作為全國二線城市的代表,沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直不缺乏看點;作為商業(yè)地產(chǎn)重要組成部分的甲級寫字樓近兩年在沈發(fā)展迅猛,隨城市綜合體一起瘋狂擴張。
“由于不限購,加之此前(寫字間)供應(yīng)量一直較為平穩(wěn),因此未來沈陽寫字間市場將是一片投資熱土。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦承。盡管目前寫字樓市場還在呈現(xiàn)活躍度高、需求上升、租金看漲的較好狀態(tài),但隨著品牌開發(fā)商的加入以及即將來臨的供應(yīng)高峰,還是讓人嗅到了寫字樓市場的一絲火藥味,其中高檔寫字樓的強勢來襲也讓不少投資者看到了寫字樓物業(yè)的投資機會。
供銷兩旺的市場
盡管年初供應(yīng)量有限,但沈城寫字樓市場依然表現(xiàn)活躍。據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)——新峰地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月30日,沈陽寫字間銷售面積和套數(shù)為198706平方米和809套,這與去年同期銷售面積72344平方米和457套相比,銷售面積翻了一番多。銷售量的猛增在一定程度上印證了市場需求進一步加大。
國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的DTZ戴德梁行資料顯示,2013年上半年,沈陽市甲級寫字樓市場總體市場平穩(wěn),整體市場存量維持在417700平方米,第二季度空置率為12.63%。與國內(nèi)幾個大城市相比,沈陽甲級寫字樓市場空置率依然處于較低水平,天津目前甲級寫字樓市場整體空置率為15.5%,南京為13.3%,武漢為24.5%,杭州甚至高達27%,沈陽作為二線城市寫字間市場目前仍然處于較為健康發(fā)展的態(tài)勢上。
從租金上看,沈城寫字樓租金一直保持穩(wěn)定上揚態(tài)勢。國際知名的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示,2013年,沈陽甲級寫字樓平均租金一季度環(huán)比上漲5.08%,同比上漲13.5%。第二季度甲級寫字樓租金依舊保持穩(wěn)定上揚態(tài)勢,平均租金同比上漲10.7%,租金為每月119元/平方米。“沈陽寫字樓市場需求仍然保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢,甲級寫字樓平均空置率進一步下降帶動了租金的增長。”仲量聯(lián)行沈陽分公司董事總經(jīng)理王剛稱,保險、金融類企業(yè)仍然是市場主要的租賃和銷售需求來源。
DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示,沈陽五里河區(qū)域的甲級寫字樓平均租金目前已達到每月每平方米199.41元,領(lǐng)跑沈陽甲級寫字樓市場,北站區(qū)域的甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米177.38元。
品牌房企欲分一杯羹
在商品住宅市場遭遇嚴厲調(diào)控的背景下,眾多地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),在甲級寫字樓市場當中不乏大品牌開發(fā)商的身影。在沈陽金廊、北站、渾南、太原街等區(qū)域,由品牌開發(fā)商領(lǐng)銜的高檔寫字樓混戰(zhàn)已經(jīng)開始。事實上,沈陽甲級寫字樓市場正迎來新增供應(yīng)的進一步釋放。一方盛華公館、朗勤泰元中心、沈陽新地中心、國貿(mào)中心等寫字樓項目在近階段集中入市,讓沈城寫字樓市場頗不平靜。
位于金廊五里河板塊的一方盛華公館近期推出現(xiàn)房寫字間,銷售均價每平方米13000元,寫字間面積區(qū)間為68-300平方米;同為五里河板塊的茂業(yè)中心寫字間目前進入前期蓄客階段,寫字間只租不售,租金價格每年1600元/平方米,最小戶型面積150平方米。銷售人員稱,寫字間最快今年年底即可交付使用。
金廊北站板塊的沈陽新地中心在售5A寫字間均價14000元/平方米,面積區(qū)間118平方米-1900平方米,9月末即將交付使用。
太原街板塊,力勤集團旗下的朗勤·泰元中心寫字間已進入現(xiàn)房交付階段,銷售均價每平方米14000元;宏運集團的宏運中心項目目前處于前期蓄客和宣傳階段,寫字間出租,面積區(qū)間為50-200平方米,明年8月入住。
渾南奧體板塊的國貿(mào)中心寫字間進入現(xiàn)房交付階段,銷售價格為9500元/平方米,面積區(qū)間為68平方米-1134平方米;沈陽奧體萬達廣場公寓、寫字間面積區(qū)間為47-71平方米,價格9500元/平方米,明年9月入住;今年7月,金廊萬科中心寫字樓開始接受認籌,進入預(yù)售階段,起價每平方米12000元,面積區(qū)間為200-1800平方米;長白島的渾河萬科中心目前在售寫字間面積區(qū)間為110-140平方米,均價每平方米12000元;位于東中街的龍之夢寫字樓開始分段交付,低區(qū)部分率先進入市場。
此外,金廊區(qū)域的沈陽嘉里中心企業(yè)廣場、佳兆業(yè)在近期也進行了寫字間推廣宣傳,進入預(yù)售階段。6月16日,沈陽嘉里中心企業(yè)廣場舉行全球首次產(chǎn)品說明會,其寫字間面積為358平方米至539平方米,銷售均價23000/平方米,明年7月交付使用;沈陽佳兆業(yè)中心寫字間預(yù)計10月開盤,佳兆業(yè)中心以超白金高端商務(wù)“7A”寫字間面市,目前價格待定。
而未來沈陽還有沈陽國際金融中心、裕景中心、夏宮城市廣場、市府恒隆廣場、華強商業(yè)金融中心、寶能環(huán)球金融中心、中海廣場等十余個項目的在建寫字樓陸續(xù)上市。業(yè)內(nèi)人士指出,品牌開發(fā)商豐富的開發(fā)經(jīng)驗以及雄厚的資金實力,將為整個沈陽甲級寫字樓市場注入新的活力,進一步引領(lǐng)高檔寫字間市場,對于沈陽整體寫字樓的服務(wù)水平和檔次都有一定的促動和提升作用。而沈城甲級寫字樓市場供不應(yīng)求現(xiàn)象將不復(fù)存在,市場競爭將愈趨激烈。此番供應(yīng)將主要集中在金廊沿線,這將進一步推高該區(qū)域的空置率,與此同時,市場租金也將面臨較大的壓力,增幅收窄。“沈陽作為東北地區(qū)的核心城市,以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,為優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來強勁的市場需求支撐。隨著市場供應(yīng)的放量,將推高優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的整體空置率,租金也將面臨供應(yīng)層面的壓力,租金漲幅可能會有所降低。”王剛稱。
后市的風險不可小覷
未來幾年沈陽寫字樓供應(yīng)量井噴,在這種繁盛表象之下,也很難不讓業(yè)界擔心。
全球知名的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕在今年發(fā)布了《中國辦公樓實情調(diào)查》,以十四個主要一二線城市的數(shù)據(jù)為樣本,探討未來四年寫字樓的供需情況。報告顯示,截至2012年底,沈陽優(yōu)質(zhì)寫字樓總量約127萬平萬米。預(yù)計未來4年內(nèi)將累計新增優(yōu)質(zhì)寫字樓288萬平方米,若全部按期交付,至2016年市場存量將比目前市場存量翻兩番,面臨消化。供應(yīng)量增長將在2015年達到高峰,單年供應(yīng)量將接近128萬平方米。根據(jù)市場過往三年的吸納能力衡量,并適當考慮工程延期的因素,寫字樓市場仍將處于供應(yīng)偏大的狀況,在供應(yīng)高峰年份市場將有供應(yīng)過剩的短期風險。長期看來,沈陽經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型會成為未來辦公樓需求提供支撐,預(yù)示了一個相對活躍的辦公樓市場。“從未來四年的供需關(guān)系上看,北京辦公樓供應(yīng)不足的情況將持續(xù),上海、廣州及杭州的供需關(guān)系則相對平衡,而像天津、沈陽和重慶市場在未來幾年將出現(xiàn)供過于求的情況。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉分析稱,沈陽優(yōu)質(zhì)寫字樓散售項目比例不斷擴大,到2016年,散售項目存量預(yù)計占存量的78%,約100萬平方米。由于散售項目在后續(xù)的管理和租金增長潛力方面均有一定難度,無論從項目的持有者和投資者角度來說,市場風險較大。
面對如此大批量的未來供應(yīng),世邦魏理仕建議,地方政府應(yīng)根據(jù)未來市場對寫字樓的實際需求而調(diào)整甚至暫緩其寫字樓土地供應(yīng);同時加速在這些新興區(qū)域建設(shè)及完善配套各項基礎(chǔ)配套設(shè)施,并提供鼓勵政策來吸引企業(yè)進駐。
房產(chǎn)分析人士秦曉東則認為,自住宅市場宏觀調(diào)控開始,開發(fā)商、投資者就紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),投資方向開始向商鋪、寫字樓傾斜。從價格上看,沈城甲級寫字樓的租售價格仍在理性區(qū)間。甲級寫字樓的價格與國內(nèi)一線城市還有很大差距,一部分甲級寫字樓的價格甚至還不如一些住宅,這種不合理的市場現(xiàn)狀反映了沈陽高檔寫字樓仍有上升空間,尤其對長線投資者而言,眼下是可以考慮介入的機會。“高檔寫字樓的中長期收益是一定大于住宅的。因為高檔寫字樓往往位于城市核心區(qū)域,土地資源越來越稀缺,因此增值空間更大。而且,住宅面對的消費群體大多是個體,屬于消費性質(zhì)的,而寫字樓的消費群體是公司或者是一些較具實力的個體,較易出手。”秦曉東稱。