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  • 樓市熱點(diǎn)區(qū)域“地王“頻現(xiàn)二三線城市持續(xù)低迷

    2013年09月29日 17:06
    來源:人民日?qǐng)?bào)
    隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來,今年以來持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場依然熱度不減,尤其是北上廣深等一線城市“地王”頻出,“日光盤”現(xiàn)象更是屢見不鮮。然而,一方面是熱點(diǎn)城市房價(jià)居高不下;另一方面卻是部分三四線城市“空城”現(xiàn)象越來越多,部分二三線城市房價(jià)持續(xù)走低,全國樓市呈現(xiàn)出顯著“冷熱不均”的態(tài)勢。
     
    對(duì)此,專家認(rèn)為,當(dāng)前樓市已顯現(xiàn)出需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡等特征,下半年樓市預(yù)計(jì)依然將維持目前整體微漲的趨勢,但一線城市和二三線城市房價(jià)的兩極分化將會(huì)加劇。
    上半年樓市加快兩極分化
    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月份70個(gè)大中城市中房價(jià)同比下降的城市僅1個(gè),上漲的城市有69個(gè),最高漲幅為19.3%,最低下降為2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個(gè)別二三線城市。從新建商品房來看,與上月相比,70個(gè)大中城市中,環(huán)比價(jià)格下降、持平的城市分別為兩個(gè),而上漲城市達(dá)到66個(gè)。
    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在分析上半年全國房地產(chǎn)市場的狀況時(shí)表示,這是一個(gè)重要的分化和背離的表現(xiàn),表現(xiàn)在不同的城市和不同的區(qū)域之間。從商品房成交均價(jià)來看,全國已經(jīng)出現(xiàn)了百分之十一點(diǎn)幾的增幅,但是在這個(gè)當(dāng)中,以北上廣深為代表的這些重點(diǎn)城市,中心城市,尤其是北上廣深,前7個(gè)月房價(jià)的同比漲幅在16%以上,但是另一方面,以溫州等城市為代表的三四線城市,他們有的已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格的持續(xù)低迷,成交量的低迷,價(jià)格低迷,溫州少數(shù)樓盤甚至出現(xiàn)價(jià)格腰斬,不少三四線城市陷于市場的低迷狀態(tài)。
    中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天:一二線城市量價(jià)爆發(fā)式上漲,而三四線城市則出現(xiàn)了庫存積壓,賣地難。一二線城市在年底前依然可能會(huì)有收緊政策的可能性,但很難抑制市場繼續(xù)上行。而三四線包括溫州等城市,雖然會(huì)扶持樓市,但因?yàn)樾枨蟛欢?,又庫存積壓,很難拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
    經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是主因
    對(duì)于一線城市“地王”頻現(xiàn)的原因,國土資源部副部長胡存智認(rèn)為,大部分“地王”地塊都是區(qū)位條件比較好的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊,還有地塊多與商業(yè)用途有關(guān)、競買者特殊等原因,成為“地王”有一定偶然性。胡存智指出,還有其他一些原因不容忽視:一是房價(jià)連續(xù)上漲,量價(jià)齊升,房企回籠資金較快,拉動(dòng)了房企對(duì)土地的需求;二是一些大型房企自身實(shí)力比較雄厚,出手搶高價(jià)地,加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度;三是一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地,影響市場預(yù)期,抬升房價(jià)地價(jià);四是一些地方在債務(wù)壓力下,集中推出優(yōu)質(zhì)地塊,忽視了國土資源部有關(guān)均衡供地的要求。
    相比于一線城市房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升,部分三四線城市房價(jià)卻分化明顯。對(duì)此,上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍表示,這種結(jié)構(gòu)性差異形成的本質(zhì)原因在于市場供需的不平衡,深層次原因則與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡有很大關(guān)聯(lián)。例如,從供給角度看,一二線城市土地資源匱乏,拿地成本較高,這也制約了城市商品房的供應(yīng);而三四線城市土地相對(duì)豐富,同時(shí)地方政府在財(cái)政收入來源較少的情況下,往往在土地出讓上較為“大方”,從而刺激了樓盤的供應(yīng)量。
    “組合拳”穩(wěn)定土地供應(yīng)
    面對(duì)當(dāng)前一線城市土地價(jià)格高漲,“面粉比面包貴”的現(xiàn)象,國土資源部明確提出,要打好政策措施“組合拳”,在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí),平抑地價(jià)信號(hào),供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”,防止干擾市場預(yù)期。
    胡存智表示,在防范地價(jià)異常波動(dòng)的同時(shí),要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng),在第四季度加快供地進(jìn)度。必要時(shí)要壓縮其他用途土地的供應(yīng)規(guī)模,優(yōu)先保障住宅用地的供應(yīng)。特別是北上廣深等一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃,向社會(huì)釋放土地供應(yīng)增加的積極信號(hào),以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn),持續(xù)增加住宅用地供應(yīng),保證一定的增幅。
    “兩極化的表現(xiàn)充分地說明了在當(dāng)前特定的市場環(huán)境下,我們應(yīng)該正視市場表象背后力量所起的作用。”陳國強(qiáng)認(rèn)為,在市場力量和行政力量的博弈當(dāng)中,盡管調(diào)控在一時(shí)一地可以發(fā)揮作用,但是對(duì)市場真正產(chǎn)生持續(xù)基礎(chǔ)性作用的還是市場本身供求關(guān)系的演變。
    上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,從調(diào)控的方式上講,最好是用經(jīng)濟(jì)手段、市場手段、房地產(chǎn)手段,少用行政干預(yù)手段,所以未來限購總體方向慢慢會(huì)淡化。而其他措施,比如類似房產(chǎn)稅、土地供應(yīng)、制度問題等長效機(jī)制將會(huì)逐漸建立,這樣就有個(gè)交替的過程。
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