上海自貿(mào)區(qū)僅掛牌七天，海關(guān)總署就推出了跨境通業(yè)務(wù)，境外的海淘網(wǎng)站只要繳納關(guān)稅，就可以向境內(nèi)居民銷售商品，價格要比上海核心商業(yè)圈專柜價格便宜三成。
此前，仲量聯(lián)行就電商對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊進行過調(diào)查，認為電商會沖擊部分零售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，與此同時，這股新趨勢也為開發(fā)商在物流倉儲市場創(chuàng)造了新機遇。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙表示，當前的主流觀點對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景過于悲觀，同時電商市場結(jié)構(gòu)在向B2C（企業(yè)對消費者）不斷轉(zhuǎn)型的過程中，將為物流倉儲行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展機遇。
電商崛起加速商業(yè)地產(chǎn)整合
摩根士丹利數(shù)據(jù)顯示，2012年中國電子商務(wù)市場的總規(guī)模略大于日本，達到1260億美元。美國電子商務(wù)市場自2003年以來年均增長率穩(wěn)定在17%左右，而中國的電子商務(wù)市場近5年的年均增長率達到90%，增速超越了其他所有主要國家。
事實早已證明，在發(fā)達國家，電子商務(wù)的崛起會對實體零售業(yè)造成強烈沖擊。在國內(nèi)市場，盡管包括低端散售在內(nèi)的一些細分市場存在著一定風險，但當前主流觀點對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景表現(xiàn)得較為悲觀。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，網(wǎng)購并不會使實體零售業(yè)全部消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實會因為電商失去競爭力。其中風險最大的一類要數(shù)那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購物中心將最先受到?jīng)_擊。整棟持有型購物中心的運營者，可以采用自上而下的策略來適應(yīng)大環(huán)境。
網(wǎng)購催生物流開發(fā)新機遇
對物流開發(fā)商來說，電子商務(wù)的發(fā)展毫無疑問是有積極影響的。作為中國最大的物流開發(fā)商，普洛斯（GLP）在其年報中披露，在其中國大陸可租賃的倉庫面積中，電商租賃面積的占比已從2011年中期的14%上升至2012年末的20%。
由于越來越多的零售商開始在平臺網(wǎng)站上設(shè)立店鋪，同時建立完善自有網(wǎng)站，因此零售商需要更多的倉儲空間來滿足線上訂單需求。作為物流開發(fā)商，也正著眼于新興消費群中心的主要內(nèi)地城市，并考慮在該些區(qū)域建設(shè)新的倉儲設(shè)施，以順應(yīng)未來的倉儲租賃需求。線下零售商也需要通過建立更加集中的配送管理體系來完善供應(yīng)鏈，同樣對現(xiàn)代倉儲空間形成了巨大需求。
高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，至2013年第二季度末，上海優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)平均租金為人民幣1.20元/天/平方米，環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4.0%。租金企穩(wěn)的原因是因市場內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)近乎滿租，并且季內(nèi)無新增供應(yīng)入市。
受上海租賃空間有限及租金成本上升影響，長三角區(qū)域二、三線城市持續(xù)吸引著尋求物流倉儲及廠房物業(yè)的企業(yè)。這些城市為物流物業(yè)發(fā)展商和潛在租戶提供了更多的選擇，而且其基礎(chǔ)建設(shè)在過去幾年中得到了顯著的改善。
工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險和機遇
很顯然，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)有樂觀的前景，然而這些開發(fā)商面對的也有風險。此前，一些大型B2C平臺開始探索建立自己的物流網(wǎng)絡(luò)，自行持有和管理倉儲設(shè)施。
不過，仲量聯(lián)行中國工業(yè)部總監(jiān)司徒藝認為，建設(shè)和管理電商配送專屬的倉儲設(shè)施是一項十分復雜的工作，只有個別電商會自建倉儲地產(chǎn)，更多公司仍會選擇與專業(yè)物流開發(fā)商合作。因為，與電商合作不但能為開發(fā)商帶來優(yōu)質(zhì)的租戶，也會因為能夠確保優(yōu)質(zhì)電商租戶入駐而更容易從政府處獲得土地。
地方政府在向開發(fā)商出讓工業(yè)用地時，往往著眼于那些能夠給地方帶來稅收并創(chuàng)造就業(yè)機會的經(jīng)濟活動。制造業(yè)項目由于昂貴的設(shè)備具有較高的注冊資本和產(chǎn)能，并且流水線需要眾多勞動力，恰恰符合政府的標準。
而倉儲設(shè)施造價便宜、雇員較少，且鮮有公司根據(jù)貨物存放的地點交稅，因此政府通常對物流用地出讓較為謹慎。
“但如果物流地產(chǎn)開發(fā)商能夠保證其倉庫有電商入駐，那么地方政府或許會更愿意接受物流用地。”司徒藝表示。
除了電商自建倉儲的風險，也有報道稱一些租賃大量倉儲面積的電商開始轉(zhuǎn)租過剩的空間或試圖重新商議租期。業(yè)內(nèi)分析認為，這一問題緣于國內(nèi)電商迅猛發(fā)展的頭幾年，電商銷售額年增長率可達100%以上。然而，隨著市場日益成熟，增長率減緩到穩(wěn)定增長的速度，加上電商內(nèi)部的整合，一些公司的倉儲面積明顯過剩。
不過，仲量聯(lián)行方面表示，網(wǎng)購銷售額的增長以及對高效配送服務(wù)的需求，表明電商對倉儲空間的需求將會持續(xù)增加。
對開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)倉儲地產(chǎn)，其實和開發(fā)普通的住宅或商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別并不大。分析師表示，目前已有開發(fā)商可以采用分割銷售的形式快速回籠資金，目前北京已有不少物流開發(fā)商采用這種方法，一般分割銷售面積在500~1500平方米。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
