一棟大樓，因債務(wù)糾紛先后遭兩家外地法院查封、拍賣。“城門失火，殃及池魚。”利益受損的還有相關(guān)政府部門，因遭法院重罰喊冤。

這樣的怪事發(fā)生在海南省三亞市。

這棟大樓叫“祿馬來酒店”，5層樓，占地面積600平方米，從18年前的市價(jià)不到300萬元漲到如今的數(shù)千萬元。

這起執(zhí)行糾紛歷經(jīng)18年，最高院5次協(xié)調(diào)，至今未了。

誰(shuí)之錯(cuò)？

一棟大樓被兩家法院先后拍賣

18年前的1995年3月，因祿馬來酒店欠債，廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“南寧中院”)向三亞市房產(chǎn)管理所送達(dá)《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求查封祿馬來酒店。

1997年1月，新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“沙區(qū)法院”)因另一案件再次查封祿馬來酒店。

因此前三亞市實(shí)行的是房地分離登記制度，祿馬來酒店使用的土地另有其主，兩家法院查封的僅僅是地面上的房產(chǎn)。

雖然沙區(qū)法院的查封比南寧中院晚了近兩年，但沙區(qū)法院卻搶先拍賣了祿馬來酒店。1999年7月8日，祿馬來酒店在沙區(qū)法院組織的拍賣中被三亞海島實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“海島公司”)以276萬元的價(jià)格競(jìng)得。

按照拍賣方與海島公司達(dá)成的拍賣合同，海島公司應(yīng)于成交后的15個(gè)工作日內(nèi)向拍賣方支付價(jià)款，如違約，則按照《經(jīng)濟(jì)合同法》(1999年10月1日起廢止，《合同法》同日開始實(shí)施——記者注)、《拍賣法》等相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

2000年3月，沙區(qū)法院要求三亞房產(chǎn)部門解封祿馬來酒店，將酒店過戶給海島公司。但海島公司此時(shí)并未付清拍賣價(jià)款，直至2004年11月11日廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“廣西高院”)再次拍賣祿馬來酒店時(shí)，海島公司僅支付了拍賣保證金20萬元，直到2011年6月16日，海島公司才將拍賣款付齊。

同年，廣西高院知曉了沙區(qū)法院的查封、拍賣等行為，兩家法院因查封執(zhí)行同一標(biāo)的物而發(fā)生執(zhí)行爭(zhēng)議，廣西、新疆兩地高院報(bào)最高人民法院(以下簡(jiǎn)稱“最高院”)協(xié)調(diào)。次年，廣西高院提級(jí)執(zhí)行南寧中院對(duì)祿馬來酒店的查封，于當(dāng)年9月續(xù)封祿馬來酒店。

爭(zhēng)議升級(jí)。2002年11月5日，最高院執(zhí)行局作出明確答復(fù)，這一答復(fù)歸結(jié)為三點(diǎn)，一是南寧法院雖先查封祿馬來酒店，但由于三亞房地產(chǎn)管理部門工作疏漏，沒有按照規(guī)定對(duì)祿馬來酒店的查封進(jìn)行登記，該查封沒起到公示作用，因而不得對(duì)抗其他法院的查封；二是沙區(qū)法院在采取查封、拍賣祿馬來酒店直至送達(dá)辦理產(chǎn)權(quán)過戶的法律手續(xù)等執(zhí)行措施時(shí)，不知已被南寧中院先予查封，不存在重復(fù)查封的主觀過錯(cuò)，可視沙區(qū)法院的查封及對(duì)款項(xiàng)的執(zhí)行合法有效；三是在沙區(qū)法院目前已知南寧中院先前已對(duì)祿馬來酒店查封的情況下，則不應(yīng)再繼續(xù)執(zhí)行，應(yīng)由南寧中院依法執(zhí)行剩余款項(xiàng)。

但就在2004年11月11日，即最高院向兩地高院作出答復(fù)兩年后，廣西高院將祿馬來酒店委托整體拍賣，以250萬元成交，拍賣給三亞本地居民李瑛。

此時(shí)的三亞已實(shí)行房地合一的房產(chǎn)登記制度，因此李瑛在向法院付齊拍賣價(jià)款后，還需向祿馬來酒店的土地所有者三亞市河西管委會(huì)支付土地轉(zhuǎn)讓款近114萬元、向國(guó)土部門支付土地出讓金46萬余元，最終在2007年7月取得了祿馬來酒店的土地房屋產(chǎn)權(quán)證。

2009年11月20日，李瑛將祿馬來酒店的土地房屋產(chǎn)權(quán)證設(shè)定抵押擔(dān)保，向陳守章等4人借款1585萬元，這次借款在三亞的房產(chǎn)部門辦理了抵押登記手續(xù)。

沙區(qū)法院拍賣了祿馬來酒店，廣西高院為何又進(jìn)行了一次拍賣？廣西高院在其相關(guān)裁定書中解釋稱，最高院決定由廣西高院執(zhí)行剩余款項(xiàng)后，沙區(qū)法院于2003年1月6日向海島公司去函要求其支付剩余拍賣價(jià)款給廣西高院，廣西高院于2003年12月、2004年8月兩次向海島公司商請(qǐng)支付剩余拍賣款項(xiàng)，但該公司既拒絕向廣西高院交付余款也拒絕向沙區(qū)法院支付余款。“鑒于海島公司在買受祿馬來酒店后拒不交付拍賣的剩余款項(xiàng)，又未取得標(biāo)的物所有權(quán)”，廣西高院依據(jù)有關(guān)法律裁定沙區(qū)法院的第一次拍賣“流拍”，并執(zhí)行對(duì)祿馬來酒店依法再次進(jìn)行拍賣。

最高院多次協(xié)調(diào)

然而，廣西高院對(duì)祿馬來酒店的拍賣不僅未得到最高院的認(rèn)可，反而被嚴(yán)厲批評(píng)，同時(shí)被批評(píng)的還有沙區(qū)法院。

2009年1月8日，最高院執(zhí)行局下發(fā)給兩自治區(qū)高院的(2007)執(zhí)協(xié)字第3號(hào)文件的第一句話即指出，“在落實(shí)過程中，兩地執(zhí)行法院又發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，本應(yīng)報(bào)告我院繼續(xù)協(xié)調(diào)處理”。

該文件嚴(yán)厲指出：“但兩地法院既不配合，也不向我院報(bào)告相關(guān)情況。更為嚴(yán)重的是，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院在明知爭(zhēng)議標(biāo)的物已被新疆執(zhí)行法院拍賣并被我院上述函文認(rèn)定有效的情況下，重新將該標(biāo)的物拍賣，造成目前‘一房?jī)少u’的嚴(yán)重后果，應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。”

最高院的文件責(zé)成兩法院協(xié)商溝通，妥善處理，否則將依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。但這份文件并未解釋廣西高院的拍賣為何無效。

2010年12月，最高院執(zhí)行局第三次致函兩地高院，再次明確廣西高院應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，責(zé)令廣西高院自行撤銷拍賣及過戶裁定，并明確廣西高院負(fù)責(zé)處理善后事宜；同時(shí)明確新疆高院監(jiān)督沙區(qū)法院收齊海島公司拍賣款，交給廣西高院支付其涉案?jìng)鶛?quán)人，將祿馬來酒店變更到海島公司名下。

最高院的協(xié)調(diào)函繼續(xù)影響著祿馬來酒店的命運(yùn)。2011年3月1日，廣西高院推翻了自己之前拍賣祿馬來酒店的裁定，李瑛為競(jìng)拍所支付的250萬元由廣西高院退回，而李瑛則始終拒收。

執(zhí)行回轉(zhuǎn)遭異議

收到廣西高院的裁定書，李瑛驚詫莫名，隨即提出異議。李瑛認(rèn)為，自己是依法從法院善意獲得，依法擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而且該房屋的土地權(quán)與拍賣無關(guān)，完全是自己另行依法獲得，現(xiàn)在要執(zhí)行回轉(zhuǎn)，應(yīng)該享受依法獲取財(cái)產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值的賠償，而不是退回當(dāng)時(shí)支付的拍賣價(jià)。法院要求土地回轉(zhuǎn)完全違法，堅(jiān)決依法拒絕。

中國(guó)青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，廣西高院2011年8月17日對(duì)李瑛異議的裁定書是該院當(dāng)年第一號(hào)執(zhí)行異議裁定書，裁定書一一列出兩地法院的爭(zhēng)議，并特別單列一段寫道：據(jù)查，2000年3月7日沙區(qū)法院向三亞市房產(chǎn)管理部門送達(dá)了《協(xié)助執(zhí)行通知》，要求將房產(chǎn)協(xié)助過戶給海島公司，但買受人海島公司只交付了拍賣保證金75萬元(后來又退還55萬元，實(shí)際只支付了20萬元)，剩余拍賣款一直未交付。雖經(jīng)沙區(qū)法院及南寧中院多次追索，海島公司仍拒不交付。

裁定書認(rèn)定，李瑛參與的拍賣無效是根據(jù)最高院的協(xié)調(diào)意見，廣西高院未經(jīng)協(xié)商即再次拍賣，造成“一房?jī)少u”，因此拍賣無效。

對(duì)此，李瑛認(rèn)為，廣西高院排除、限定了其訴訟權(quán)利；執(zhí)行回轉(zhuǎn)不適用于競(jìng)買人，如造成李瑛損失應(yīng)適用國(guó)家賠償；執(zhí)行回轉(zhuǎn)將對(duì)李瑛依法設(shè)立的抵押權(quán)與租賃權(quán)以及對(duì)房屋進(jìn)行的修繕、裝修造成巨大損害。但廣西高院稱“異議理由不能成立”。

廣西高院還專門指出，廣西高院拍賣的是祿馬來酒店的房屋產(chǎn)權(quán)，不涉及土地使用權(quán)，故李瑛主張其已取得該房地產(chǎn)完整物權(quán)，合法權(quán)益應(yīng)依法保護(hù)的訴求不屬本案審查范圍。

“球”又踢回了最高院。2012年5月24日，最高院在李瑛復(fù)議的執(zhí)行裁定書中認(rèn)為，涉及祿馬來酒店的爭(zhēng)議已多次審查并定性，故可不進(jìn)行聽證。李瑛雖通過廣西高院委托拍賣競(jìng)買成交，但其應(yīng)當(dāng)知道其他法院已經(jīng)拍賣在先，競(jìng)買人明知標(biāo)的物系第二次拍賣依然參加競(jìng)買，對(duì)拍賣被撤銷的后果應(yīng)自行承擔(dān)，不能認(rèn)定為善意取得。

“執(zhí)行回轉(zhuǎn)不僅適用于執(zhí)行依據(jù)錯(cuò)誤的情況下，在糾正執(zhí)行過程中的違法行為時(shí)同樣適用。廣西高院按照本院的要求撤銷錯(cuò)誤拍賣，以執(zhí)行回轉(zhuǎn)的方式糾錯(cuò)，并無不當(dāng)。”這意味著，最高院認(rèn)定了廣西高院執(zhí)行過程中存在了違法行為，而李瑛只能自行承擔(dān)后果。