中介：1000平米出頭。

記者：那算不算違章建筑？

中介：不算，不算。沒有問題，都可以。

記者探訪時，發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)、乃至周邊小區(qū)樓頂都存在著大量違法建設，其中最“牛”的一家竟順著露臺，蓋出了3層“陽光房”。

“這小區(qū)哪棟頂樓沒有違建？你看看！”一位愿意接受采訪的業(yè)主站在小區(qū)花園中，隨手向上一指，幾棟樓靠近頂層之處，大約有20多個“陽光房”，就像一塊塊補丁，貼到了屋頂墻面上。

他所說的“3層違建”，就是“戶型稀缺”的4套頂樓3層復式住宅。這個戶型帶有約500平方米的露臺，而業(yè)主無一例外地全將房屋封成了“陽光房”。這4套中有3套在售，其中允許看房的一處除了封上了復式二樓、三樓的露臺以外，業(yè)主還在屋頂上搭了一個超過100平米的“觀景廳”。

房地產(chǎn)中介對記者說，“買了之后還可以在露臺上加蓋，這里的物業(yè)不管。”

一位曾經(jīng)在業(yè)委會工作過的業(yè)主告訴記者，小區(qū)里違法建設存在多年，但物業(yè)公司“吱都不吱一聲”。

提起名模馬艷麗，事業(yè)不可謂不成功?？墒牵晒θ耸恳矔蔀樾^(qū)的無良業(yè)主，最近，名人馬艷麗的鄰居正與她對簿公堂，原因是馬艷麗在小區(qū)內(nèi)私搭亂建，嚴重影響了其他業(yè)主的生活質(zhì)量。

鄰居李女士說，今年四月初馬艷麗開始私自擴建別墅，在李女士家的東側(cè)蓋起了一座三層小樓，建筑延伸到她家的圍墻附近，使得原來5米左右的樓間距變得只有1.4米。

李女士婆婆：住不了了。

哭訴的老人是李女士的婆婆，老人說自從馬艷麗家開始私建別墅，到處都是工人、噪音，更為嚴重的是，靠近她家樓房東側(cè)的小路已經(jīng)不能走人了。

李女士婆婆：我害怕，真的害怕死了，我遛狗都不敢來。

老人還說，因為這三層小樓，自己苦心種植的花草樹木也都遭了殃。

李女士婆婆：你看我這幾棵，我這有6、7顆。

記者：這怎么死的啊？

李女士婆婆：擋我陽光了。你說我們家怎么過?。筷柟庖沧屗麄儞跛懒?。

無論是人濟山莊還是馬艷麗的別墅區(qū)，都是有錢人居住的高端住宅。也只有他們，才有錢可以動輒私搭幾百平米，或者加蓋好幾層樓。最近向我們《天天315》投訴的孔先生一句話道出了玄機：“這里的人有錢有權，誰能隨便管？”

孔先生：一開始物業(yè)管理都挺好，這幾年私搭亂建也都是不影響別人，在自家院里建就建了?，F(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)兩三年來始終沒停，都在私搭亂建。物業(yè)不管，也管不了。市政執(zhí)法的陸陸續(xù)續(xù)也來過，但這里面的小區(qū)比較復雜，應該說人家都各有各的路子，所以始終也控制不了。整個小區(qū)這幾年基本上就是一個大工地，誰家想建什么就怎么建，基本上屬于無政府狀態(tài)。

孔先生說，小區(qū)里這種私搭亂建的情況已經(jīng)持續(xù)了三四年了。

孔先生：具體時間咱也說不準，陸陸續(xù)續(xù)至少得有兩三年，始終在私搭亂建。

記者：你們這是一個別墅嗎？

孔先生：別墅區(qū)。如果要是普通小區(qū)的話，可能管理還嚴點，正因為是別墅區(qū)，所以管不了。

長時間的私搭亂建，對整個小區(qū)的形象，對小區(qū)居民的生活都帶來了嚴重的影響。

孔先生：知道的反正有十幾戶、二十幾戶都在建，有的都已經(jīng)建好了。有的就是把自己的陽臺封一下，有的是就擴出去，凡是200平米左右的住宅，大概再擴個一二百平米，基本上都是這樣。

記者：對您的生活有沒有影響呢？

孔先生：什么噪音啊，什么路出不去進不來的，這都是小事。對我們來講，左鄰右舍還都挺不錯的，誰想蓋也不是非得那啥?，F(xiàn)在是有的延著路邊又開始蓋，蓋三層起二層的。市政執(zhí)法這塊也過來，也管，但是由于方方面面的關系，來了之后有的能制止，有的他制止不了。

而對孔先生家自己的時候，那更是影響嚴重，噪音、堵路已經(jīng)司空見慣，更嚴重的是，在獨棟別墅里，已經(jīng)無法享受陽光，而且原有的自家院子也已經(jīng)蕩然無存。

孔先生：我也是住戶。現(xiàn)在整個左鄰右舍建，咱說心里話，你要是不影響到我，我也不說啥?，F(xiàn)在從后面一蓋，把我整個院子給遮死了，院也沒院了，陽光也沒陽光了。一開始我們物業(yè)對私搭亂建這塊控制得還是比較嚴的，現(xiàn)在誰想搭就搭，物業(yè)失去控制了。

無獨有偶，北京的嘉林花園別墅業(yè)主也是因為鄰居私搭亂建向媒體投訴。

上午九點半，記者來到王先生居住的嘉林花園，王先生左右鄰居的房子全部被苫布遮擋，儼然是一個工地，而這些加蓋的房子就挨著王先生的獨棟別墅。

王先生：建筑面積是363.70平米，我就用房本面積給他算，地下兩層加地上三層的擴建，他是1-3層的擴建，在1000平米以上。

不僅如此，為了修建地下二層，兩位鄰居還在緊靠王先生家墻根的地方，各挖開了一個10來米深的大坑，導致王先生家的地基出現(xiàn)多處裂縫，原來王先生的獨棟別墅可以整天享受到的陽光，現(xiàn)在也被新蓋起來的房子給擋住了。

王先生：9點鐘以后，我才能見到部分光，甚至我的二層也都沒有光。建完以后，我們家下午3點半已經(jīng)沒陽光了。

于是王先生找到兩位鄰居，希望他們能將加蓋的房子拆除掉。

王先生：76號業(yè)主比較配合，說我們同意把影響到您這邊的都給拆了。另外一個就是說，“你愛找誰找誰”。

78號業(yè)主表示，王先生說的一切都是在他買房之前就存在，現(xiàn)在加蓋的房子是在自家花園內(nèi)，自己有土地使用證和產(chǎn)權證，在園內(nèi)蓋房也是經(jīng)過物業(yè)同意的。就此，記者找到了嘉林花園的物業(yè)負責人。

負責人：從來沒有裝修手續(xù)。

物業(yè)負責人告訴記者，他們是在兩個月前才接手嘉林花園的，接手后發(fā)現(xiàn)小區(qū)里的房子和圖紙不一樣，不少住戶都改變了原來的規(guī)劃圖，他們已向相關部門進行了反映。

相關部門：沒有經(jīng)過任何手續(xù)就自己改擴建地下室，這肯定是不允許的。

記者：那外面的擴建呢？

相關部門：只要破土動工，它就得進行規(guī)劃審批檢驗。

記者：那要沒審批算什么呀？

相關部門：屬于違法的建設。

工作人員說，不管嘉林花園業(yè)主擁有什么證件，只要改變了房屋原有結(jié)構，就要去規(guī)劃委員會進行報批，未經(jīng)報批所建房屋就是違法建設。而對于78號業(yè)主說自己加蓋的房子是在王先生購買該房屋之前，王先生沒有權利要求拆除，就此記者也咨詢了相關方面的律師。

律師：不管黃先生買房子是在黃女士之前還是黃女士之后，黃女士加蓋出來的這部分房屋，都是屬于違章建筑，任何人都有權利向有關機關舉報。

對于業(yè)主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看行為是否有相應的許可審批手續(xù)，其次看是否違反相應合同約定和管理規(guī)定，再次看是否對其他業(yè)主權利或公共利益造成侵害，最后看是否符合一般善良管理人的合理注意義務。而剛才在報道中我們也聽到，建委的工作人員明確說，沒有經(jīng)過任何手續(xù)就自己改建擴建是不允許的。

調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)違章建筑泛濫一是鄰居不愿管，私搭亂建的業(yè)主在施工前往往會與鄰居協(xié)調(diào)好關系，相鄰業(yè)主礙于情面，不愿意出面制止或向有關部門舉報。二是物業(yè)不敢管，違章建設的業(yè)主往往以拒交物業(yè)費的方式向物業(yè)公司施加壓力，導致物業(yè)公司不敢對私搭亂建行為進行管理。三是城管不好管，私搭亂建行為一般是在業(yè)主自有房屋范圍內(nèi)或鄰近地點施工，私有范圍和共有空間界限不易確定，城管部門僅對城市公共空間享有行政強拆執(zhí)法權，對業(yè)主私有空間難以進入開展執(zhí)法。

此外，私搭亂建行為很易泛濫，一旦有業(yè)主帶頭施工，其他業(yè)主很容易效仿，導致在同一小區(qū)違章建筑往往具有普遍性，一旦城管部門介入，很容易形成群體性事件，城管部門出于社會穩(wěn)定考慮，難以開展整治工作。

專家點評

經(jīng)濟之聲特約評論員包華、北京潮陽律師事務所胡鋼律師做客節(jié)目，就此事發(fā)表觀點和看法。

胡鋼：私搭亂建涉及到違章建筑物這么一個概念，一般來說，違章建筑物在本質(zhì)上違反了我們國家的土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關法律法規(guī)的規(guī)定。而建造的房屋及其設施，相應的法律責任總體有兩類，第一類是民事責任，民事責任就是說可以依據(jù)我們的侵權責任法，業(yè)主可以因為其采光、房屋安全等請求人民法院判定私搭亂建者排除妨礙、消除影響。第二類是可以是依據(jù)合同法，合同法主要是依據(jù)物業(yè)服務合同、業(yè)主公約等。這種背景下，物業(yè)公司可以單獨以自己的名義提起訴訟，相關的法院案例也給予了支持。第二類的法律責任是行政責任，主要依據(jù)我們2004年的土地管理法，還有2008年的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，一般來說主要是限期拆除或者罰款。

違法建設者不一定知道具體的法律規(guī)定，但是他一定是所謂的“有樣學樣”，既然大家都這么做，我為什么不做呢？或者以前有業(yè)主就做，我進來后就繼續(xù)做。再加上一些物業(yè)服務公司本身沒有按照相關的法律規(guī)定履行自己作為業(yè)主代表或者說利益代表人之一的角色提起訴訟，這也是造成這類違法建設泛濫的原因。

包華：私搭亂建發(fā)展到今天愈演愈烈，原因總結(jié)起來無非這么幾個方面，一是我們的業(yè)主缺乏對于公共利益、公共區(qū)域、公共設施設備的認識。重權利而輕義務，很多業(yè)主往往是因為其他人的違章搭建行為影響到自己的權利了才會主張，如果不影響個人權利是不會主張的。但是在這些業(yè)主主張權利之前，公共利益已經(jīng)受損了，公共利益受損的情況下，個人利益是無法保障的。

另外一方面，我們的公眾權益介入確實是比較缺乏的。不管是我們的城管，我們的建筑檢查部門，包括我們的規(guī)劃部門，在介入到這些領域里面都會有一些掣肘的地方，都會覺得自己力不所及，但我們的法律規(guī)定其實非常清晰，行政處罰也非常明確，為什么做不到？我認為可能跟所謂的選擇性執(zhí)法或者說法不責眾有一定的關系。