近些年，進(jìn)軍商業(yè)成了地產(chǎn)界的一大趨勢。開發(fā)商不僅調(diào)整自己戰(zhàn)略布局中的商住比例，同時還熱衷于自持物業(yè)。“從出售到持有”不僅涉及產(chǎn)權(quán)，更影響到整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)鏈條和市場格局。據(jù)悉，保利計劃將商業(yè)地產(chǎn)投資比例逐步增大到總投資的30%，招商地產(chǎn)將商業(yè)比例提高到30%，卓越地產(chǎn)實行“商住并舉”的戰(zhàn)略方針，花樣年地產(chǎn)將商業(yè)和住宅比例增加到5：5。

 

雖然商業(yè)地產(chǎn)回報率明顯可見，自持物業(yè)的優(yōu)勢不斷為人所知，但是要想真正撬動商業(yè)地產(chǎn)絕非易事。日前，寶能集團(tuán)副總裁吳永剛對外宣布，集團(tuán)計劃用5年時間，投資1200億元，至2018年開發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購物中心，全部統(tǒng)一自持經(jīng)營。消息一出，外界普遍擔(dān)憂其資金問題。因為商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)融資能力要求相當(dāng)高。

 

華潤置地的代表作華潤萬象城經(jīng)常接受來自各地開發(fā)商的觀摩和學(xué)習(xí)。這個歷時8年、總投資達(dá)60億港元的項目，在部分業(yè)內(nèi)人士眼中，其發(fā)展模式卻很難借鑒。“首先，多數(shù)房企并不具有華潤置地那樣雄厚的母公司背景，可提供那么多配套資源；其次，‘住宅+持有物業(yè)’的發(fā)展模式，設(shè)置了相當(dāng)高的資金起步門檻。”

 

 

要解決資金問題，單靠銀行貸款和自有資金肯定不足以支撐長期項目，必須通過金融手段擴(kuò)大融資渠道來解決。近兩年國內(nèi)大型開發(fā)商開始設(shè)立房地產(chǎn)私募基金，用于支持商業(yè)地產(chǎn)和綜合體。

 

除了資金問題，運營團(tuán)隊和經(jīng)營理念也非常重要。不少地產(chǎn)商把視角轉(zhuǎn)向一水之隔的香港，相對于自己從零開始慢慢摸索，借力于香港成熟人才也不失為一個可行的速成之法?；释V場聘請?zhí)凭孀鳛楦笨偨?jīng)理。據(jù)深國商介紹，唐均奇自七十年代即涉足商業(yè)地產(chǎn)的招商、規(guī)劃、市場推廣及整體營運，曾就職于和記黃埔、嘉里建設(shè)和塔博曼華夏柏欣等企業(yè)。他的加入無疑進(jìn)一步優(yōu)化了皇庭廣場的招商和管理。深業(yè)上城則請來了郝繼霖坐鎮(zhèn)。深業(yè)上城是集團(tuán)整合后的第一個商業(yè)項目，其重要性不言而喻。深業(yè)集團(tuán)選擇郝繼霖，也正是看中他擁有和記黃埔和太古地產(chǎn)任職經(jīng)歷，并擁有香港太古城、廣州太古匯操盤案例。