截至2013年9月30日，花樣年年內(nèi)累計實現(xiàn)合同銷售金額約56.3億元，累計銷售面積約73.53萬平方米，僅完成全年目標(biāo)（100億元）的56.3%。相比而言，富力集團(tuán)同期已完成銷售目標(biāo)的70%左右，恒大已完成75%，融創(chuàng)中國甚至已完成80.93%。

 

雖然業(yè)績目標(biāo)完成并不出眾，但對于公司今年完成100億元的目標(biāo)和明年完成30%~50%的增長，花樣年總裁潘軍表示仍有信心，并稱公司已經(jīng)開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，去年起開始加大住宅比例，減少商業(yè)。但記者發(fā)現(xiàn)，花樣年上半年的銷售額中，56%來自城市綜合體，住宅占比較去年底不升反降，轉(zhuǎn)型效果并未顯現(xiàn)。

 

同時，潘軍掛在嘴邊的 “輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型則仍處探索階段，不僅短期內(nèi)收益不大，或還將因為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資金回籠緩慢而受到影響。

 

結(jié)構(gòu)調(diào)整暫未見效果

 

潘軍在接受記者采訪時表示，公司去年起開始加大住宅比例，減少商業(yè)，“從去年底到今年初開始，拿的土地基本上都是住宅用途。在未來三個月里將有數(shù)十萬平方米的剛需住宅產(chǎn)品推向市場。”

 

雖然花樣年對住宅產(chǎn)品的重視已經(jīng)提上市場，但從實際銷售額占比來看，上半年花樣年對城市綜合體銷售的依賴仍未改變，結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果尚未得到顯現(xiàn)?；幽臧肽陥箫@示，從不同產(chǎn)品類型的合同銷售額占比來看，2013年上半年城市綜合體占56%，精品高檔住宅占29%，中高檔住宅占15%；2012年報中顯示，城市綜合體占49%，精品高檔住宅占31%，中高檔住宅占20%。

 

從地區(qū)來看，花樣年的銷售重鎮(zhèn)成都大區(qū)合同銷售額約13.8億元，占集團(tuán)總銷售額比重38%，同比上升9個百分點。從項目來看，上半年花樣年美年廣場銷售了2.58億元，而其余包括成都大溪谷、成都美年國際廣場等項目均只帶來百萬至千萬級別的微小銷量。半年報顯示，花樣年在成都的土地儲備占比達(dá)51%，成都市場的下一步表現(xiàn)將直接影響花樣年能否實現(xiàn)業(yè)績增長預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析，該片區(qū)內(nèi)旅游文化類高端住宅產(chǎn)品以及商業(yè)項目的走貨速度快慢將直接影響公司全年業(yè)績。

 

住宅項目集中在郊縣

 

目前，花樣年在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)僅布點了成都與大理，其中大理僅有“藝墅華鄉(xiāng)”一個項目。按照花樣年的戰(zhàn)略思路，公司目前正在向文旅、酒店與養(yǎng)生地產(chǎn)等服務(wù)板塊發(fā)力，將逐步由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。公開資料顯示，目前成都花樣年正在開發(fā)香年廣場、美年廣場、福年廣場、龍年國際中心等商業(yè)綜合體及住宅項目“花樣城”，還有文旅、養(yǎng)生項目“大溪谷”和“君山”等。

 

近日，記者從成都市區(qū)乘車前往位于溫江區(qū)的花樣城5期踩盤，路上足足耗時2個多小時。據(jù)花樣城5期的多名置業(yè)顧問透露，國慶期間第5期賣了2棟樓盤、300余套剛需房源，均價在4600元/平方米，一套最高不超過36萬元?；映前肽陥笸嘎?，成都花樣城均價在10719萬元/平方米，已售建筑面積1015平方米，攬金1088萬元。成都業(yè)內(nèi)人士表示，這應(yīng)是花樣城的高端產(chǎn)品，目前營銷策略有所調(diào)整，以推售剛需樓盤為主。

 

目前，號稱“西部第一個文化產(chǎn)業(yè)園”項目的龍年國際中心正在推售“花生唐”商業(yè)，其住宅部分才陸續(xù)開盤。據(jù)獨家代理銷售的成都偉業(yè)我愛我家置業(yè)顧問介紹，該商鋪的運營模式是投資者首付一半資金，剩下一半由開發(fā)商來還月供，并由其統(tǒng)一招商運營，租金收益的一部分還按揭，另一部分與投資客分成，平均回報率為10%，約13年回本。

 

成都某商業(yè)地產(chǎn)資深專家向記者表示，這種回報率有點難，項目所在的郫筒鎮(zhèn)不過10多萬人口，已有龍湖時代天街等幾大商業(yè)項目云集，投資風(fēng)險是比較大的。

 

轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)還在準(zhǔn)備

 

事實上，潘軍近幾年已多次表達(dá)花樣年向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的意圖，“目前的房地產(chǎn)行業(yè)走到了這樣的一個拐點上，任何一家開發(fā)企業(yè)單純靠開發(fā)來獲利，必將被市場淘汰；不轉(zhuǎn)型的房企也必將喪失未來十年的行業(yè)話語權(quán)”。

 

2011年，花樣年設(shè)立了彩生活服務(wù)集團(tuán)，并在今年提出分拆上市計劃。在潘軍的設(shè)想中，彩生活將發(fā)展為電商社區(qū)服務(wù)平臺，通過O2O實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)日常消費、金融、深圳養(yǎng)老等綜合服務(wù)。

 

潘軍也曾向記者強(qiáng)調(diào)，不要把花樣年歸類于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，而應(yīng)該看成一個“金融控股集團(tuán)”。資料顯示，目前集團(tuán)包括金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、文化旅游及養(yǎng)生養(yǎng)老等，被潘軍視作“輕資產(chǎn)化”。他稱，花樣年的服務(wù)面積將在未來十年內(nèi)超過10億平方米，而開發(fā)與服務(wù)的比例由原來的9：1，變成5：5。

 

花樣年總裁唐學(xué)斌向記者表示，2012年彩生活實現(xiàn)收入1.85億元，同比增長48%，凈利率達(dá)14%。不過，這離轉(zhuǎn)型目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

 

更令人擔(dān)憂的是，彩生活模式目前并沒有得到業(yè)主的廣泛認(rèn)可，甚至有業(yè)主表示，因為彩生活物業(yè)服務(wù)的糟糕，有賣房搬家的打算。

 

分析師表示，花樣年輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在還處于探索期，執(zhí)行起來風(fēng)險很大，盡管總體資金投入不多，但卻會耗費公司管理層極大的精力。另外，由于這些業(yè)務(wù)都需要一定的培育期，短期內(nèi)收益不大，公司資金仍要依靠地產(chǎn)銷售。