至今，買房對于普通百姓來說仍然是一件大事，因?yàn)樗赡芤F其一生的積蓄，更可能將還貸作為大半生的奮斗目標(biāo)。但是對于這個(gè)陌生的領(lǐng)域，從看到選到購，一路都布滿了荊棘。下面筆者就購房者在購房前必備的知識做一個(gè)簡單的介紹，以幫助大家開拓思路，用最短的時(shí)間達(dá)到了解購房知識的目的。
一、 購房流程
目前，樓市上雖然各項(xiàng)目有其各自的程序，但總的來說，以下基本步驟是每個(gè)購房者都可能會經(jīng)歷到的：
(1)簽訂認(rèn)購書，交納定金；
(2)根據(jù)認(rèn)購書約定的時(shí)間、價(jià)格等，與開發(fā)商簽訂商品房買賣契約，并按契約約定交付房款；
(3)買賣雙方到房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大部分項(xiàng)目由開發(fā)商代辦)；
(4)辦理購房貸款，商業(yè)銀行或市住房基金管理中心簽訂貸款協(xié)議；
(5)驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)；
(6)購房者與物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理契約及交納相應(yīng)費(fèi)用；
(7)開發(fā)商與購房者共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。
二、概念
1.樓盤均價(jià)：是樓盤的平均價(jià)格，它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。但購房者在去售樓處咨詢時(shí)會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往是買不到的。那么“均價(jià)”到底是什么呢？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區(qū)中的銷售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是項(xiàng)目的均價(jià)。一個(gè)樓盤在推向市場時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價(jià)差系數(shù)。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。
2.樓盤起價(jià)：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層，所以對購房者沒有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。
3.使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
4.實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。
5.住宅的結(jié)構(gòu)的形式
(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。
(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅：磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。目前這種結(jié)構(gòu)在北京較少采用。
(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。
6.住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高
(1)住宅的開間：就是住宅中房間的寬度。住宅建筑的開間一般為：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的進(jìn)深：就是指住宅的實(shí)際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。
(3)住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓地板面或樓板面之間的距離，也就是一層房屋的高度?，F(xiàn)住宅的層高一般在2.7米——2.9米。
(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指地板面上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用以下公式來表示：
凈高=層高-樓板厚度
7.建筑容積率、建筑密度和綠化率
建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
8.商品房的銷售面積的計(jì)算方法
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和
(一)套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：
①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
(二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；
(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：
(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。
(2)作為人防工程的地下室。
公用建筑面積計(jì)算公式：
公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))
9.房屋的產(chǎn)權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。
10.瑩稅（印花稅）
瑩稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。
1)征稅范圍及納稅人。瑩稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。
2)稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，瑩稅按合同額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。
3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。瑩稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。
11.契稅
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。
1)征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。
2)稅率。契稅稅率為3%~5%。對于購買自用普通住宅的個(gè)人減半征收契稅。
12. 個(gè)人住房貸款
包括：個(gè)人住房商業(yè)性貸款、個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房組合貸款、
1)個(gè)人住房商業(yè)性貸款
個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。
2)個(gè)人住房公積金貸款
個(gè)人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。
3)個(gè)人住房組合貸款
凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款，即借款人以所購城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時(shí)向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡稱個(gè)人住房組合貸款)。
