商業(yè)地產能夠實現(xiàn)高效招商，是商業(yè)地產能否運營成功的關鍵環(huán)節(jié)。
現(xiàn)代商業(yè)購物中心管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經營主題和信息平臺之上，統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。其中“統(tǒng)一招商管理""是基礎和起源，決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。主要做好以下方面：
一、統(tǒng)一招商管理的十項基本原則
1、維護購物中心的產業(yè)經營黃金比例。零售、餐飲、娛樂52：18：30的比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心。
2、維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。
3、要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。
4、購物中心經營方式的選擇原則：自營、聯(lián)營和租賃。核心主力零售店盡量自營一部分或全部，非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。
5、招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。
6、核心主力店招商布局原則。大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
7、特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點代面，特色經營""是購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
8、租賃經營采用放水養(yǎng)魚的原則。采用合理租金與優(yōu)質服務做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調整租金。即“先做人氣，再做生意""的原則。
9、充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的商戶結算、統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等。“服務""出購物中心的品牌與特色來。
10、要具備完善的信息系統(tǒng)。為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，需要信息系統(tǒng)的分析支持。
二、實現(xiàn)高效招商的基本條件
在以下幾個方面的良好實現(xiàn)，可有效提升購物中心的招商效率。
1、適合性定位的選擇。招商的基礎是有了正確的前置條件——招商執(zhí)行前具備了合理的項目定位。招商失敗諸多是因定位偏差所造成。
2、適應性的建筑設計。商業(yè)品牌往往都優(yōu)先考慮入駐城市中的標志性項目，這里所指的標志性項目可以理解為兩種：一種是現(xiàn)已建成并進入運營的現(xiàn)實標志性項目，另一種是在建但給人信心可成為標志性項目的項目。將具備優(yōu)勢基礎的項目包裝成為一個“在建的標志性項目”，是提升“招商勢能”的有效方法。
3、合理的招商節(jié)奏把握。配合工期階段，在合理的時機做合適的事情會起到“事半功倍”的效果。超市、百貨公司等大型賣場，應該在較早的階段進行招商接洽，并最好是讓其參與到項目的深化設計過程中；一般服裝等店鋪，就需要進入工期后半段時再正式啟動招商，過早的時候這些商家一般也不會給出十分明確的意向。
4、針對性的推廣策略。招商面對的基本都是專業(yè)零售商，是較為理性與專業(yè)的人群，屬于小眾范疇。運用大眾媒體向其傳達信息亦可能不會高效，針對性的推廣才會更具實效性。
5、專業(yè)而穩(wěn)定的團隊。商業(yè)項目的招商實際上是一個合作伙伴的整合計劃，因為每一個商家都有自己的專業(yè)判斷，新開每一個店鋪一般也都是需要實現(xiàn)盈利目的，因此商業(yè)項目的業(yè)主在針對這些商家的招商過程中，應該是已經構思了一個讓目標商家都可相信的在項目中的盈利商業(yè)計劃，并需要招商人員要有系統(tǒng)的思考及表達，給商家更多信心。
三、科學選擇好微觀經營主體
科學擬定好商業(yè)房地產微觀經營主體事關招商成敗。對于一個大型的商業(yè)房地產項目，微觀經營主體包括的內容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等服務性設施，這方面比重在商業(yè)房地產中一直呈上升趨勢。應注重幾個方面：
1、商業(yè)房地產微觀經營主體選擇的第一步是確定商業(yè)房地產項目的經營定位。商業(yè)房地產項目可以根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結構、消費能力和商業(yè)房地產項目的經營規(guī)模進行經營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：
①業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務于一體的一站式大型商業(yè)房地產項目；
②目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標志性企業(yè)；
③主題特色：符合當?shù)厝巳旱慕洜I主題設計；
④經營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置；
2、微觀經營主體選擇的第二點是要要考慮零售業(yè)的一些特點。這包括：
①經營組織形式（連鎖經營、合作經營還是特許經營）；
②銷售方式（自助服務、自選商店還是百貨商店）；
③經營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）；
④經營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）；
⑤經營商品檔次（是高價和流行商品、還是低價沖動購買商品）；
⑥商品本身特點（是否產生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措施）。
需要商業(yè)房地產開發(fā)商在綜合平衡各種關系的基礎上制定招商政策，對微觀商業(yè)經營主體進行控制，最基本的目標是微觀商業(yè)經營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產開發(fā)能夠獲得效益。
3、需要根據(jù)各種微觀經營主體的需求和商業(yè)房地產自身的需要進行整合，最后確定它們在商業(yè)房地產的位置。
在整合中四種主要商店類型需要互相聚集。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應當集中布置。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有效的增加銷量。此外，適合聚集的還有個人服務店，這些服務設施需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其它微觀經營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業(yè)房地產營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)。
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