深圳地產(chǎn)開發(fā)一直以來(lái)都在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，商業(yè)地產(chǎn)亦不例外。不少地產(chǎn)開發(fā)商也創(chuàng)造性地探索出商業(yè)范本，華潤(rùn)置地[-0.66%]“萬(wàn)象城”產(chǎn)品系列打造綜合體標(biāo)桿，確立了“住宅+商業(yè)物業(yè)+服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)公司”的“集團(tuán)孵化模式”；星河cocopark“中國(guó)首個(gè)情景式公園版休閑購(gòu)物中心”的商業(yè)理念，深刻影響了深圳中心區(qū)的商業(yè)格局。

 

從簡(jiǎn)單銷售時(shí)代到“偽經(jīng)營(yíng)時(shí)代”，再到今天的銷售與自持并舉，地產(chǎn)大鱷正尋求從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)正走向成熟。深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)開始進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的探索運(yùn)作中，商業(yè)新思路集中涌現(xiàn)，并促發(fā)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)革新。

 

大體量供應(yīng)涌現(xiàn)，“商業(yè)新秀”打破原有格局

 

從深圳現(xiàn)有的商業(yè)情況來(lái)看，不僅商圈諸多，且定位分層明顯。羅湖商圈華潤(rùn)萬(wàn)象城以奢侈品旗艦店引領(lǐng)高端消費(fèi)市場(chǎng)，福田商圈星河COCOpark走時(shí)尚潮流路線吸引年輕消費(fèi)群體，南山商圈海岸城、茂業(yè)百貨、海雅百貨則瞄準(zhǔn)白領(lǐng)購(gòu)物、家庭消費(fèi)。如今，隨著新的大體量商業(yè)地產(chǎn)的入市，這種相對(duì)平衡的局面有可能會(huì)被打破。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今明兩年，深圳預(yù)計(jì)有19個(gè)購(gòu)物中心集中開業(yè)，預(yù)計(jì)到2017年，深圳購(gòu)物中心面積將達(dá)922萬(wàn)平方米，比2012年增長(zhǎng)111%。

 

以福田CBD商業(yè)為例，原區(qū)域內(nèi)商業(yè)總量超過50萬(wàn)平方米。如今，CBD中軸線上的皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)入開業(yè)倒計(jì)時(shí)階段。該項(xiàng)目不僅會(huì)帶來(lái)10萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，在定位上更瞄準(zhǔn)高端消費(fèi)群體，率先把“藝術(shù)·時(shí)尚·國(guó)際”三大核心元素融合，實(shí)現(xiàn)藝術(shù)創(chuàng)想、時(shí)尚體驗(yàn)、國(guó)際潮流的互動(dòng)，匯聚無(wú)限創(chuàng)意、品質(zhì)及個(gè)性化的國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌，帶給深圳同步國(guó)際的輕奢華生活體驗(yàn)。項(xiàng)目從意大利引進(jìn)奢侈品百貨世家COSCIA，有望成為深圳第二個(gè)國(guó)際一線品牌、奢侈品牌集中消費(fèi)區(qū)，一舉打破華潤(rùn)萬(wàn)象城獨(dú)占高端消費(fèi)鰲頭的局面。

 

CBD西側(cè)的深圳中心也以極大的商業(yè)規(guī)劃吸引市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)介紹，深圳中心30萬(wàn)平方米商業(yè)將引進(jìn)500多個(gè)品牌，涵蓋尖端時(shí)尚、領(lǐng)袖生活、城市藝術(shù)、聚會(huì)享樂、家庭娛樂5大主題商業(yè)區(qū)。

 

此外，寶安和龍崗區(qū)商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)頭不可小覷。據(jù)了解，今年下半年深圳有6家購(gòu)物中心集中問世，包括海雅繽紛城、萬(wàn)科廣場(chǎng)、沙井京基百納廣場(chǎng)等，面積共計(jì)約67萬(wàn)平方米，其中超過70%集中在寶安和龍崗區(qū)。

 

深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)花濤認(rèn)為，這些新型購(gòu)物中心開業(yè)，能更好地滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，也會(huì)刺激到其他購(gòu)物中心進(jìn)行不斷改進(jìn)。

 

顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，“買手制”成破局利器

 

深圳購(gòu)物中心發(fā)展方興未艾，已經(jīng)成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)。然而，記者走訪一圈卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)怪象：開發(fā)商們感嘆“招商難”，品牌商家卻在抱怨“選址難”。這個(gè)怪象折射的，正是商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化”。

 

“同質(zhì)化”一直是業(yè)內(nèi)的一個(gè)隱憂，如今國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均急需解決同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)的問題。雖然不少購(gòu)物中心嘗試著推出主題營(yíng)銷活動(dòng)，但是當(dāng)促銷活動(dòng)扎堆，效果仍不夠理想。

 

“單純依靠產(chǎn)品是很難實(shí)現(xiàn)差異化，但服務(wù)差異化卻是不可復(fù)制的。”深圳市國(guó)際企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理陳小海告訴記者。傳統(tǒng)的直營(yíng)店從店面裝修風(fēng)格到柜臺(tái)陳列，到產(chǎn)品庫(kù)存基本上是標(biāo)配，商家出售什么，買家就購(gòu)買什么。如今，這種傳統(tǒng)的商業(yè)模式將隨著“買手制”的到來(lái)被顛覆。

 

據(jù)意大利COSCIA百貨公司中國(guó)區(qū)董事長(zhǎng)徐偉介紹，皇庭廣場(chǎng)聯(lián)手意大利奢侈百貨COSCIA，打造深圳第一家“買手制”購(gòu)物中心。和直營(yíng)店全球統(tǒng)一發(fā)貨不同的是，這些“買手”會(huì)根據(jù)國(guó)際流行趨勢(shì)以及客戶消費(fèi)習(xí)慣，搜羅各個(gè)國(guó)際品牌的明星產(chǎn)品，并將一批小眾的高檔設(shè)計(jì)師品牌引入國(guó)內(nèi)。

 

 

皇庭廣場(chǎng)將以客戶價(jià)值為導(dǎo)向。“因?yàn)殡S著消費(fèi)者的消費(fèi)實(shí)力的增強(qiáng)和消費(fèi)品味的提高，對(duì)品牌的追求也會(huì)出現(xiàn)升級(jí)變化。與其不停變換品牌去摸索客戶喜好，不如根據(jù)客戶需求來(lái)定制產(chǎn)品。藉此，將忠實(shí)客戶由產(chǎn)品品牌鎖定到商場(chǎng)服務(wù)品牌。”

 

據(jù)了解，“買手制”在國(guó)外已經(jīng)非常成熟。不僅百貨行業(yè)如法國(guó)巴黎春天、老佛爺，香港IT、連卡佛等盛行，而且服裝快消品在款式開發(fā)上都依靠買手來(lái)完成。作為深圳首個(gè)引入“買手制”的購(gòu)物中心，皇庭廣場(chǎng)無(wú)疑將帶領(lǐng)深圳商業(yè)邁向一個(gè)嶄新的時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)物中心除了在品牌產(chǎn)品、定位、主題上形成差異化，還必須依靠后期良好、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，才能形成差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。