在近日發(fā)布的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》中，佛山首次躋身“地產(chǎn)投資前景TOP50”榜單，排列第21名。
佛山為何能躋身地產(chǎn)投資前景50強(qiáng)？從佛山地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來看，也許可見端倪。保利、萬達(dá)、萬科、綠地等一線房產(chǎn)商紛紛在佛山布局商業(yè)地產(chǎn)，似乎就是佛山具備廣闊投資前景最好的佐證。佛山樓市市場發(fā)展健康、風(fēng)險(xiǎn)小，而且佛山藏富于民，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根本。目前，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了佛山投資熱點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：商住一體地塊
“以前都是住大院，幾棟樓圍起來就形成了一個(gè)大的院子，大家都是一個(gè)單位的人，彼此都很熟悉。”老佛山人朱女士回憶說，10多年前，佛山的樓還以房改房為主，周邊除了菜市場基本上沒有什么特別的配套，如果要逛街的話，要坐車到祖廟路去逛。
然而，10年足以改變一座城市的氣質(zhì)。2003年，佛山進(jìn)行了區(qū)劃調(diào)整，行政區(qū)劃的整合調(diào)整，為城市的升級帶來無限的動(dòng)力。也是從2003年起，佛山的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到了爆發(fā)期。隨著南海廣場、東方廣場等一批商業(yè)MALL的出現(xiàn)，佛山的地產(chǎn)開發(fā)模式也發(fā)生了根本性的改變：純住宅項(xiàng)目慢慢消退，商住一體的土地出讓漸成主流。
從土地市場來看，2010年起，佛山商住綜合體地塊的供需就明顯增多了，并且集中在政府重點(diǎn)打造的一些高新商業(yè)商務(wù)規(guī)劃板塊。例如占地52萬平方米的瀾石板塊，還有保利德勝商務(wù)區(qū)地塊、萬科南村地塊、創(chuàng)鴻南海大道地塊、廣州越秀城建桂城地鐵站地塊、萬達(dá)廣場、保利東灣等。這些房企業(yè)積極謀求多元化發(fā)展，希望通過加大持有型、經(jīng)營型物業(yè)的投資比例來實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。
除了開發(fā)商的自身希望能實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變之外，外部的市場環(huán)境變化也是商住一體用地漸成主流的重要原因。這幾年，國家的出臺限購政策，住宅市場政策不斷緊縮，持續(xù)推純住宅用地恐與大環(huán)境相左，因此商住一體捆綁出讓就成為了淡化土地住宅色彩的有效途徑，是開發(fā)商躲避限購的避風(fēng)港。而在市場環(huán)境的影響下，很多開發(fā)商確實(shí)有“棄宅從商”的趨向。
關(guān)鍵詞：商住綜合體
由于地塊出讓的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也越來越大。十幾萬、幾十萬甚至上百萬平方米的項(xiàng)目規(guī)模在佛山層出不窮。這類巨無霸的商住綜合體項(xiàng)目，除了住宅項(xiàng)目外，其他配套幾乎一應(yīng)俱全，酒店、商場、寫字樓、公寓等商業(yè)項(xiàng)目，幾乎成了綜合體的標(biāo)配。
從布局來看，綜合體大多集中在佛山的中心城區(qū)。在佛山新城出現(xiàn)了像保利東灣這樣的百萬級別的城市綜合體，還有碧桂園城市花園等多個(gè)城市綜合項(xiàng)目正在打造當(dāng)中。禪桂更是城市綜合體最為集中的區(qū)域。此外，三水、大良等正在崛起的新城也受到了房企的關(guān)注，保利地產(chǎn)進(jìn)駐后，宣稱要進(jìn)行城市綜合體項(xiàng)目的操盤。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前佛山已經(jīng)有30多個(gè)城市綜合體落戶，它們大多地理位置好，位居城市的核心位置和未來城市重點(diǎn)發(fā)展位置，規(guī)模比較大，綜合體中的商場幾萬平方米、十幾萬平方米是常事，而且定位一般都比較高，目標(biāo)客戶是都市高級白領(lǐng)、都市新貴和資金實(shí)力的人群。
關(guān)鍵詞：投資熱
自從國家對住宅市場實(shí)施調(diào)控政策以來，部分市場資金開始被迫把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場成交活躍，連部分中介也將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)代理。今年3月份，“新國五條”的頒布，再次確定了商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為今后主要投資渠道的地位。對于投資客來說，尤其投資大型城市綜合體項(xiàng)目的寫字樓，不僅可以使資金達(dá)到保值的作用，日后租金的收益以及寫字樓的出售也相當(dāng)可期。
與這種商業(yè)地產(chǎn)投資需求相得益彰的是，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大背景下，佛山的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從傳統(tǒng)的商鋪向城市綜合體轉(zhuǎn)變，公寓、商鋪、寫字樓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)上市，造成了佛山商業(yè)地產(chǎn)市場繁榮。
今年，佛山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了交投活躍的趨勢。今年上半年，保利華南銷售總金額破70億元，相當(dāng)于去年全年銷售金額的85%，再次領(lǐng)冠佛山。其中，4月底才入市的位于佛山新城的保利中心功不可沒，其開盤就取得了4億元的銷售好成績。南海萬達(dá)廣場也創(chuàng)造出了銷售神話，其四次商鋪開賣全部被一掃而空，兩批1800多套SOHO單位，開盤即售罄。
據(jù)南海區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年上半年南海區(qū)新建商品房合同登記銷售額為172.44億元，而商業(yè)、金融和信息用房銷售就達(dá)到了21.01億元，占總體銷售額的12%，可見交易非?；钴S。
展望
商業(yè)地產(chǎn)受關(guān)注
售價(jià)會(huì)持續(xù)上升
今年，佛山的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量出現(xiàn)了井噴之勢，尤其是寫字樓和零售商業(yè)的體量增加最為明顯。寫字樓方面，未來三年佛山寫字樓市場將會(huì)迎來大批量新增供應(yīng)，總計(jì)約為320萬平方米。而截至2012年底，佛山寫字樓的總庫存僅104萬平方米，也就是未來三年寫字樓的供貨量將翻3倍。
零售商業(yè)方面，預(yù)計(jì)2013年~2015年的供應(yīng)量將達(dá)到200萬平方米，與過去10年相比，總庫存量將在3年內(nèi)翻一番。
大量的新增供應(yīng)有可能造成空置率的上浮，租金方面有可能出現(xiàn)平穩(wěn)情況或小幅度的下調(diào)。但是，從長遠(yuǎn)來看，在住宅政策一直不放松的情況下，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)更受投資者的關(guān)注，售價(jià)方面會(huì)呈上升趨勢。
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