近期，京滬蘇杭多地頻現(xiàn)地王。經(jīng)歷了多重調(diào)控的房地產(chǎn)市場沒有降溫，反而有越來越熱的趨勢。地王年年有，身價節(jié)節(jié)高。是誰給了房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場揮金如土的底氣？房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫在哪里？究竟有多大？為了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，長期的調(diào)控思路又是怎樣？提出疑問，是希望得到解答。實(shí)際上，從近年來的調(diào)控措施和結(jié)果看，要解決這些題，需要的不僅是智慧，更需要“壯士斷腕”的勇氣！

 

“地王年年有身價節(jié)節(jié)高”

 

要到何時？

 

融創(chuàng)剛在北京斬獲單價“地王”，新鴻基就以217.7億元的價格加冕上?？們r地王，總價僅次于當(dāng)年廣州亞運(yùn)城的“巨無霸”地塊。

 

當(dāng)看到農(nóng)展館地塊樓面價7.3萬元/平方米時，拋出“25年后北京的房價將達(dá)到每平米80萬元”的北師大教授董藩則興奮的在微博表示，“今天下午，融創(chuàng)以21億元及異地建27.8萬平米醫(yī)院競得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價每平米73099元，刷新今年北京單價地王記錄。10萬元的時代迎面而來，80萬元的日子還會遠(yuǎn)嗎？！”

 

地王的出現(xiàn)，直接推漲了周邊地區(qū)的房價，與此同時，加速了觀望者的入市速度。

 

積聚了眾多人氣的一、二線城市量價齊升，而人口相對稀疏的三、四線城市卻面臨著庫存積壓、資金難收回的局面。于是，一、二線城市開始考慮收緊限購政策，而三、四線城市則開始試探著新一輪微調(diào)，打著政策擦邊球，希望吸引人口加快住宅銷售量。

 

溫州松綁了限購政策，蕪湖采用貨幣補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠的方式鼓勵購房，2013年8月26日，蕪湖發(fā)布《關(guān)于貫徹執(zhí)行蕪湖市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)的實(shí)施意見有關(guān)事項(xiàng)》，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助，南京和北京則是在土地出讓政策上做起了文章。

 

不過與此同時，鄭州則提高了限購門檻，將繳稅年限提升至3年。

 

不僅如此，與其他一、二線城市收緊政策或維持原有政策不同，深圳的政策出現(xiàn)了些許松動。深圳出臺《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的單價核算方式，將調(diào)整為單套住房總價核算方式，9月1日起調(diào)整。此前，深圳普通住宅優(yōu)惠價格標(biāo)準(zhǔn)按照單價計(jì)算，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，根據(jù)深圳各區(qū)情況，總價標(biāo)準(zhǔn)介于160萬元至390萬元之間。

 

從表面來看，各地政府是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況采取了“因地制宜”的方針，但從大背景來看，政策松動帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)會影響一、二線城市，觀望情緒有可能進(jìn)一步松動，購房者提前集中入市會推高房價。

 

與三、四線城市相比，一、二線城市供給明顯不足，調(diào)整城市間的住宅供給結(jié)構(gòu)是化解樓市冰火兩重天的重要途徑。由于人口相對集中，一、二線城市應(yīng)進(jìn)一步加大供給，三、四線城市則放緩供給速度。

 

增加住宅供給需要土地供給的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳市計(jì)劃供應(yīng)土地318公頃，實(shí)際供應(yīng)556.4公頃，超出計(jì)劃75%，多供應(yīng)了近一倍的土地。而同期，深圳市本級土地出讓支出中，保障性住房支出計(jì)劃為16.05億元，實(shí)際完成支出7.76億元，完成計(jì)劃的48%。

 

住宅用地的供應(yīng)，并不少，但是高昂的地價只有建設(shè)高檔住宅甚至是豪宅才能保證開發(fā)商的利潤，而從目前的市場情況來看，普通住宅的缺口是最大的。供給結(jié)構(gòu)的失衡，造成了有效供給不足，進(jìn)一步推漲了房價。

 

1問地王：“手中有糧”來自哪里？

 

剛剛邁過“金九”門檻，土地市場就上演了瘋狂24小時。

 

9月5日，繼融創(chuàng)以43.24億元北京奪地，并創(chuàng)下全國單價地王紀(jì)錄后，24小時內(nèi)，滬杭蘇三地又連現(xiàn)地王。港企新鴻基旗下公司以217.7億元加冕上海總價地王；隨后，綠地、世茂[簡介 最新動態(tài)]、濱江在杭州各拿下一宗地，合計(jì)總價136.7億元；世茂還在蘇州以47.25億包攬兩塊地，并創(chuàng)造當(dāng)?shù)貑蝺r地王。24小時之間，444.89億元灑在了土地市場。

 

是誰給了房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場揮金如土的底氣？

 

住宅市場銷售的火爆“順利”傳導(dǎo)到了上游市場，開發(fā)商“手中有糧、心中不慌”。

 

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長31.5%。易居房地產(chǎn)研究院此前的報告表示，2013年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況較為寬松，這是自2010年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間。

 

進(jìn)入9月，住宅銷售再次呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月前8天，全國54個重點(diǎn)城市，樓市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到6.43萬套，環(huán)比8月的6.32萬套上漲2%。8月份54個重點(diǎn)城市成交面積達(dá)到2368.67萬平方米，環(huán)比7月增長4.2%，其中一線與三四線城市分別錄得1.9與3.1個百分點(diǎn)的正增長。

 

住宅成交量走高令房地產(chǎn)企業(yè)收入頗豐。截至2013年8月末，首創(chuàng)置業(yè)[簡介 最新動態(tài)]累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約93.1萬平方米，簽約金額約84.1億元，同比增長6%。2013年1—8月，萬科[簡介 最新動態(tài)]累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1129.3億元，8月單月銷售金額同比上漲34%。累計(jì)至8月底，富力地產(chǎn)今年總合約銷售金額約251.1億元，比去年同期增加27%。合生創(chuàng)展近日公布，今年前8個月，集團(tuán)合約銷售金額為約75.8億元，較去年同期增長31%。

 

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的A股再融資尚未開啟，但他們的海外融資道路頗為順利，這也增加了房企在拍賣現(xiàn)場舉牌的勇氣。

 

9月5日，綠城中國控股有限公司宣布已和多個財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)達(dá)成融資協(xié)議，據(jù)此，綠城將向該批財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借款最多達(dá)3億美元，綠城若干附屬公司為該借款擔(dān)保人。綠城表示，該筆融資所得將用作一般營運(yùn)資金及資本重組。貸款將于融資協(xié)議日期起，計(jì)36個月內(nèi)最終還款日期前分期償還。

 

綠地集團(tuán)8月30日在官網(wǎng)公布，集團(tuán)與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

 

8月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告表示，公司建議在中國發(fā)行本金總額不超過60億元的境內(nèi)公司債券，期限為5-10年。富力表示，擬發(fā)行境內(nèi)公司債券可以補(bǔ)充公司營運(yùn)資金、取代部份銀行借貸及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

 

8月28日有消息稱，包括中銀香港、東亞銀行、星展銀行、恒生銀行和匯豐銀行在內(nèi)的五家銀行，將在兩周內(nèi)與萬科置業(yè)(香港)有限公司簽署3.75億美元3.5年期貸款協(xié)議。上述貸款中，包括一筆定期貸款和一筆循環(huán)信貸，大約是3億美元貸款和7500萬美元循環(huán)信貸，兩部分的綜合收益約為250個基點(diǎn)。

 

2問地王：

 

拉升房價誰之過？

 

“‘面粉’已經(jīng)貴過‘面包’，周邊的房價肯定要上漲，才能和地王的地塊相匹配，這勢必會引起新一輪的市場定價恐慌。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《證券日報》記者采訪時說，高溢價的房地產(chǎn)最終還是需要“剛需”來買單。

 

在日益火爆的房地產(chǎn)市場，“面粉”和“面包”的比喻已經(jīng)成為土地與房屋之間關(guān)系的代名詞。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工產(chǎn)品，“面粉”的價格必然低于“面包”的價格，但國內(nèi)市場往往會出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的情況。9月以來的地王井噴現(xiàn)象，又引發(fā)了“面粉”與“面包”的激烈討論。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管從土地成交到房屋交付需要兩至三年時間，但是具有標(biāo)志性作用的地王對樓市預(yù)期影響明顯。“‘面粉’漲價，‘面包’肯定會漲價”是購房者的普遍看法，因?yàn)橥恋爻杀咀罱K會反映在房價上。另外，地王還會直接帶動周邊房價，形成所謂的“誘漲效應(yīng)”。在目前樓市整體進(jìn)入上升通道的情況下，地王頻現(xiàn)很可能再次帶動房價上漲。

 

“地王的出現(xiàn)確實(shí)會對周邊房價有明顯的刺激作用。開發(fā)商高價拿地后，一般看好該地段，后續(xù)開發(fā)建設(shè)會持續(xù)進(jìn)行，這有利于帶動周邊消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了將來賣個好價格，開發(fā)商對周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會有所投入，因此對整個區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境等形成一定的外部溢出效應(yīng)。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于原有住宅地塊無形升值，已經(jīng)拿地建設(shè)的開發(fā)商就會抓住機(jī)會、抓住消費(fèi)者心理來提高房價。

 

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年7月中國70個大中城市中，有69個城市房價同比上漲，最高漲幅達(dá)到18.3%。

 

張大偉指出，由于“金九銀十”的示范效應(yīng)非常大，所以9月份出現(xiàn)的地王井噴現(xiàn)象是很正常的，具體而言主要有三方面的原因：第一，從市場的角度來看，市場整體表現(xiàn)良好，資金鏈趨于穩(wěn)定，銷售回暖；第二，從房企的角度來看，因?yàn)橐欢€人口集聚明顯，而三四線房市普遍不景氣，導(dǎo)致大型房企從三四線城市回歸一二線城市的趨勢加強(qiáng)，在“日光盤”迭出的情況下，補(bǔ)充庫存遇到了良好的時機(jī)，豪賭市場的行為加速膨脹；第三，從地方政府的角度來看，本次地王拿下的均為優(yōu)質(zhì)地塊，政府能從中獲得更高的溢價，為補(bǔ)充財(cái)政收入提供了充足的資金保障。

 

“一般而言，政府下半年推出的地塊要多于上半年，為地王出現(xiàn)提供了前提條件。”韓長吉指出。

 

3問地王：

 

誰吹大地產(chǎn)泡沫？

 

在9月份“地王”輪番問世之后，對于“地王”引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫的話題又進(jìn)入了輿論的焦點(diǎn)。據(jù)悉，在得知北京農(nóng)展館地塊問鼎全國單價地王后，萬科董事會主席王石評論稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”此舉被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫已達(dá)最高點(diǎn)。

 

“在‘金九銀十’的示范效應(yīng)下，本輪地王的出現(xiàn)會誘發(fā)房價的進(jìn)一步走高，由于中低收入人群的收入增幅遠(yuǎn)跟不上房價的上漲，那么一二線房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大在所難免。”張大偉對記者說，地價與房價是相互影響的，在目前情況下，地價房價均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制這種地價上漲趨勢，房價繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。

 

國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15萬元/平方米的高價盤在去年僅賣出幾套，10余萬元/平方米的也不過幾十套，市場購買力不支持地王的天價。

 

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2012年全國35個大中城市房價收入比均值為8.3，而北京拔得頭籌，高達(dá)13.3。業(yè)內(nèi)人士指出，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

 

“‘地王’拍出的天價肯定會讓中低收入者有一種‘無力感’，這誘發(fā)了一定的恐慌情緒。”張大偉指出，總體來看，中國房地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重，因?yàn)閲鴥?nèi)一二線城市的房價反映的并不是當(dāng)?shù)氐馁徺I力，而是全國富有階層的購買力，高額的房價和大量的中低收入者收入極為不匹配，這一點(diǎn)在“北上廣”這樣的大城市里表現(xiàn)得非常明顯，比如在北京一個年收入20萬元的家庭可能一輩子也買不起五環(huán)以內(nèi)的房。

 

張大偉還分析說，房地產(chǎn)分為居住屬性和投資屬性，就居住屬性來看，房地產(chǎn)的泡沫非常嚴(yán)重，由于租金遠(yuǎn)低于利息，一套市價200萬元的住宅月租金可能是4千元，但如果這筆錢存入銀行，那么每個月的利息要比房屋租金高得多。“在明顯的價差下，絕大多數(shù)的人選擇去投資房地產(chǎn)，可見其中的泡沫有多大。”

 

“樓市泡沫是否會繼續(xù)吹大，受政策、開發(fā)商、市場預(yù)期等多方因素影響，當(dāng)前來看，一時還難以停下瘋狂的腳步。” 韓長吉對記者說。

 

張大偉指出，從短期來看，一二線城市的房價還會上漲，在房價上升預(yù)期明顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對不景氣的情況下，存量流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到較大的阻礙。反過來，房價上漲速度加快，也就促使社會形成房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的心理預(yù)期，這就加劇了資金流向房地產(chǎn)的趨勢，導(dǎo)致了整體經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振也就是必然的結(jié)果。

 

4問地王：

 

租售比是房租的推手嗎？

 

望“樓”興嘆，成為當(dāng)下眾多生活在北京的“夾心層”的切身感受。這份“嘆”，不僅僅是因?yàn)橘I不起，還有逐年上漲的房租壓力。雖然環(huán)比漲幅回落了0.2個百分點(diǎn)，但8月份住宅租金依舊維持在了同比上漲4.4%的水平。至此，房租已經(jīng)連續(xù)43個月上漲。

 

張大偉分析，房租連漲43個月是多種因素導(dǎo)致的。首先，一二線城市社會資源與工作機(jī)會較多，住房需求相對集中。限購政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場，帶動了房屋租金價格上漲。其次，一二線城市房價持續(xù)上漲加速，也導(dǎo)致出租房業(yè)務(wù)對租金預(yù)期提高。此外，房屋租賃市場信息混亂、監(jiān)管難，導(dǎo)致一些“二房東”囤積房源，趁機(jī)吃差價，也是房租上漲的原因之一。

 

鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部研究員張旭告訴記者，8月份住宅租金環(huán)比漲幅回落的主要原因是高校畢業(yè)生暑期租賃高峰消退，短期較為集中的供需矛盾有所緩和。而四季度又將迎來傳統(tǒng)的租賃淡季，往年看租金都會[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]出現(xiàn)小幅的回落。但租賃市場的供需不平衡現(xiàn)象依然存在，每年的租金上漲將會是一個比較長期的現(xiàn)象。

 

鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京8月住宅單位平均租金為60.2元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲11.5%，環(huán)比漲幅較7月回落1.8個百分點(diǎn)。從供需情況，8月新增租賃客源和房源比例為1.93：1，為今年來的最低水平。

 

沒有人注意到從什么時候開始，逐漸上漲的房價成為推高房租的重要因素之一。

 

2010年4月中旬，一位購房者打算以145萬元的價格購買記者表姐手中位于東五環(huán)外的一套70平方米的住房，兩天后，在雙方簽訂購買協(xié)議前“國十條”落地，購房者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。同年10月，這套房子以129萬元成交，買房者承擔(dān)所有稅費(fèi)(房產(chǎn)不滿5年)。而今，同樣戶型、朝向、樓層的房子報價在215萬元。假如考慮在北三環(huán)外的塔院小區(qū)購買一套相同面積的住宅，那么，預(yù)算要增加150萬元左右。

 

人均可支配收入的增長速度無法追上近年房價上漲的腳步，房價收入比的數(shù)值逐年擴(kuò)大，以致得出一個“中國國情不適用房價收入比”的結(jié)論；與此同時，為了提高持有房產(chǎn)的回報率，業(yè)主連年調(diào)漲房租，當(dāng)然，這其中也少不了中介“添油加醋”的成分，盡管房租在上漲，但房價租售比的分母逐年攀漲的速度，令這一比值越來越小。

 

住宅租售比直接反映房產(chǎn)投資價值，也就是通常所謂的“泡沫”大小。房價走高后，業(yè)主投資回報周期被拉長，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只有上調(diào)房租才可以縮小房產(chǎn)投資泡沫，然而，房租的上調(diào)速度還是追不上房價上漲的腳步。以上述小區(qū)內(nèi)與兩套房產(chǎn)接近的住宅為樣本進(jìn)行計(jì)算，朝陽旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小區(qū)的租售比為1:704，而一年前，塔院小區(qū)的租售比大約為1:547。

 

5問地王：

 

如何給地方財(cái)政松綁？

 

“中國經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，硬性擠泡沫的舉措也不現(xiàn)實(shí)，所以在地王現(xiàn)象造成房價恐慌的心理預(yù)期下，政府應(yīng)當(dāng)在出讓土地給地王的同時，增加保障型住房的供應(yīng)來穩(wěn)定中低收入人群的心理預(yù)期，減輕他們的無力感，以降低地王對市場恐慌心理的影響程度。”張大偉對記者說。

 

“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)”，此類說法在業(yè)內(nèi)屢見不鮮。地王們的層出不窮，提升了房價上漲的預(yù)期，在調(diào)控趨緊的形勢下，也引發(fā)市場對于房地產(chǎn)資金鏈斷裂的擔(dān)憂。

 

韓長吉指出，土地價格不斷刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已經(jīng)是不爭的事實(shí)，有住房剛需、投機(jī)的需求，樓市將繼續(xù)高位運(yùn)行。但是一旦資金鏈、需求、市場預(yù)期等發(fā)生劇烈變化，樓市將難以持續(xù)。“房地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟(jì)的支柱之一，加之地方政府對土地財(cái)政依賴如此明顯和嚴(yán)重，一旦樓市崩潰，對社會經(jīng)濟(jì)的打擊將會很嚴(yán)重。”

 

“房地產(chǎn)越火爆，對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度越大，緩解債務(wù)危機(jī)的能力越強(qiáng)，各方對于房地產(chǎn)的依賴度越高，這是無法解套的循環(huán)。”知名財(cái)經(jīng)評論員葉檀[微博]說，“如果房地產(chǎn)價格停止上漲，地方債務(wù)崩盤；如果房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，則未來市場必然崩盤。”

 

國家審計(jì)署公告表明，從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來源。而據(jù)專家分析，“賣地償債”的一個最直接后果便是地方政府債務(wù)風(fēng)險與房價的高度綁定，從而增加了房地產(chǎn)調(diào)控的難度。

 

“目前很多地方的土地收入還能撐較長一段時間，這是保證風(fēng)險總體可控的非常關(guān)鍵的因素。” 國民經(jīng)濟(jì)研究所教授王梅指出。

 

據(jù)了解，由于城市房價過快上漲，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，此舉旨在保證年度房價控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

 

張大偉說，國家對房價的宏觀調(diào)控需要注重存量環(huán)節(jié)，短期行為往往治標(biāo)不治本。目前土地的賣方市場是由政府壟斷的，那么在更多的范圍內(nèi)引入土地流轉(zhuǎn)制度，讓城中村的居民可以賣地，一方面引入競爭，另一方面也增加了供應(yīng)，對高房價的抑制能起到很大的作用。“另外，就是引入房產(chǎn)稅，增加投資型住房的持有成本，對開發(fā)商的豪賭有一定的約束。”

 

一位不愿透露姓名的專家指出，調(diào)控更為關(guān)鍵的是，要通過改革破除中國部分地方政府的土地財(cái)政依賴，從源頭抑制地王出現(xiàn)，從而推動土地市場和房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

 

6問地王：

 

調(diào)控是否應(yīng)加碼？

 

土地市場地王井噴、樓市成交量價齊升，一邊是市場在感慨調(diào)控幾乎再次淪為“空調(diào)”，另一邊是業(yè)內(nèi)專家近期陸續(xù)表示長期調(diào)控機(jī)制醞釀出臺。與此同時，全國各地方政府的調(diào)控政策松緊不一，既有上海嚴(yán)查限購執(zhí)行情況、鄭州收緊限購，又有深圳調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

 

讓市場更多參與到房地產(chǎn)調(diào)控中，是未來調(diào)控的思路。

 

在8月份舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中房協(xié)副會長朱中一透露，國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制正處在論證階段，估計(jì)3個月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長的時間。”

 

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生近日透露，最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會，對于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標(biāo)桿性文件。

 

聶梅生認(rèn)為，在市場與政府分工明確指導(dǎo)下的房地產(chǎn)長效機(jī)制將是大勢所趨。政府的著力點(diǎn)將放在市場監(jiān)管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面，財(cái)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問題更多的將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。

 

中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮[微博]指出，當(dāng)前調(diào)控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。要調(diào)控房價，還要更充分地利用市場來配置資源。

 

在市場發(fā)揮更大作用的同時，政府的責(zé)任也需要加強(qiáng)，同時，還應(yīng)根據(jù)地方實(shí)際情況，調(diào)整調(diào)控細(xì)則。

 

 

朱中一指出，就目前市場來看，地價上漲過快會對房價上漲預(yù)期有影響。政府在目前房價上漲壓力過大的情況下，也要把“穩(wěn)地價”納入調(diào)控任務(wù)。國內(nèi)市場差異大，地方政府要把土地供應(yīng)和住房建設(shè)計(jì)劃掛鉤，而不是和地方財(cái)政收入掛鉤。

 

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，在市場與政府明確分工之下，北京等一線城市更多的可能傾向于使用政府干預(yù)，而對于二三線城市，則采用市場的手段加以調(diào)控。

 

對于近段時間地方政府的一些“小動作”，聶梅生認(rèn)為地方政府的動作有緊有松釋放出一個信號，可能預(yù)示著今后中央將更多地放權(quán)到地方政府，不再是一個藥方管全國。

 

在權(quán)力可能下放的預(yù)期下，朱中一建議，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃與住房供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，“否則下一步穩(wěn)定房價的難度更大。”