“原先公積金貸款申請(qǐng)，正常的話也就是一個(gè)半月左右，現(xiàn)在基本上兩個(gè)月或者三個(gè)月都不一定下得來(lái)。”從今年上半年以來(lái)，像市民李先生這樣遇到關(guān)于公積金貸款申請(qǐng)難的“吐槽”越來(lái)越多。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，雖然目前公積金流動(dòng)性總量平衡，但由于相關(guān)審批流程趨于嚴(yán)格，不可避免造成放貸周期的延長(zhǎng)。
公積金貸款審核日趨嚴(yán)格
前期，記者曾咨詢并報(bào)道過(guò)目前諸城的幾大銀行首套房貸利率大都已經(jīng)取消9到 9.5折的優(yōu)惠，有些銀行甚至恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，跟以往相比，優(yōu)惠力度有收緊的趨勢(shì)。眼下 ，房貸利率優(yōu)惠度的下調(diào)最為直接的影響就是購(gòu)房者每年要還更多的貸款。以一套貸款100萬(wàn)元的住房為例 ，還貸時(shí)間為 30年。如果按照利率8.5折優(yōu)惠計(jì)算，每月還款額僅為5720.31元。如果按照現(xiàn)行基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，每月還款額為 6353.6，月供還款差額為633.29元 ，購(gòu)房者一年要多還款7599.48元。
記者9月12日采訪多家銀行和購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，近期公積金貸款審核緊，商業(yè)貸款優(yōu)惠力度弱，有房貸趨緊之勢(shì)。盡管樓市進(jìn)入九、十月份，讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始憧憬起“金九銀十”好收成，但記者近日采訪多家銀行和購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，近期公積金貸款審核緊，商業(yè)貸款優(yōu)惠力度弱，對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房熱情已存在一定影響。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月公積金貸款的交易量環(huán)比上月下降30%左右，國(guó)管公積金貸款受額度緊張影響，辦理人數(shù)下降明顯，而公積金貸款整體消費(fèi)人群比例也由30%縮減為 20%。不過(guò)，由于公積金貸款與商貸相比占比較弱，因此使用人數(shù)的減少不會(huì)對(duì)整體個(gè)貸市場(chǎng)形成沖擊。
信貸額度收緊，“金九銀十”降溫
8月公積金貸款交易量下降，一方面，國(guó)管與市管公積金額度的收緊，導(dǎo)致貸款審批與辦理期限的延長(zhǎng)，抑制了部分貸款需求；另一方面，自“國(guó)五條”出臺(tái)后，嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策也卡死了一部分申請(qǐng)資格，使得能夠申請(qǐng)公積金貸款的人群驟然下降。
諸城皇家半島薛總經(jīng)理表示，當(dāng)前公積金貸款審核趨緊，首套房貸的優(yōu)惠減少，審批周期延長(zhǎng)，肯定會(huì)影響市場(chǎng)成交量。在其看來(lái)，銀行信貸額度收緊，將不利于市場(chǎng)的快速去化，甚至影響到快速擴(kuò)張的中小企業(yè)的現(xiàn)金流。“如果繼續(xù)發(fā)酵的話，這將會(huì)對(duì)‘金九銀十’成交量帶來(lái)較為明顯的降溫。”
預(yù)計(jì)明年年初房貸有所緩解
目前，我國(guó)多地區(qū)的公積金貸款輪候已近3個(gè)月。為緩解公積金貸款猛增壓力，各地紛紛推出“權(quán)宜之計(jì)”。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為 ，多個(gè)城市公積金吃緊，直接原因在于樓市持續(xù)走熱，成交量大幅攀升 ，帶動(dòng)公積金使用率提升。
多家銀行已收緊房貸，八五折優(yōu)惠利率逐漸減少，部分銀行網(wǎng)點(diǎn)已停止貸款業(yè)務(wù)，直到明年年初才有可能恢復(fù)。與此同時(shí)，全國(guó)多地公積金余額吃緊，出現(xiàn)緩貸、斷貸現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，住房需求壓力不減或使下半年住房貸款依然維持偏緊局面。
應(yīng)建立良好的公積金存貸機(jī)制
在全國(guó)范圍來(lái)看，住房公積金的存量壓力，已經(jīng)開(kāi)始影響到普通購(gòu)房者的購(gòu)房需要。部分城市通過(guò)提高職工存交額度、降低貸款額度來(lái)緩解公積金資金緊張。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分地區(qū)公積金告急，除了樓市火爆的原因外，相關(guān)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)缺乏有效預(yù)估，沒(méi)有作出針對(duì)性部署等 ，也加劇了部分地區(qū)公積金告急的現(xiàn)狀。
針對(duì)上述現(xiàn)象，有專家指出，我國(guó)公積金尚未建立存貸比率、穩(wěn)定有效的公積金保值增值投資渠道等機(jī)制。
從目前的情況看，公積金告急，發(fā)放、審核程序趨嚴(yán)、時(shí)間拉長(zhǎng)，降低了相關(guān)部門(mén)辦事效率，也給急于購(gòu)房者增添煩惱，公積金發(fā)放不及時(shí)也讓地產(chǎn)商不愿意賣(mài)房給使用公積金貸款的購(gòu)房客戶。
有專家指出，公積金是低利率購(gòu)房工具，4.5%的基準(zhǔn)利率相當(dāng)于商業(yè)貸款的7折左右，在現(xiàn)在看來(lái)利息甚至低于銀行保本理財(cái)或者3年期以上定存。所以在市場(chǎng)升溫的情況下公積金使用量非常大。而利用公積金貸款后，大部分購(gòu)房者還會(huì)支取公積金存款，導(dǎo)致公積金消耗嚴(yán)重。
“目前解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于，公積金管理部門(mén)必須根據(jù)公積金資金存量情況來(lái)放貸。”皇家半島薛總經(jīng)理采訪時(shí)建議，應(yīng)盡快建立起良好的公積金存貸機(jī)制，控制存貸比例 ，加大對(duì)公積金風(fēng)險(xiǎn)的管控。
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買(mǎi)房貸款具體分哪三類？
1、住房公積金貸款：對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說(shuō)，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。
2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未交存住房公積金的人無(wú)緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需資金額的比例不低于30% ，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。
3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10～29萬(wàn)元，如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
