除了烏鎮(zhèn)項目，綠城在浙江省內已經(jīng)拿地和達成協(xié)議的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，還有德清莫干山生態(tài)養(yǎng)生園項目和安吉桃花源項目。德清項目緊鄰莫干山景區(qū)，總占地4367畝，計劃做成小鎮(zhèn)形式的生活綜合體，涉及農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老和休閑，開發(fā)模式與烏鎮(zhèn)項目大體一致，綠城在2010年10月已經(jīng)取得一期的349畝土地。安吉桃花源項目體量更大，占地8000多畝，規(guī)劃有悅榕莊酒店、企業(yè)會所、度假別墅、高爾夫和養(yǎng)老社區(qū)。其中，養(yǎng)老區(qū)域規(guī)劃占地約350畝，建筑面積15萬平方米。這一項目還未正式拿地。

 

        遠洋地產(chǎn)也將養(yǎng)老服務列為集團四大戰(zhàn)略業(yè)務之一。遠洋地產(chǎn)在內部成立養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展中心，并與美國的投資商哥倫比亞太平洋(行情,問診)公司及養(yǎng)老服務運營商Emeritus達成合作。雙方合作的第一個項目位于北京亦莊的“遠洋天著”里，面積約6000平方米，共110個床位，定位高端養(yǎng)老護理服務。遠洋地產(chǎn)總裁李明計劃，三至五年內完成北京、上海等一線城市的多點布局，“如果快的話，未來一年半可以在北京復制五個這樣的項目”。不過遠洋地產(chǎn)方面以“仍在探索發(fā)展模式”為由拒絕財新記者的采訪。

 

        萬科也在試點養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)務，但也遭遇困惑。萬科在杭州良渚文化村項目中的隨園嘉樹老年公寓組團進行試點，規(guī)劃了575套老年公寓和一棟頤養(yǎng)中心。但房子賣出后，很少有老人入住，大部分客戶都是十年后自己養(yǎng)老所準備的。萬科北京幸福會項目也有146套的老年公寓作為試點，最后買家也以年輕人為主。萬科總裁郁亮在2013年中期業(yè)績會上表示，萬科的養(yǎng)老業(yè)務沒有真正展開，因為最后的買家不是老人。

 

        陳嘯天認為，房地產(chǎn)商做養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款多為短期資金，而養(yǎng)老地產(chǎn)需要長期資金。地產(chǎn)商無法沉淀大量資金進行持有運營，只能通過出售產(chǎn)權來回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)必然淪賣房概念。在云南、山東等地，一些地產(chǎn)商以“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義在郊區(qū)拿下數(shù)千畝土地，最后用于養(yǎng)老設施建設的只是很小一部分，大部分都變成了商品房開發(fā)。

 

       一家大型地產(chǎn)企業(yè)內部人士對財新記者稱，地產(chǎn)商做持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，會面臨很多困難。首先是成本太高，目前還沒有專門面向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地出讓，開發(fā)商拿地只能通過招拍掛。配套設施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相應的醫(yī)療、康復、護理等設施都要配套齊全。其次，沒有相關的金融產(chǎn)品支持，退出路徑有限。依靠租金收益的回報周期太長，達到10年至15年。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)中，醫(yī)療資源至關重要，這對地產(chǎn)商而言隔行如隔山。

 

        保險公司的算盤

 

        在國內，大肆進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領域的另一大陣營是保險公司。據(jù)財新記者不完全估算，目前保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資已經(jīng)超過了500億元。泰康人壽、平安集團、太平集團、新華保險、中國人壽等保險公司都在大步進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

        平安集團在嘉興桐鄉(xiāng)的養(yǎng)生養(yǎng)老項目總投資達170億元，資金主要來自于平安不動產(chǎn)的自有資金和社會投資。平安集團計劃在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部和海南島布點全齡化養(yǎng)老社區(qū)，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)。

 

         泰康人壽2011年在北京昌平區(qū)購入了一幅土地建設泰康之家養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)劃建筑面積30萬平方米，項目于2012年6月開工，計劃在2015年實現(xiàn)首批入住。2012年，泰康人壽又斥資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購置2000畝土地用以建設養(yǎng)老社區(qū)。中國人壽的廊坊生態(tài)健康城在2011年11月開工，總占地面積超過1萬畝，計劃投資超過100億元。中國太平集團也在2012年宣布投資20億元在上海周浦建立養(yǎng)老社區(qū)。新華保險則在北京延慶和密云設立了兩個養(yǎng)老項目公司，計劃總投資14.4億元。

 

        泰康人壽董事長陳東升稱，壽險公司與養(yǎng)老地產(chǎn)的嫁接屬“天配”，保險公司做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢。保險公司的大量長期資金，需要尋找穩(wěn)定回報的投資出路；而養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，受經(jīng)濟周期影響小，更多與人口結構變遷相關，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5年至20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)10年至15年的投資回報周期非常匹配。

 

         泰康人壽的第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目泰康之家·燕園位于北京昌平，緊鄰白浮泉濕地公園，距離地鐵昌平線南邵站不足一公里。項目現(xiàn)場的工作人員對財新記者稱，一期的1、2號樓在10月16日實現(xiàn)封頂，主體在明年實現(xiàn)完工。

 

        與其他的地產(chǎn)項目不同，泰康之家沒有售樓處，也不對外開放。參觀樣板間和洽談業(yè)務需要通過泰康人壽的熱線電話提前預約。泰康人壽內部人士告訴財新記者，其旗下的養(yǎng)老社區(qū)項目全部由泰康持有經(jīng)營，唯有購買泰康人壽的相關養(yǎng)老保險產(chǎn)品，才能獲得不同等級的入住權。泰康人壽在2012年4月推出“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，購買《樂享新生活養(yǎng)老年金保險（分紅型）》的客戶，單張保單的保費在200萬元以上的，就可以獲得泰康之家的保證入住權。

 

         泰康之家將配套國際護理醫(yī)院、老年餐廳、老年康體活動室、圖書館等設施。燕園項目的工作人員告訴財新記者，泰康之家的產(chǎn)品推出之后非常受歡迎，每天有200個至300個客戶前來參觀樣板間，第一批已經(jīng)簽約了600多戶。項目整體能容納3000戶，全部開發(fā)完成需要七至八年。

 

        上述泰康人壽內部工作人員還透露，泰康人壽正在申請二級醫(yī)院的牌照，計劃在養(yǎng)老社區(qū)內投資建立自己的康復醫(yī)院。同時，泰康之家的管理運營公司已經(jīng)設立，正在多方招聘人員。

 

        將養(yǎng)老地產(chǎn)與保險產(chǎn)品相結合，正為眾多保險公司仿效。平安不動產(chǎn)的工作人員也表示，未來會與平安集團合作推出相關保險產(chǎn)品，平安壽險、養(yǎng)老險的客戶將享有優(yōu)選租賃購買權。由此，養(yǎng)老地產(chǎn)成為壽險產(chǎn)業(yè)鏈中的關鍵一環(huán)，既讓保險資金的用途得到延伸，也擴展了保險產(chǎn)品的種類和服務，還有潛在的健康險、護理險等機會。

 

       泰康人壽計劃，未來五到十年內，在中國建立10至15個養(yǎng)老社區(qū)，每個社區(qū)容納2000至5000戶，總共約5萬張床位，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營，總投資約500億元。而完全自持的模式，也讓投資回報期偏長。據(jù)泰康人壽助理總裁兼泰康之家首席執(zhí)行官劉挺軍的預計，泰康的養(yǎng)老社區(qū)跨越盈虧平衡點至少要八年時間。

 

       不過以中國的房價攀升速度，這顯然不是問題。一位保險行業(yè)人士告訴財新記者，經(jīng)過八年時間，自持物業(yè)的資產(chǎn)升值部分，會大大超過最初的投資預期。泰康人壽的燕園項目，拿地之初的樓面地價不足5000元/平方米，不到兩年時間，周邊土地的樓面地價已經(jīng)上漲至約1萬元/平方。

上一頁  [1] [2] 下一頁 第1頁第2頁