隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，今年以來持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場依然熱度不減，尤其是北上廣深等一線城市“地王”頻出，“日光盤”現(xiàn)象更是屢見不鮮。然而，一方面是熱點(diǎn)城市房價(jià)居高不下；另一方面卻是部分三四線城市“空城”現(xiàn)象越來越多，部分二三線城市房價(jià)持續(xù)走低，全國樓市呈現(xiàn)出顯著“冷熱不均”的態(tài)勢。

 

對(duì)此，專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市已顯現(xiàn)出需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡等特征，下半年樓市預(yù)計(jì)依然將維持目前整體微漲的趨勢，但一線城市和二三線城市房價(jià)的兩極分化將會(huì)加劇。

上半年樓市加快兩極分化

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中房價(jià)同比下降的城市僅1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，最高漲幅為19.3%，最低下降為2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個(gè)別二三線城市。從新建商品房來看，與上月相比，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降、持平的城市分別為兩個(gè)，而上漲城市達(dá)到66個(gè)。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在分析上半年全國房地產(chǎn)市場的狀況時(shí)表示，這是一個(gè)重要的分化和背離的表現(xiàn)，表現(xiàn)在不同的城市和不同的區(qū)域之間。從商品房成交均價(jià)來看，全國已經(jīng)出現(xiàn)了百分之十一點(diǎn)幾的增幅，但是在這個(gè)當(dāng)中，以北上廣深為代表的這些重點(diǎn)城市，中心城市，尤其是北上廣深，前7個(gè)月房價(jià)的同比漲幅在16%以上，但是另一方面，以溫州等城市為代表的三四線城市，他們有的已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格的持續(xù)低迷，成交量的低迷，價(jià)格低迷，溫州少數(shù)樓盤甚至出現(xiàn)價(jià)格腰斬，不少三四線城市陷于市場的低迷狀態(tài)。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市量價(jià)爆發(fā)式上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫存積壓，賣地難。一二線城市在年底前依然可能會(huì)有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續(xù)上行。而三四線包括溫州等城市，雖然會(huì)扶持樓市，但因?yàn)樾枨蟛欢?，又庫存積壓，很難拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是主因

對(duì)于一線城市“地王”頻現(xiàn)的原因，國土資源部副部長胡存智認(rèn)為，大部分“地王”地塊都是區(qū)位條件比較好的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，還有地塊多與商業(yè)用途有關(guān)、競買者特殊等原因，成為“地王”有一定偶然性。胡存智指出，還有其他一些原因不容忽視：一是房價(jià)連續(xù)上漲，量價(jià)齊升，房企回籠資金較快，拉動(dòng)了房企對(duì)土地的需求；二是一些大型房企自身實(shí)力比較雄厚，出手搶高價(jià)地，加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度；三是一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場預(yù)期，抬升房價(jià)地價(jià)；四是一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了國土資源部有關(guān)均衡供地的要求。

相比于一線城市房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，部分三四線城市房價(jià)卻分化明顯。對(duì)此，上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍表示，這種結(jié)構(gòu)性差異形成的本質(zhì)原因在于市場供需的不平衡，深層次原因則與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡有很大關(guān)聯(lián)。例如，從供給角度看，一二線城市土地資源匱乏，拿地成本較高，這也制約了城市商品房的供應(yīng)；而三四線城市土地相對(duì)豐富，同時(shí)地方政府在財(cái)政收入來源較少的情況下，往往在土地出讓上較為“大方”，從而刺激了樓盤的供應(yīng)量。

“組合拳”穩(wěn)定土地供應(yīng)

面對(duì)當(dāng)前一線城市土地價(jià)格高漲，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，國土資源部明確提出，要打好政策措施“組合拳”，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號(hào)，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”，防止干擾市場預(yù)期。

胡存智表示，在防范地價(jià)異常波動(dòng)的同時(shí)，要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，在第四季度加快供地進(jìn)度。必要時(shí)要壓縮其他用途土地的供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保障住宅用地的供應(yīng)。特別是北上廣深等一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃，向社會(huì)釋放土地供應(yīng)增加的積極信號(hào)，以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，保證一定的增幅。

“兩極化的表現(xiàn)充分地說明了在當(dāng)前特定的市場環(huán)境下，我們應(yīng)該正視市場表象背后力量所起的作用。”陳國強(qiáng)認(rèn)為，在市場力量和行政力量的博弈當(dāng)中，盡管調(diào)控在一時(shí)一地可以發(fā)揮作用，但是對(duì)市場真正產(chǎn)生持續(xù)基礎(chǔ)性作用的還是市場本身供求關(guān)系的演變。

上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，從調(diào)控的方式上講，最好是用經(jīng)濟(jì)手段、市場手段、房地產(chǎn)手段，少用行政干預(yù)手段，所以未來限購總體方向慢慢會(huì)淡化。而其他措施，比如類似房產(chǎn)稅、土地供應(yīng)、制度問題等長效機(jī)制將會(huì)逐漸建立，這樣就有個(gè)交替的過程。