放款慢 “人為設障”轉而申請商貸 額度低 對高端樓盤作用小 ———

  近期，全國包括合肥、杭州、徐州在內的多個城市出現(xiàn)住房公積金余額告急、放貸壓力增大的情況，雖此前也有北京國管公積金貸款額度吃緊的傳聞，但據“偉嘉安捷”統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，使用國管公積金的貸款人群占比約在10%-20%之間，因此即便國管公積金貸款額度告急，也并不影響整體公積金貸款的發(fā)放與使用。

 

此外，據《廣廈時代》走訪得知，目前北京市管公積金放貸速度平穩(wěn)，購房者可與樓盤開發(fā)商積極溝通，向與其合作的銀行申請辦理。不過即便如此，按某熱門剛需樓盤銷售人員的話說，在實際購買環(huán)節(jié)，他們還是偏向選擇一次性付款及商貸的客戶，這有利于公司的快速回款，并減少工作人員的工作量。而對于高端樓盤，由于公積金貸款額度低、作用甚微，且審批時間緩慢，因此市場上絕大多數(shù)總價在500萬元以上的樓盤不受理公積金貸款及組合貸業(yè)務，只提供純商貸。

  剛需族“鐘情”公積金貸款

  最近，一直有想法在亦莊購房的郝先生感到有些發(fā)愁。原因是他在該區(qū)域看中的樓盤，目前正處于蓄客階段，由于郝先生工作時間不長，其當前經濟實力狀況很難支持全額付款，出于“節(jié)省”的考慮，郝先生想申請公積金貸款。但當郝先生與樓盤售樓人員溝通后得知，雖然該項目并沒有明確拒絕購房人申請公積金貸款，但是一般情況下會建議購房者選擇商貸。“本來打算可以通過申請公積金貸款以節(jié)省一部分‘不必要’的開支，但是現(xiàn)在看來，恐怕很難按預想成功申請公積金貸款了。”郝先生感嘆道。

  “銷售人員說商貸審批時間短且優(yōu)惠措施較多，所以一直建議我申請商貸，但目前實際情況是，各大銀行首套房貸款的優(yōu)惠利率一般為九折或執(zhí)行基準利率。相比之下，我還是想選擇年利率較低、每月還款額較少的公積金貸款，這樣日積月累，可以省下一大筆錢。”郝先生說道。

  那么，公積金貸款與商業(yè)貸款還款差額究竟相差多少？據郝先生計算，以貸款80萬元、采取等額本息還款、30年期為例，如果購房者選擇申請公積金貸款，則月還款金額為4053.48元、總還款額為1459253.69元；如果購房者選擇申請商業(yè)貸款，則月還款金額為5082.88元、還款總額為1829836.38元，每月還款額及總還款額，兩種貸款之間相差金額分別為1029.4元和370582.69元。

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  部分購房者主動改變貸款方式

  據了解，像郝先生一樣遇到此類困惑及有相同想法的人不在少數(shù)。為什么一些開發(fā)商不看好公積金貸款？偉嘉安捷企劃經理吳昊表示，與商業(yè)貸款相比，申請公積金貸款批貸持續(xù)過程時間較長，有的開發(fā)商讓購房人自己跟住房公積金管理中心去溝通，一些購房者嫌麻煩便會選擇商業(yè)貸款。而商業(yè)貸款沒有額度限制，此外審批放貸速度也比較快。一般情況下，商業(yè)貸款從申請到放貸只需不到一個月的時間，而公積金貸款則需2-3個月。

  另據一名不愿意透露姓名的某樓盤銷售人員透露，因為目前推出的熱點樓盤銷售火爆，很多樓盤出現(xiàn)數(shù)千人排號搶購房源的情況，這些人中不乏全款支付能力的客戶。而在前期蓄客階段，銷售人員會重點“追蹤”這類人群的購房意向，其次是向購房者推薦商貸。“這樣不僅有利于公司快速回款、資金高效運轉，也減少了銷售人員的工作量，省去‘等待’的時間。”該銷售人員說道。

  此外，該銷售人員透露，在市場房源緊俏、恐慌性購房的氛圍下，部分購房者因害怕受銷售人員“冷待”而錯失房源，主動放棄公積金貸款。“人為推銷”把購房者“推向”利率較高的商貸，這使得開發(fā)商及與其有“戰(zhàn)略合作”的銀行成了最終的“受益者”。

  多數(shù)高端樓盤不支持公積金貸款

  據了解，目前市場上在售剛需樓盤，只有個別樓盤明確說明不提供公積金貸款業(yè)務，但在高端項目上，這種情況正相反，絕大多數(shù)總價在500萬元以上的樓盤只支持純商貸，原因何在？

  據《廣廈時代》從北京市住房公積金管理中心了解到，目前，北京住房公積金單筆貸款最高額度為80萬元；個人信用評估機構評定的信用等級為AA級的貸款金額可上浮15%，即92萬元；AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30%，即104萬元。借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年。這樣的貸款額度對于購買150萬-200萬元剛需樓盤的購房者來說還有“用武之地”，但是對于500萬元以上的項目來說，貸款額度對購房者實際幫助上則顯得“力不從心”。

  “因為貸款額度有一定的限制，因此對于高端盤買家來說，申請公積金貸款的意義不是很大。比如一位購房者若購買800萬左右的房子，申請公積金貸款80萬，最后還要再匹配將近500萬的商業(yè)貸款，這樣一來，組合貸款流程更為復雜。不是說高端樓盤不接受公積金貸款，只是說能貸的那點兒錢對于高房價來說只是‘九牛一毛’，高端樓盤的目標客戶一般是不會考慮用這幾十萬的貸款額度。公積金貸款是政策性貸款，它的利率、利息較低，其放貸對象一般是邊緣城區(qū)的購房者，這才是它的目標客戶。所以公積金貸款走到今天，在房價居高不降的情況下，會處于一種比較尷尬的狀態(tài)之中。”房地產業(yè)資深人士季滿如說道。

  雖然事實情況如此，但季滿如表示，他支持貸款額度有一定的限制。“因為美國次貸危機就是因為銀行無度放貸而引發(fā)的金融風暴。美國銀行把很多根本不具備償還能力的購房者用高息、低門檻納入到貸款購房范圍內，貸款人還不上錢，以致于銀行出現(xiàn)大量的不良資產，金融機構資金鏈斷裂，基金、債券收益無法兌現(xiàn)，最后造成了雷曼銀行的倒閉。同時無度房貸也助推房價上漲，使房地產業(yè)泡沫化加劇，產生風險。”季滿如談道，“現(xiàn)今銀行限制總貸款額度，實質就是在防范潛在的金融危機。委托政策性的公積金貸款受到它過去條件的制約，其本身帶有扶持性，扶持普通老百姓，因此豪宅購買者不在公積金貸款所‘扶持’的范圍，所以它的貸款額度也不可能提升至很高。”

  提示

  目前公積金執(zhí)行“認房認貸又認提(取)”原則，這就表明，不管出于什么原因，只要購房者之前提取過公積金，再申請公積金貸款時就按購買二套房來計算。對此，偉嘉安捷企劃經理吳昊表示，對于那些提取公積金但并沒有買房的提取人來說，似乎表面看起有點兒“冤”。但從另一個角度講，找一些中介和小公司非法提取公積金，這本身就屬于違規(guī)操作，即便沒有發(fā)生實際購房行為，但是因為有提取公積金買房的記錄，等到日后真正有買房需求需要提取住房公積金，則自然會被認定為“二套房”，在這方面，購房人應謹慎為之。