新樓盤開(kāi)盤，先付一筆定金簽下商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，這是很多購(gòu)房者都有過(guò)的經(jīng)歷，而由定金引發(fā)的矛盾也時(shí)有發(fā)生。記者近日從長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣法院獲悉，近年來(lái)商品房買賣合同糾紛呈逐年增加之勢(shì)，這些案件普遍存在的現(xiàn)象是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并支付定金后，未簽訂商品房買賣合同。
“類似糾紛在購(gòu)房過(guò)程中非常普遍，但大多能夠協(xié)商解決，一旦鬧上法庭，購(gòu)房者勝訴的幾率并不大。”法官提醒，購(gòu)房者在簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。
辦理按揭不成不退定金
寧鄉(xiāng)縣法院近日審結(jié)了一起定金糾紛案件，與辦理按揭有關(guān)。
張先生看中了寧鄉(xiāng)縣某套商品房后，與開(kāi)發(fā)商簽訂了定購(gòu)協(xié)議書(shū)并交付了2萬(wàn)元定金，計(jì)劃以按揭方式購(gòu)買，雙方同時(shí)約定“買受人在接到出賣人通知十五天后仍違反約定拒絕簽訂《商品房買賣合同》……出賣人有權(quán)將該商品房出售給第三方，并從買受人已付定金中扣除一萬(wàn)元作為違約金”。由于張先生已在銀行貸款無(wú)法再辦理購(gòu)房按揭手續(xù)，因此張先生要求開(kāi)發(fā)商退還定金2萬(wàn)元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂了商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)，對(duì)定金返還有具體的約定，因此張先生應(yīng)按定購(gòu)協(xié)議的約定承擔(dān)“扣除1萬(wàn)元定金”的違約責(zé)任。最終，法院判決開(kāi)發(fā)商退還張先生1萬(wàn)元購(gòu)房定金。
未簽正式合同被判違約
長(zhǎng)沙縣法院近日則審結(jié)了這樣一起商品房預(yù)約合同糾紛。
楊女士說(shuō)，2011年5月的一天，她在被告所開(kāi)發(fā)的樓盤看中一套房子，于是交納了購(gòu)房定金3萬(wàn)元。“結(jié)果之后對(duì)方再?zèng)]有通知我簽訂任何協(xié)議或合同，直到2012年8月，一名業(yè)務(wù)員以短信通知我去領(lǐng)月餅，我大惑不解，一問(wèn)才知道我看中的房間已經(jīng)賣給了別人。”楊女士表示，為此她多次找開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決此事，“我覺(jué)得，自己交了定金，構(gòu)成認(rèn)購(gòu)房屋的法律事實(shí)；對(duì)方?jīng)]有通知我就將房屋賣給別人，已經(jīng)構(gòu)成違約，必須承擔(dān)雙倍返還定金的法律責(zé)任。”
庭審中得知，楊女士多年來(lái)多次定購(gòu)房產(chǎn)，待房產(chǎn)升值后及時(shí)拋售營(yíng)利。在該房產(chǎn)公司的樓盤開(kāi)盤后，經(jīng)人介紹選定了其中一套住房，口頭約定按揭購(gòu)房，并交納了3萬(wàn)元購(gòu)房定金。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，楊女士應(yīng)于認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后5日內(nèi)到售樓部簽訂《商品房買賣合同》。若在約定簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間內(nèi)公司將該商品房另售他人，應(yīng)雙倍返還買受人已付定金；若楊女士在約定的時(shí)間內(nèi)未簽訂《商品房買賣合同》，則公司不退還定金，并可將該商品房另售他人。
在此之后一年多時(shí)間里，房產(chǎn)公司多次通知楊女士到售樓部辦理簽約、交款、貸款等手續(xù)，但楊稱該樓盤售價(jià)不升反降，一直不愿意辦理手續(xù)。于是公司將此套商品房出售給了他人，雙方由此釀成糾紛。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方已形成商品房預(yù)約合同關(guān)系，楊女士在該合同約定的時(shí)間及房產(chǎn)公司員工多次催促的時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)事由均未到房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定承擔(dān)違約的法律后果，楊女士無(wú)權(quán)主張要求房產(chǎn)公司返還定金。
案中法
買房前對(duì)定金的法律性質(zhì)
要有清楚了解
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條明確規(guī)定，“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
法官提醒，市民在購(gòu)買商品房時(shí)，首先要認(rèn)真考慮自己的資金能力，如果采用按揭方式，要事先認(rèn)真了解申請(qǐng)銀行按揭的程序和要求，在與開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)，要仔細(xì)閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義，對(duì)于定金的法律性質(zhì)更要了解清楚，對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容，一定要在合同中詳細(xì)注明，在糾紛發(fā)生時(shí)，要注意取證。
