北京農(nóng)展館地王成交已過數(shù)日,輿論的硝煙卻久久未散。其中,最值得玩味的無異于王石與孫宏斌的一場(chǎng)隔空對(duì)話。
面對(duì)地王,王石提示應(yīng)小心;孫宏斌則表示很驚訝。圈內(nèi)兩位大佬的不同態(tài)度讓人難以分辨,但供求關(guān)系這條鐵律無時(shí)不刻都在左右著房價(jià),這也許正是孫宏斌看多的關(guān)鍵。
北京市場(chǎng)高端項(xiàng)目稀缺程度幾何,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫為《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者算了一筆賬,“如果按照現(xiàn)有市場(chǎng),以每月300套的去化速度計(jì)算,目前北京四環(huán)內(nèi)7000余套的住宅存量,僅夠支撐兩年。”
房價(jià)與地價(jià)的競(jìng)賽
兩年左右的消化期顯然并不樂觀,但如果要說可以比肩農(nóng)展館地塊的項(xiàng)目的話,存量更是少之又少。記者粗略統(tǒng)計(jì)了目前北京市場(chǎng)成交均價(jià)超過8萬元的項(xiàng)目,包括首創(chuàng)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]·禧瑞都、釣魚臺(tái)七號(hào)院、合生·霄云路8號(hào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]院、盤古大觀[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、鴻坤花語墅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、長安太和等共計(jì)18個(gè)項(xiàng)目。
記者從北四環(huán)鳥巢西側(cè)的盤古大觀項(xiàng)目售樓處了解到,該項(xiàng)目套均售價(jià)已超過7000萬元,主打660平方米的大戶型。僅7月份就成交5套,銷售額近4億元。
“目前我們的均價(jià)是12萬元/平方米,一共是57套房源,集中在400平方米左右的大戶型。”昨日,記者走訪了位于北京東三環(huán)呼家樓附近的首創(chuàng)禧瑞都,該項(xiàng)目的銷售人員表示。
房價(jià)與地價(jià),似乎進(jìn)入了一個(gè)無限循環(huán)的競(jìng)賽之中。
“農(nóng)展館這個(gè)項(xiàng)目做起來的話,15萬元是保守估計(jì),售價(jià)估計(jì)要遠(yuǎn)高于此。”在記者走訪的多個(gè)高端項(xiàng)目中,不少銷售人員都以農(nóng)展館項(xiàng)目為標(biāo)桿,來解釋項(xiàng)目自身上調(diào)價(jià)格的原因。
“每一次拍賣都被認(rèn)為是一個(gè)瘋狂的行為,但再過幾年會(huì)發(fā)現(xiàn)人家的眼光是超前的。”財(cái)富地產(chǎn)集團(tuán)總裁王喆對(duì)記者表示,“孫河地塊目前的樓面價(jià)超出了我的想象,但區(qū)域未來價(jià)值還有很大提升空間。”
“高價(jià)地的成交、‘地王’的產(chǎn)生,會(huì)對(duì)現(xiàn)行樓市釋放房價(jià)上漲的信號(hào),高地價(jià)與合理利潤率疊加,推算之下,未來‘地王’地塊打造出來的產(chǎn)品售價(jià)必然水漲船高。”任啟鑫表示。
頂級(jí)豪宅成投資品
但即便是動(dòng)輒幾千萬元的豪宅,似乎也并不缺少市場(chǎng)。
北京一在售高端項(xiàng)目的營銷總監(jiān)告訴記者,目前該項(xiàng)目即將開盤的房源頻頻接到“關(guān)系電話”要求留房,其中個(gè)別房源已經(jīng)排了數(shù)人。另有一別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人同樣向記者表示,項(xiàng)目即將開盤的房源基本上已經(jīng)“內(nèi)部解決”,無需再對(duì)外銷售。
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,8月北京四環(huán)內(nèi)高端住宅成交335套,成交套數(shù)環(huán)比上漲了15%。
“從樓市發(fā)展來看,影響高端市場(chǎng)發(fā)展的因素大部分都是促漲的,在供應(yīng)量越來越少的情況下,核心區(qū)域的豪宅價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)上升。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,年內(nèi)單盤成交均價(jià)超過5萬元的住宅項(xiàng)目達(dá)到了33個(gè),而在2012年則只有27個(gè)。
支撐豪宅市場(chǎng)成交持續(xù)走熱的原因,一方面源自不斷壯大的新富人群,另一方面是由于國內(nèi)投資渠道較為單一,頂級(jí)豪宅成為了這部分人群財(cái)富保值增值的投資品。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)對(duì)購置豪宅客戶用途監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,2013年以來,購置500平方米以上公寓的客戶兼顧資產(chǎn)分配與會(huì)客接待功能的數(shù)量明顯增加,豪宅的復(fù)合性功能受到置業(yè)者關(guān)注。“目前,居住型豪宅主要分布在五環(huán)沿線,多屬于被有限的土地供應(yīng)量與高地價(jià)倒逼而成的高端住宅,而會(huì)所型豪宅則多位居四環(huán)以內(nèi)的核心城區(qū)。”任啟鑫認(rèn)為,目前北京豪宅已經(jīng)悄然出現(xiàn)了居住型與會(huì)所型兩種分化趨勢(shì)。
地王的“副”作用
“對(duì)于這些單價(jià)超過10萬元,總價(jià)超過5000萬元的高端樓盤來說,都需要有很長的消化周期。”東匯置地投資管理有限公司總裁、中央別墅區(qū)創(chuàng)始人劉東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出。
但劉東最擔(dān)心的則是,這部分市場(chǎng)對(duì)普通購房者帶來的“威脅”。“在我看來,一些區(qū)域地王是有作局之嫌。”劉東直言,近期在北京陸續(xù)出現(xiàn)的一些區(qū)域地王,價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了在售商品房的價(jià)格。
劉東的擔(dān)心并非沒有根據(jù)。以亦莊為例,在融創(chuàng)與葛洲壩聯(lián)合體以超過3萬元/平方米的價(jià)格拿下亦莊地王之后,區(qū)域內(nèi)多個(gè)即將上市的項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格跳漲。某在售項(xiàng)目的價(jià)格由此前預(yù)計(jì)的2.7萬元/平方米上調(diào)至3.2萬~3.5萬元/平方米。
“我覺得高端豪宅這一塊,應(yīng)該制定與普通住宅區(qū)別對(duì)待的政策。”劉東表示,目前其正在進(jìn)行相關(guān)課題的研究,擬從單價(jià)與總價(jià)結(jié)合設(shè)定門檻,對(duì)高端項(xiàng)目取消價(jià)格限制,而通過以稅收取代限制,這一課題也將最終匯報(bào)給相關(guān)政府部門。“這樣的政策將完全區(qū)別于普通住宅,也希望能借此來減少高端市場(chǎng)價(jià)格升高而對(duì)區(qū)域售價(jià)的影響。”
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