入夜后的上海新天地喧囂而熱鬧，洶涌的人潮與閃爍的霓虹見證了瑞安房地產(chǎn)在上海創(chuàng)造的商業(yè)地產(chǎn)奇跡。但繁華景象的背后，也折射出這家港資企業(yè)在過去數(shù)年于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)所經(jīng)歷的焦慮與無奈。

 

“瑞安房地產(chǎn)去年業(yè)績(jī)欠佳，我必須為此致歉。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在集團(tuán)2012年年報(bào)中的一句話，至今讓投資者與傳媒界印象深刻。

 

2012年，由于瑞安房地產(chǎn)業(yè)績(jī)不盡如人意，外界對(duì)公司所奉行的“舊城改造”模式頗多質(zhì)疑，這讓羅康瑞備受壓力。

 

“因?yàn)槿鸢卜康禺a(chǎn)過去幾年的做法，投資界對(duì)我們是有意見的，我們開發(fā)的速度不夠，還有投資進(jìn)去，動(dòng)拆遷的資金很多、很長(zhǎng)，回報(bào)大家還看不到，但其實(shí)我們還是有非常寶貴的資產(chǎn)，就是這些商業(yè)地產(chǎn)。”最近，在接受記者專訪時(shí)，羅康瑞并不回避外界的質(zhì)疑。

 

但他更想表達(dá)的是，他對(duì)瑞安房地產(chǎn)未來深具信心。“我們已經(jīng)總結(jié)了教訓(xùn)，并正努力改善未來的業(yè)績(jī)及盈利。”羅康瑞在年報(bào)中這樣寫道。

 

去年以來，瑞安房地產(chǎn)推出了一系列變革舉措，其中最受關(guān)注的當(dāng)屬各地新天地項(xiàng)目的分拆。2012年年初，羅康瑞宣布，瑞安房地產(chǎn)正計(jì)劃分拆旗下的商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)至新的子公司——“中國(guó)新天地”，并將安排在香港聯(lián)合交易所上市。這是他醞釀兩年多的一個(gè)想法。

 

按照羅康瑞勾勒的藍(lán)圖，分拆后的中國(guó)新天地將專注于管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)，瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

 

今年3月1日起，中國(guó)新天地正式開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，羅康瑞也親自出馬，擔(dān)任起中國(guó)新天地的主席。

 

近日，羅康瑞接受記者的專訪，對(duì)有關(guān)中國(guó)新天地分拆事宜一一作出解釋。

 

記者：為什么要做分拆上市的動(dòng)作？

 

羅康瑞：中國(guó)新天地的分拆，最主要是因?yàn)槿鸢卜康禺a(chǎn)過去經(jīng)營(yíng)的模式。我們做這些很大的項(xiàng)目，尤其是在上海動(dòng)遷有一定的難度，要放很多的資金進(jìn)去，但是拖的時(shí)間很長(zhǎng)，所以前兩年我就在想，我們?cè)趺礃尤フ{(diào)整我們的經(jīng)營(yíng)模式，讓新天地非常貴重的資產(chǎn)價(jià)值能夠體現(xiàn)出來。

 

如果我們能將新天地分拆出來，有兩個(gè)好處：一個(gè)是將瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)(價(jià)值)體現(xiàn)出來；另外一個(gè)是管理，我希望中國(guó)新天地分拆出來之后，它的管理比較到位。因?yàn)槲铱次磥砩虡I(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很厲害，因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)一窩蜂在建這些，但是我們自己還是很有信心。

 

將來（中國(guó)新天地）獨(dú)立上市之后，對(duì)瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)的壓力就沒有了，它（商業(yè)項(xiàng)目）可以用一個(gè)比較第三方的估值放到中國(guó)新天地，那瑞安房地產(chǎn)就變成一個(gè)純的開發(fā)商，它的資產(chǎn)、資金的流轉(zhuǎn)就會(huì)快很多。這是我今天的目標(biāo)跟愿望。

 

        記者：中國(guó)新天地分拆上市是為了融資的需要？

 

羅康瑞：融資只是其中一部分。還有一點(diǎn)很重要，瑞安房地產(chǎn)作為一個(gè)開發(fā)商，它主要的注意力是放在開發(fā)的工作，過去幾年我們開發(fā)速度很慢，主要是因?yàn)橐环矫嬉鲩_發(fā)的工作，另外一方面整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)建成之后你要去經(jīng)營(yíng)，這些都需要很多人力、物力，也不一定能夠集中去做好，所以現(xiàn)在我分開兩個(gè)團(tuán)隊(duì)后，大家都很專心、專一地去做好這個(gè)事情，瑞安房地產(chǎn)只是做開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)就是做新天地，這個(gè)效率就高了。

 

記者：在做路演的時(shí)候，投資者對(duì)分拆上市怎么看？

 

羅康瑞：瑞安房地產(chǎn)去做路演的時(shí)候，很多投資機(jī)構(gòu)很關(guān)心，都問什么時(shí)候。我可以說，現(xiàn)在我們是在做準(zhǔn)備的工作，就好像3月1日我們成立了獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)來管商業(yè)資產(chǎn)，未來找一個(gè)好的投資者、合作者一起來推動(dòng)這個(gè)事情。

 

還有，我們過去可能是因?yàn)闆]有放太多重點(diǎn)在租務(wù)方面，我們租金的收入其實(shí)還是有很多增長(zhǎng)空間的。所以我們希望將來在上市之前，能將這些安排好。上市的時(shí)候，價(jià)值就會(huì)更高一點(diǎn)。這個(gè)也是為瑞安房地產(chǎn)的股東去創(chuàng)造價(jià)值。

 

記者：中國(guó)新天地對(duì)于上市時(shí)間曾作出延期的決定，是什么原因？

 

羅康瑞：最主要是兩方面，一個(gè)是我希望我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)建立起來之后才去上市，因?yàn)槲覀兩鲜邢Ｍ敲恳荒甓伎吹綐I(yè)績(jī)有進(jìn)步；還有市場(chǎng)的氣氛，市場(chǎng)好的時(shí)候，你當(dāng)然上市很容易，市場(chǎng)要是條件不好，你還是有一定的難度，除非是你將資產(chǎn)價(jià)格大幅度壓下來，但我們不愿意這樣做，資產(chǎn)那么寶貴，為什么要這樣做？所以我們現(xiàn)在先做好自己內(nèi)部的事情。準(zhǔn)備好，市場(chǎng)條件一來，我們就可以上市。

 

記者：中國(guó)新天地的商業(yè)資產(chǎn)將不會(huì)完全持有，也會(huì)考慮出售跟持有結(jié)合？

 

羅康瑞：對(duì)，因?yàn)槿鸢卜康禺a(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)規(guī)模是很龐大的，現(xiàn)在沒建的還有500萬平方米，建好的已經(jīng)（接近）100萬平方米（注：實(shí)際數(shù)字是80萬平方米）。我們將來也會(huì)考慮，不一定是全部都自己持有，要是有一些我們可以出售，或者是找一些投資者共同開發(fā)，那我們資金的流轉(zhuǎn)就會(huì)更有效率。所以之后這幾年，我們會(huì)很集中壓低負(fù)債率。

 

記者：上海新天地的成功模式是不是可以復(fù)制到其他城市，或者這些城市的項(xiàng)目要怎么樣去調(diào)整以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)？

 

羅康瑞：我覺得不可以復(fù)制到其他城市。雖然上海新天地的成功讓很多城市的領(lǐng)導(dǎo)都邀請(qǐng)我們到他們那里去，他們都說，只要你克隆一個(gè)上海新天地就可以。但你是不能復(fù)制上海的，克隆到其他城市是沒有意思的。

 

我覺得每個(gè)城市的條件是不一樣的，文化也不一樣，還有客人也不一樣。上海有很多外國(guó)人，但在其他城市沒有那么多的外國(guó)人。在這里，有很多外國(guó)人，他們特別喜歡在戶外喝酒；在其他地方，大家還是喜歡在戶內(nèi)，所以這些都要區(qū)別。但是剛才我說了，我們?cè)谖錆h、重慶這些新天地都非常成功，這是因?yàn)槲覀儗?dāng)?shù)氐奈幕捅尘澳軌驇С鰜?，?dāng)?shù)厝朔浅Ｏ矚g。

 

記者：未來在中國(guó)新天地你將扮演什么角色？

 

羅康瑞：我現(xiàn)在是這家新公司的主席，我會(huì)積極參與發(fā)展的策略，但實(shí)際管理的工作，則盡量給同事們?nèi)プ?。發(fā)展的戰(zhàn)略方向我會(huì)自己去抓。