一面是難以阻擋的開發(fā)熱潮、畸高不下的銷售價格，另一面是企業(yè)承租能力下滑、租金水平觸頂。

 

在住宅調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，或許正在遭遇各種潛在的挑戰(zhàn)。多位業(yè)內(nèi)人士認為，部分區(qū)域同質(zhì)化扎堆嚴(yán)重，已出現(xiàn)過剩苗頭，不過，部分商業(yè)形態(tài)不僅沒有泡沫，甚至還有一定稀缺。

擋不住的開發(fā)熱潮

由于樓市調(diào)控政策持續(xù)“加碼”，以短期盈利為目標(biāo)的住宅開發(fā)商面臨前所未有的挑戰(zhàn)，收縮住宅、進軍商業(yè)的案例比比皆是。

公開資料顯示，中糧、華潤、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)，均已部署未來少則十幾個、多則幾十個綜合體的投資計劃，遠洋地產(chǎn)計劃2015年前復(fù)制10個未來廣場。另外，進入2013年，娃哈哈集團、東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)，娃哈哈計劃3-5年內(nèi)開出100家商場，主要業(yè)態(tài)為綜合體。另據(jù)媒體報道，平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已率先全國性布局，涵蓋寫字樓、商場、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類型，總投資規(guī)模已超過140億元。

區(qū)域上來看，二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)尤其迎來大躍進式發(fā)展。據(jù)報道，成都市已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量已超過100個，未來4年還將入市1000萬平方米左右；貴州省未來5年將基本建成100個城市綜合體；另有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計今后購物中心將以每年300家的速度增長，2015年總量或達4000家。

“這一輪商業(yè)地產(chǎn)熱起始于2011年，時點恰恰與限購政策開始實施的時間相一致”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，這并不是巧合，而是因為調(diào)控，迫使開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)型，而且不約而同地轉(zhuǎn)向不限購的商業(yè)地產(chǎn)。

在開發(fā)數(shù)量井噴之后，價格水漲船高。據(jù)記者了解，某知名品牌房企在唐山項目的住宅價格為7000元/平方米，乏人問津，但商鋪售價卻高達6萬元/平方米，而且“還沒開盤就被預(yù)訂一空”。這樣的熱銷案例并不在少數(shù)，江蘇省某縣級市一個普通的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)項目，住宅部分售價不足5000元/平方米，底商價格已達4萬元/平方米，同樣被搶購一空。

租金及承租能力觸頂下滑

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看似一團繁榮的背后，商鋪租金以及商家擴張和企業(yè)承租需求卻已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。

“經(jīng)濟放緩、需求萎縮，企業(yè)對租賃成本的支付能力越發(fā)惡化，更多業(yè)主開始提供相應(yīng)租金優(yōu)惠，導(dǎo)致租金出現(xiàn)下滑”。第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊表示。與此同時，第二季度社會消費品零售額增速持續(xù)放緩，優(yōu)質(zhì)購物中心租金增長緩慢，零售商擴張謹(jǐn)慎，部分運營不佳的項目因租戶關(guān)閉或搬遷效益較低的店鋪使得空置率提高。

“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)確實有泡沫，但僅限于局部，整體沒有”，萬達集團董事長王健林日前表示，從總量上看，中國的商場和購物中心還不算多。不過，王健林認為，按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)遲早會飽和，而一向善于拓展新路的萬達，也已經(jīng)從商業(yè)逐漸向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。預(yù)計于2015年底開業(yè)的南昌萬達城，將成為全國首個開業(yè)的萬達城，其文化項目包括大型舞臺秀、電影樂園、電影城等，室內(nèi)海洋樂園是全球規(guī)模最大、創(chuàng)新最多的海洋館，設(shè)置有海底環(huán)游、鯊魚碼頭、國寶中華鱘魚館、海洋劇院等七個主題展示區(qū)。

不少購物中心也正呈現(xiàn)爭相創(chuàng)新的局面，提升體驗型業(yè)態(tài)的占比。宋延慶認為，目前的商業(yè)地產(chǎn)主要呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性、差異化泡沫特征，泡沫比較嚴(yán)重的主要是部分二三線城市定位不清晰的商業(yè)綜合體及大型購物中心，類似于社區(qū)型購物中心、體驗類綜合體等，并沒有多少泡沫，甚至還有一定稀缺。