在消費(fèi)者心中,描繪購物中心的關(guān)鍵詞不再是服裝而最先出現(xiàn)餐飲和娛樂;在購物中心運(yùn)營、管理者眼中,購物中心做的辛苦,如今的購物中心正經(jīng)歷著業(yè)態(tài)和戰(zhàn)略的雙重調(diào)整期。盡管憑借多元業(yè)態(tài)組合的購物中心還未受到電商明顯的沖擊,但在市場洗禮和消費(fèi)需求的變化下,都匯天地、大鐘寺中坤廣場已踏上了轉(zhuǎn)型寫字樓之路。為提升客流,萬達(dá)廣場、藍(lán)色港灣(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、朝陽大悅城、悠唐購物中心等一批“弄潮兒”也紛紛“輕服飾化”步入調(diào)整期。
戰(zhàn)略變更轉(zhuǎn)型寫字樓
商場空置率的上升以及寫字樓供不應(yīng)求,導(dǎo)致部分購物中心正加速變身寫字樓。北京商報(bào)記者了解到,盡管在幾年前實(shí)現(xiàn)了開業(yè),但慘淡的經(jīng)營讓都匯天地、中坤廣場還是選擇了退出。
中坤集團(tuán)總裁焦青曾表示,開業(yè)近五年的大鐘寺中坤廣場將進(jìn)入大規(guī)模調(diào)整期,將把現(xiàn)有自持的近40萬平方米的物業(yè),從以零售業(yè)態(tài)為主調(diào)整為以寫字樓業(yè)態(tài)為主。據(jù)焦青介紹,在釋放出轉(zhuǎn)型寫字樓的信號后,多家金融機(jī)構(gòu)已與中坤方面接觸,預(yù)計(jì)未來管理成本將逐步降低,租金可實(shí)現(xiàn)翻倍。
北京商報(bào)記者日前走訪都匯天地發(fā)現(xiàn),整個(gè)商場遍布圍擋,2-4層已基本停業(yè),一層僅剩下Cucci等幾家店鋪在支撐。此前有消息稱,都匯天地將引入兩家銀行,轉(zhuǎn)型寫字樓。而B1與一層將主營餐飲,打造商業(yè)配套服務(wù)。北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長賴陽表示,開業(yè)兩年多的都匯天地此番調(diào)整可謂形勢所迫。“金融機(jī)構(gòu)有較強(qiáng)的承租能力,燕莎地區(qū)對于商務(wù)、餐飲等服務(wù)也有較大需求,轉(zhuǎn)型寫字樓前景將有較大發(fā)展空間。”
曾經(jīng)負(fù)責(zé)北京嘉里中心、北京金融街購物中心等商業(yè)項(xiàng)目改造的國際概念設(shè)計(jì)有限公司創(chuàng)始人和執(zhí)行董事道格拉斯·杰夫介紹,購物中心改造周期一般為,在無競爭力的市場中改造周期約為15年;在正常的市場周期下約為8-15年;在激烈的市場環(huán)境下縮短為4-8年;而在如今時(shí)尚潮流店鋪遍布的環(huán)境中,購物中心改造時(shí)間已大幅縮減為2-4年。
內(nèi)部調(diào)整 重塑娛樂休閑
雖然購物中心是以盈利為導(dǎo)向的物業(yè),不過,消費(fèi)者依舊可以在里面待上一整天而不進(jìn)行任何消費(fèi)。從這種意義上來說,購物中心是一種新的“公共場所”,如今消費(fèi)者喜歡在購買商品和服務(wù)之余,在購物中心里度過一段休閑時(shí)光。
在萬達(dá)商業(yè)股份有限公司董事高級副總裁曲德君看來,目前,購物中心已不再是一個(gè)單純的消費(fèi)場所,而需承載消費(fèi)者交流、休閑、娛樂、體驗(yàn),社會(huì)活動(dòng)、生活服務(wù)等多項(xiàng)功能。“購物中心已經(jīng)變成消費(fèi)者全新的生活方式。”
曲德君表示,現(xiàn)階段購物中心品牌組合、業(yè)態(tài)豐富度仍較為局限,同質(zhì)化達(dá)到60%以上。購物中心需要通過豐富業(yè)態(tài)和功能滿足消費(fèi)者的各項(xiàng)需求。據(jù)了解,為避免同質(zhì)化,萬達(dá)方面將新開項(xiàng)目二層調(diào)整為以體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主,客流量占比從原來的30%提升到38%,銷售額從28%提高到37%。
受益于娛樂、休閑業(yè)態(tài)的不僅是萬達(dá),通過對體驗(yàn)、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的大量投放和對整個(gè)商場動(dòng)線的改造,藍(lán)色港灣過去兩年的銷售額分別增長30%和20%。藍(lán)色港灣總經(jīng)理林源洲表示,藍(lán)色港灣將通過更加豐富的業(yè)態(tài)組合、建筑模式、景觀規(guī)劃體現(xiàn)與消費(fèi)者互動(dòng),形成都市的“生活方式體驗(yàn)中心”,為更寬年齡段群體提供一站式消費(fèi)場所。
調(diào)查顯示,購物中心在調(diào)整的第一階段往往只有一個(gè)大型主力店,隨后的發(fā)展階段中會(huì)增加一個(gè)主力店和25%的特色店鋪。第三階段則會(huì)變成第一店主力店會(huì)擴(kuò)大規(guī)模,同時(shí)增加娛樂、休閑業(yè)態(tài)租戶。在第四階段的調(diào)整中,購物中心將不再局限于內(nèi)部改變,而是要發(fā)展成為區(qū)域型購物中心。
功能生變 回籠資金利器
據(jù)統(tǒng)計(jì),目前購物中心投資回報(bào)率在4%左右。盡管購物中心回報(bào)率處于低位水平,但仍舊成為地產(chǎn)商熱衷開發(fā)的對象。在商業(yè)專家看來,地產(chǎn)商已將購物中心視為打通市場的排頭兵,不再是單純的建筑一家商場。
開發(fā)商在售賣樓盤時(shí)通常以完善的生活配套和便利的交通為賣點(diǎn),開發(fā)以零售為主、能帶來較好體驗(yàn)感的購物中心可激發(fā)虹吸效應(yīng)。地產(chǎn)商可借助購物中心的投放快速、高價(jià)實(shí)現(xiàn)資金回籠。
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房山地區(qū),隨著首創(chuàng)奧萊、華冠購物中心等商業(yè)項(xiàng)目的落成,房山地區(qū)在售的38個(gè)樓盤中,在近一年時(shí)間里,有29個(gè)樓盤房價(jià)出現(xiàn)不同程度的漲幅,其中首創(chuàng)·芭蕾雨悅都N°5漲幅最大約為44%。
事實(shí)上,在兩年前,萬科就借道開發(fā)購物中心,進(jìn)軍房山地產(chǎn)市場。據(jù)了解,由中糧和萬科聯(lián)合推出的中糧萬科FUNMIX半島廣場項(xiàng)目由半島購物中心、半島寫字樓、半島VMO、半島步行街和商業(yè)街組成。通過產(chǎn)品形態(tài)的互相支撐和推動(dòng),目前,在中糧萬科長陽半島項(xiàng)目中,主推的2-3居戶型均價(jià)已從去年7月的19000元/平方米,上漲到24000元/平方米,漲幅為26%。
記者手記
購物中心猛增背后
數(shù)據(jù)顯示,目前,美國約有10萬個(gè)購物中心,中國約有4000家購物中心。而中國開發(fā)商正在以4-5倍的購物中心、商業(yè)綜合體開發(fā)速度趕超美國。隨著我國中產(chǎn)階級隊(duì)伍的不斷壯大,的確對購物中心有較大需求。不過,購物中心的運(yùn)營挑戰(zhàn)與較大發(fā)展空間相伴而行。
在我國經(jīng)常發(fā)生的情況是,根據(jù)地塊開發(fā)規(guī)劃,開發(fā)商不得不一次性將零售空間全部推向市場,這往往造成供大于求的局面。而其他國家的區(qū)域型購物中心則是根據(jù)需求分階段開發(fā)。事實(shí)上,在我國并不缺少好的購物中心開發(fā)商,而是稀缺懂行的運(yùn)營商。
開發(fā)商追求價(jià)值最大化,在開發(fā)購物中心時(shí)往往走高端、地標(biāo)性建筑路線。如果開發(fā)商肯花心思、務(wù)實(shí)地從規(guī)模小的項(xiàng)目做起,購物中心的面積、租戶數(shù)量和類型可能更加與區(qū)域匹配,這樣也就獲得了更高的平效,之后可根據(jù)情況擴(kuò)大規(guī)模。
另一個(gè)需要引起關(guān)注的現(xiàn)象是,購物中心已經(jīng)不單純是購物娛樂場所,也不再依據(jù)當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模和消費(fèi)能力后期再開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。在地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營下,它已經(jīng)成為地產(chǎn)商進(jìn)軍新區(qū)域的前鋒,甚至吸金利器。有了相對完善的購物中心,可以帶動(dòng)更多住戶和公司進(jìn)入。
不僅如此,目前在北京運(yùn)營較好的藍(lán)色港灣,還嘗試與旅游、展覽等跨界結(jié)合,帶動(dòng)購物中心的客流以及相應(yīng)收入。在購物中心逐漸同質(zhì)化的背景下,購物中心如何與相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng),帶動(dòng)整體消費(fèi),是扎堆開業(yè)的購物中心運(yùn)營者們需要不斷探索的。