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  • 萬科大打“錯位”拿地戰(zhàn) 重點布局二三線城市

    2013年10月12日 10:39
    來源:贏商網(wǎng)
    “現(xiàn)在大房企面對面的競爭越來越多,我們也倍感壓力。”在萬科(專題閱讀)半年業(yè)績發(fā)布會上,萬科總裁郁亮表達(dá)了“老大”地位受威脅的擔(dān)憂。不過,根據(jù)萬科最新發(fā)布的9月數(shù)據(jù)來看,在保利、中海、綠地、恒大等房企紛紛回流加大一二線城市投資的同時,萬科在進(jìn)行一場“錯位”競爭,擴(kuò)大土地儲備的同時,依然固守二三線城市。
     
    前三季新增地塊僅兩成在一線城市
     
    去年至今,土地市場兇猛,特別是一線城市“地王”頻出。一二線城市與三四線城市之間的分化日益明顯。有開發(fā)商發(fā)現(xiàn),投入巨資在三四線城市開發(fā)樓盤,卻面臨沒人買的窘境。以星河灣為例,該房企曾在穗、京、滬所向披靡,但進(jìn)入鄂爾多斯后遭受重創(chuàng)。廣東保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英年中時就在微博上表示,“一線城市是房企必爭之地,今年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。”
     
    而記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),在今年前三季度萬科拿的75塊土地當(dāng)中,一線城市的才占17塊,其中北京10塊、上海4塊、廣州1塊、深圳2塊。此外都在二三四線城市,其中不乏佛山、泉州、徐州、唐山、撫順、煙臺、嘉興、漳州等。
     
    對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,隨著大開發(fā)商回歸一線城市成風(fēng),大大抬高了一線城市的地價。北京、上海、廣州等城市地王頻出,又進(jìn)一步推高了這些城市的房價。這些城市的房地產(chǎn)市場有非理性發(fā)展的勢頭。而萬科今年的拿地舉動可解讀為“反向運作”,“依然固守二三線城市,不僅可以拿到很多好的地塊,降低成本,同時也避開火力集中在競爭激烈的一線城市主戰(zhàn)場。”資深房地產(chǎn)專家韓世同指出。
     
    對于二三四線城市的風(fēng)險,萬科并不是沒有認(rèn)識。郁亮在6月西安的媒體交流會上就表示,二三線城市開發(fā)商城鎮(zhèn)化變成房地產(chǎn)化,當(dāng)然應(yīng)該防范風(fēng)險。而萬科進(jìn)入一個城市主要看基礎(chǔ)設(shè)施和就業(yè)情況,因此避開了偽城和空城。“萬科屬于‘藝高膽大’。”韓世同認(rèn)為,萬科憑借自己的品牌口碑、經(jīng)營成熟度、快周轉(zhuǎn)模式等,能夠避免不好賣的風(fēng)險,“可能對于別的開發(fā)商,運作風(fēng)險太大,但萬科卻可以做得到。”
     
    值得一提的是,近年萬科盡管在一二線城市表現(xiàn)平平,卻仍然能穩(wěn)坐行業(yè)第一把交椅,與萬科在全國均衡的布局有著莫大的關(guān)系。
     
    上月拿地花費超過了銷售額
     
    日前,萬科發(fā)布9月銷售數(shù)據(jù)顯示,今年1-9月,萬科累計實現(xiàn)銷售面積1098.7萬平方米,銷售金額1285 .0億元。僅9月份,萬科新增加項目1 1個,合計花費163.34億元,為年內(nèi)首次出現(xiàn)單月拿地金額超過銷售額(9月銷售額155.7億元)的情況。此外,據(jù)萬科公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年前三季度,萬科共拿地75塊,總計占地面積679.91萬平方米,總建筑面積1539.47萬平方米,超過去年全年拿地面積的624萬平方米,拿地?zé)崆榇蟠蟪^去年同期。
     
    實際上,萬科高頻率地拿地,背負(fù)了不小的壓力。一直堅稱“不囤地、不捂盤、不拿地王”的萬科,每每在市場上有大規(guī)模的拿地,都會被社會強(qiáng)力聚焦解讀。為此,萬科集團(tuán)董事局主席王石還特地解讀了“不拿地王”邏輯,回應(yīng)市場“誤解”,強(qiáng)調(diào):萬科“不拿地王”的原則,針對的是“單價地王”。
     
    對此,有業(yè)內(nèi)人士則分析指出,在拿地上,萬科已經(jīng)有過不少的經(jīng)驗教訓(xùn)。在過往中,萬科通過拍賣拿地并不多,同時嘗試過聯(lián)合經(jīng)營,選擇和有地的企業(yè)聯(lián)合開發(fā),但難免受制于人。萬科過于保守的拿地策略,也錯失了一線城市“性價比”的“黃金機(jī)會”。發(fā)展至今,伴隨著一線城市土地資源的日益稀缺,土地資源儲備也日益成為房企生命力的象征,因此,面對日益激烈的競爭環(huán)境,萬科當(dāng)然有動力擴(kuò)大土地儲備,保持市場占有率。
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