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  • 商業(yè)地產(chǎn):狂飆突進(jìn)之后的風(fēng)險 銷售增速遠(yuǎn)低于投資增速

    2013年10月11日 14:25
    來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊
     9月10日,國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年前8個月全國辦公樓開發(fā)投資2851億元,同比增長40%;商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資7168億元,同比26.5%,兩項增幅均高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅的19.2%,這種局面與過去情況迥然有別。
     
        過去,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)物業(yè)只是開發(fā)商開發(fā)住宅之外的配菜,甚至被開發(fā)商以白菜價甩賣,但是,近年來,開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)煥發(fā)出了新的熱情,不僅屢屢賦予大手筆投資,而且其價格也是一路飆升。
     
        不過,隨著開發(fā)商在全國以跑馬圈地之勢布局商業(yè)地產(chǎn)項目,商業(yè)地產(chǎn)蘊含的市場風(fēng)險也與日俱增。“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度要大于住宅,尤其是大型城市綜合(行情 專區(qū))體項目,一旦運營不好,就極易形成空城、鬼城。” 紅星美凱龍旗下的德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理殷慧勇向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示。
     
        各路資金爭相分羹商業(yè)地產(chǎn)
     
        國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,早在2011年,住宅開發(fā)投資的增速與商業(yè)營業(yè)用房的投資增速十分接近,都是在30%左右,但在2012年、2013年兩年,商業(yè)營業(yè)用房的投資增速明顯大于住宅開發(fā)投資。
     
        《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),不僅僅傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資金在繼續(xù)攻城略地,就連其他被貼上住宅開發(fā)標(biāo)簽的開發(fā)商也紛紛殺入這一領(lǐng)域,甚至地產(chǎn)外的資金,也不甘寂寞。
     
        以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)見長的天津現(xiàn)代集團(tuán)目前正在天津市中心開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代城二期,該集團(tuán)副總裁龐堅波對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,“現(xiàn)代城二期是集酒店公寓、辦公、商業(yè)于一體的大型綜合體,其中辦公樓高339米,建成后將成為天津市標(biāo)志性的摩天高樓,前景可期。”
     
        萬科、保利、華遠(yuǎn)、龍湖等地產(chǎn)大佬此前很少涉足商業(yè)地產(chǎn),但如今也要分羹一碗。以華遠(yuǎn)地產(chǎn)(行情 股吧 買賣點)為例,華遠(yuǎn)在長沙打造了規(guī)模高達(dá)100萬平方米的城市綜合體華遠(yuǎn)·華中心,此外還不惜成本搶得北京通州一宗地王級的商業(yè)地塊。
     
        就連原本不直接涉及地產(chǎn)的家具大佬紅星美凱龍集團(tuán),如今也將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 在今年 4月份,紅星美凱龍宣告1000億元進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) ,開發(fā)運營上百個城市綜合體項目。 9月8日,紅星美凱龍在山東打造的超大規(guī)模的城市綜合體山東德州星凱國際廣場正式面市,“整個項目高達(dá)170萬平方米,其中商業(yè)物業(yè)高達(dá)70多萬平方米,是紅星美凱龍旗下在建的規(guī)模最大的城市綜合體。”殷慧勇說。
     
        此外,涉及商業(yè)地產(chǎn)的“外行”還有聯(lián)想控股、娃哈哈集團(tuán)和奧康集團(tuán)等。
     
        商業(yè)地產(chǎn)的典型代表城市綜合體項目,也受到各大城市的青睞和支持。山東省德州市住建局副局長張云發(fā)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,“引入城市綜合體,能夠顯著提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)品質(zhì),促進(jìn)城市商圈的形成,提振城市經(jīng)濟(jì),提高人民的消費水平和消費觀念。”
     
        商業(yè)地產(chǎn)暴熱與霧霾有關(guān)?
     
        對于商業(yè)物業(yè)投資增幅超過住宅投資的變化, 21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示, 這與政策作用密切相關(guān)。在住宅領(lǐng)域,政策上設(shè)置了較高的門檻,限購、限貸政策限制了下游購房者資金的進(jìn)入;此外,流通環(huán)節(jié)的障礙也很多,提高了交易成本。
     
        一位地產(chǎn)大腕人物曾指出, 從國外發(fā)展進(jìn)程看,當(dāng)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一定程度,商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展良機,隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,眼下國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)為商業(yè)地產(chǎn)提供了土壤 .
     
        “雞蛋不能放在一個籃子里,”華遠(yuǎn)地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,“適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)投入,可以開辟新的盈利增長點,更加豐富的產(chǎn)品線能夠平衡市場風(fēng)險,從而實現(xiàn)更好的業(yè)績穩(wěn)定性。”
     
        另一家在商業(yè)地產(chǎn)方面浸淫多年的開發(fā)商認(rèn)為,“假如一些霧霾城市多建一些城市綜合體,人們只用住在一個社區(qū)內(nèi)就可以滿足居住、工作、娛樂需求,不僅能減少出行和汽車(行情 專區(qū))尾氣排放,而且人們也不用常常出門呼吸霧霾了。這種因素也能推動城市綜合體的發(fā)展。”
     
        商業(yè)地產(chǎn)銷售增速遠(yuǎn)低于投資增速
     
        各路資金進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之路,并非康莊大道。對此,華遠(yuǎn)地產(chǎn)北京區(qū)總經(jīng)理孫懷杰向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,商業(yè)地產(chǎn)與住宅不一樣,住宅銷售完了就沒有壓力了,但商業(yè)地產(chǎn)更大的是日后的運營壓力,經(jīng)營者必須賺到錢,這十分復(fù)雜。如果經(jīng)營者無法盈利,到最后則必將形成惡性循環(huán),最終導(dǎo)致所有參與者利益都可能受到損失。
     
        眾多開發(fā)商一哄而上殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,商業(yè)地產(chǎn)項目所面臨的競爭壓力必然加劇,也必將放大商業(yè)地產(chǎn)中潛在的市場風(fēng)險。
     
        “對于一個大型城市綜合體而言,如果運營不好,有可能陷入空城危機,尤其是在開發(fā)商加快商業(yè)地產(chǎn)布局,并朝二三線城市大力進(jìn)軍的背景下。”殷慧勇說,“正為此,在接手星凱國際廣場之前,我至少對這個項目進(jìn)行了三個月的考察。”
     
        殷慧勇的話并非危言聳聽。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),截至目前,全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積為8573萬平方米,同比大增32%;今年前8個月,商業(yè)營業(yè)用房投資同比大增26.5%,而前8個月商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積同比只增加了7.8%,遠(yuǎn)低于投資增速。
     
        商業(yè)地產(chǎn)要與城市發(fā)展相匹配
     
        殷慧勇表示,“地產(chǎn)開發(fā)的步伐要與城市化商業(yè)地產(chǎn):狂飆突進(jìn)之后的風(fēng)險進(jìn)程、人口擴(kuò)容的預(yù)期相匹配,既不能快也不能慢。太快,就會出現(xiàn)很多鬼城、空城。只有通過科學(xué)布局,使項目的發(fā)展與項目所在城市的擴(kuò)容、人口的增長相匹配 ,才能實現(xiàn)和諧的城鎮(zhèn)化發(fā)展。 ”
     
        對此,華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強()的心得是:“做商業(yè)要看單位GDP,要選擇單位GDP高的地方;另外,城市化率超過50%,才能保證大量商業(yè)物業(yè)的生存。目前整個東部沿海地區(qū)城市化率是63%,三四線城市只有30%,如果三四線城市出現(xiàn)大量的商業(yè),是有較大風(fēng)險的。”
     
        此外,對于商業(yè)地產(chǎn)而言,要想實現(xiàn)科學(xué)布局,選址至關(guān)重要。“科學(xué)規(guī)劃設(shè)計、合理匹配商業(yè)資源非常關(guān)鍵。”殷慧勇說。
     
        孫懷杰也告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至少要以區(qū)位第一的思維來操作。商業(yè)和住宅不一樣,住宅低開高走,商業(yè)必須從高處著手,迅速產(chǎn)生效應(yīng),要以未來城市核心業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)來定位,否則會在競爭中失去位置。”
     
        雖然區(qū)位重要,但《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪時發(fā)現(xiàn),對于很多商業(yè)地產(chǎn)項目而言,其地段屬性和具體規(guī)劃都受到一定約束,開發(fā)商很難完全把握。
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