。

房?jī)r(jià)絕對(duì)數(shù)據(jù)驚人

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月與6月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有62個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為2.2%。

去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。7月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為18.3%，漲幅比6月份回落的城市有7個(gè)。

從房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量來(lái)看，7月的變化并不明顯，比6月份環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)還減少了一個(gè)；同時(shí)，從全國(guó)房?jī)r(jià)平均環(huán)比漲幅的指數(shù)來(lái)看，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)連續(xù)第四個(gè)月保持漲幅回落的態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，盡管從房?jī)r(jià)上漲城市和平均環(huán)比漲幅看，7月數(shù)據(jù)在繼續(xù)放緩，但因?yàn)榛鶖?shù)越來(lái)越大的原因，實(shí)際市場(chǎng)感覺(jué)的漲幅依然不小，漲幅的絕對(duì)數(shù)據(jù)依然驚人。

“受剛性需求拉動(dòng)和近期地價(jià)上漲等諸多因素影響，7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)總體仍呈漲勢(shì)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀7月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)這樣表示。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，2013年已走過(guò)大半，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了一份漂亮的成績(jī)單：“2013年前7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)近三成，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交上漲近一倍，而二手房?jī)r(jià)指數(shù)也一路上揚(yáng)，標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)喜人、拿地積極。主流房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)平均漲幅均超三成。”

一線城市領(lǐng)漲全國(guó)

除了整體房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲之外 ，特別值得關(guān)注的依舊是以北、上、廣、深等為代表的一線城市房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn)。

從7月份新建商品住房的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，70個(gè)大中城市中已經(jīng)有10個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%。其中，漲幅最高的是北京（樓盤(pán)）上漲18.3%、廣州（樓盤(pán)）上漲17.4% 、深圳（樓盤(pán)）上漲17%、上海（樓盤(pán)）上漲16.5，另外，廈門(mén)（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、鄭州（樓盤(pán)）、南充（樓盤(pán)）、福州（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)等城市的同比上漲幅度也均超過(guò)10%。

如果考慮到去年同期這些城市已經(jīng)十分高企的房?jī)r(jià)基數(shù)，短短一年之內(nèi)超過(guò)10%、甚至接近20%的房?jī)r(jià)上漲幅度讓全社會(huì)關(guān)注。從70個(gè)大中城市的整體情況看，房?jī)r(jià)平均同比指數(shù)的漲幅在7月達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的7.71%，這也是房?jī)r(jià)平均同比漲幅在今年1月由負(fù)轉(zhuǎn)正以來(lái)的最高漲幅。

“從目前全國(guó)樓市看，一、二線城市因?yàn)榧哿诉^(guò)多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。”在張大偉看來(lái)，2012年以來(lái)房地產(chǎn)信貸量的激增是出現(xiàn)市場(chǎng)反彈的主要原因。“整體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，而開(kāi)發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大 ，大部分城市想要完成年度調(diào)控目標(biāo)的難度非常大。”

據(jù)新華社

探訪 庫(kù)存15萬(wàn)套，房企外地推銷(xiāo)

18日，記者探訪島城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn) ，受恐漲心理左右，剛性需求、改善性需求入市的積極性加大 ，但由于市場(chǎng)存量仍高，兩類(lèi)需求的入市并沒(méi)有緩解開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力，加快消化庫(kù)存壓力仍舊是當(dāng)前市場(chǎng)的大勢(shì)。受此影響，不少本地的房企開(kāi)始嘗試異地賣(mài)房。

面對(duì)量?jī)r(jià)齊漲，最著急的無(wú)疑是購(gòu)房者。

“去年我在勁松三路看過(guò)一次房，那時(shí)這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格是每平方米1.3萬(wàn)元左右，但是現(xiàn)在的開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)漲到了 1.8萬(wàn)元，而且還沒(méi)有小戶(hù)型了 。”18日上午，正在嶗山區(qū)遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目看房的王霄說(shuō)，再不出手就怕再也買(mǎi)不起了 。普漲的房?jī)r(jià)顯然已經(jīng)打亂了王霄原本的買(mǎi)房計(jì)劃，他已經(jīng)不敢再等下去。

與王霄一樣，來(lái)自市南區(qū)的張曉峰剛剛在李滄區(qū)中海國(guó)際社區(qū)買(mǎi)了套房子。“原來(lái)看上了一套房子，但因?yàn)楫?dāng)天沒(méi)有交定金，不料第二天銷(xiāo)售人員就說(shuō)價(jià)格上調(diào)了 200元，再猶豫下去恐怕還要漲。”擔(dān)心買(mǎi)房成本還會(huì)增加，他果斷地訂了一套房。

“其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)上活躍的就是剛性需求和改善性需求，投資性需求占不到一成的比例。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說(shuō)，房?jī)r(jià)不斷攀升，信貸政策持續(xù)收緊，限購(gòu)令依舊持續(xù)，這讓投資性需求逐漸淡出了樓市。

“我們的項(xiàng)目偏向于高端，在設(shè)計(jì)之初就面對(duì)國(guó)內(nèi)的高端客戶(hù)，僅靠本地的購(gòu)房需求難以消化。”18日，東海路一家高端住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售總監(jiān)李經(jīng)理說(shuō)。據(jù)介紹，這個(gè)項(xiàng)目的戶(hù)型在200平方米到700平方米之間，而且銷(xiāo)售均價(jià)在每平米4.5萬(wàn)元以上，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通購(gòu)房者的置業(yè)能力。

“從去年開(kāi)始，本地的需求難以撬動(dòng) ，我們正盤(pán)算著到北、上、廣等一線城市推銷(xiāo)產(chǎn)品，第一站選在了北京。”李經(jīng)理說(shuō)。

“難賣(mài)的不只是高端樓盤(pán)，位于黃島、即墨、膠州等區(qū)域的普通住宅項(xiàng)目因?yàn)槎ㄎ挥诼糜味燃偃后w，也早早地盯緊了外地購(gòu)房者的腰包。”北京房地產(chǎn)展示交易會(huì)青島區(qū)域總監(jiān)白偉說(shuō)，不到一個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)有30多家青島的新盤(pán)項(xiàng)目與他商量異地辦理房展的事宜。

從他桌上攤開(kāi)的名單可以發(fā)現(xiàn) ，這里面既有黃島區(qū)大鱷開(kāi)發(fā)的洋房項(xiàng)目，也有市南區(qū)的兩家高端住宅項(xiàng)目，即墨市溫泉板塊的3家主打旅游地產(chǎn)招牌的項(xiàng)目也赫然在列。

開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂，主要是來(lái)自庫(kù)存的壓力。

截至18日下午6時(shí)，青島市國(guó)土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品房的可售數(shù)量高達(dá)153056套。其中純住宅項(xiàng)目的存量高達(dá)107772套。

“從今年3月份開(kāi)始，庫(kù)存數(shù)量就一直維持在15萬(wàn)套左右，盡管其后經(jīng)歷了三、四、五月份連續(xù)的高位成交，由于新盤(pán)供應(yīng)同步加快，庫(kù)存總量并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性減少。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說(shuō)，未來(lái)的九、十月份，島城還將迎來(lái)新一輪的供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)將有超過(guò)30家新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)上市，庫(kù)存量當(dāng)然會(huì)“水漲船高”。

樓市分析人士張百忍說(shuō)，種種跡象表明，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)持續(xù)，如果漲幅偏高，應(yīng)該會(huì)引發(fā)后續(xù)的跟進(jìn)調(diào)控政策，房企沒(méi)有理由盲目樂(lè)觀。記者 王愛(ài)科

觀察

新一輪漲價(jià)能否倒逼改革？

專(zhuān)家分析指出，新一輪房?jī)r(jià)上漲的背后，不僅有宏觀經(jīng)濟(jì)減速的壓力，而且還有地方政府重回“房地產(chǎn)依賴(lài) ”的沖動(dòng)。在樓市某種計(jì)劃調(diào)控與“狡黠”的市場(chǎng)反彈之間，開(kāi)發(fā)商利用行政資源獲取暴利的博弈似乎占了“上風(fēng)”。

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院新城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)計(jì)所所長(zhǎng)張根對(duì)記者說(shuō)，過(guò)去10年支撐地方經(jīng)濟(jì)騰飛的一大要素就是土地財(cái)政。今天在宏觀經(jīng)濟(jì)遇到困難的情況下，很多地方再次回到土地依賴(lài)的老路上并不稀奇，“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，哪有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)得快呀！”

張根說(shuō)，一系列行政調(diào)控手段的實(shí)施，事實(shí)上加劇了住房市場(chǎng)的供需矛盾。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮指出：“我們十年調(diào)控最大的缺陷之一就是沒(méi)有和改革相結(jié)合。得了必須動(dòng)手術(shù)的病，就別妄想吃幾副退燒藥能好！”

有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的根本出路在于深度的綜合改革，其中首要的一項(xiàng)改革就是要推進(jìn)土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改變政府壟斷土地供應(yīng)的局面，積極開(kāi)展集體土地入市的探索。

一方面是行政調(diào)控手段效果日漸式微；另一方面，部分地方政府開(kāi)始暗自微調(diào)放松政策，引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變。

“市場(chǎng)已經(jīng)到了必須出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期”。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但“調(diào)不改漲”的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)導(dǎo)致民眾對(duì)政策預(yù)期的改變。房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮更久、更大、更持續(xù)的作用。