京七條：七折房如何惠及夾心層？

 

10月22日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，九月份，70個大中城市當(dāng)中，69個城市的房價在上漲。其中，北京的房價更是以同比超過20%的漲幅領(lǐng)漲全國。在統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的一天之后，也就是昨天，北京市新的調(diào)控措施火熱出爐：今明兩年，推出總計7萬套的中低價位、自住型、改善型的商品住房；并且明確規(guī)定，這些房子將比同地段的商品房便宜30%。那么這些低價房是否能夠擋住房價的不斷上漲？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論馬光遠、張鴻共同評論。

 

房價連漲，調(diào)控加碼，北京發(fā)布七條新政，兩年力推低價自住房七萬套。售價打七折，能否擋住房價上漲？

 

9月房價同比上漲20.6%，在樓市看漲預(yù)期的節(jié)點上，北京又打出一記組合拳，也被媒體稱為京七條。這份23日發(fā)布的《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中明確指出，自住型商品房主要用于支持中端市場，基于購房總價適中、滿足基本需求的考慮，將被限定單價、總價和面積。套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。

 

王榮武(北京市住建委委員)：出臺這個政策主要有三個目的。第一個是解決夾心層住房問題的一個重要途徑。第二個是咱們穩(wěn)定房價的一個重要手段。第三個是探索住房新機制的一個重要途徑。

 

符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭，均可購買自住型商品住房，其中兩類家庭可優(yōu)先購買：一是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購買的要年滿25周歲；二是已在輪候經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的家庭。購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不能再次購買自住型商品住房。

 

陳國強(中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長)：它起的作用的大小，取決于后續(xù)的其它地塊會不會也采用同樣的方式，這個是需要我們進一步觀察的，這種出讓方式在市場的土地出讓占比，占到一定比例之后，對于市場的影響肯定是不容低估的。

 

張鴻：這個七折的自住型商品房的投資性要超過商品房

 

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

 

它起碼解決了一部分，這是個發(fā)明，它其實叫中低價位自住型、改善型商品房。它其實是個商品房。這個商品房就不同于我們過去說的那些經(jīng)濟適用房，屬于保障房。它其實解決的不是說中、低收入人群，它解決的是應(yīng)該是中高層，最起碼是中層，就能買得起現(xiàn)在的房價30%的這些人，其實是收入不是特別低的。而且它要變成房子的話，得是后年、大后年以后的事兒，現(xiàn)在是供地，提供這么多地。

 

如果累計漲幅不達到70%的話，那買自住商品房，雖然叫自住商品房，但是它具有投資性，它的投資性要超過商品房。既然我們叫自住型，我們就要盡量地摒棄其中的投資嫌疑。

 

馬光遠：靠這個七折的自住型商品房來抑制房價肯定是不現(xiàn)實的

 

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

 

從總量來講，第一是因為今年，要供這2萬套的地，還沒形成實際的供應(yīng)。第二，明年可能打算要供5萬套，那么5萬套加上2萬套是7萬套，應(yīng)該說從今年整個北京市的交易來看，新建住宅加上二手房，在比較火爆的月份就超過2萬套，這是一個月的交易量?，F(xiàn)在來講，如果從這個量本身去看，靠它來抑制房價肯定是不現(xiàn)實的。所以我們主要看它一個制度價值，就是怎么來界定它的供應(yīng)對象。就是多年以來北京一直講的夾心層，就是那些收入不高的人有保障房，收入高的人又可以市場去買，但是苦了中間的那幫人，買商品房又沒錢，保障房又沒他份。在這種情況下，北京市的中端通過現(xiàn)在設(shè)置的這個產(chǎn)品來解決。所以從真正的整個住房結(jié)構(gòu)本身來講，有價值、有意義。

 

這么多年以來，對于房地產(chǎn)調(diào)控，我們一直在抑制需求。就是任何一個調(diào)控，你看到更多的是你不能買房，你不能怎么樣，抑制需求。北京市的這個政策完完全全是從供應(yīng)角度講的，也就是說我增加供應(yīng)，而且價格優(yōu)惠也是相當(dāng)大。因為現(xiàn)在北京市現(xiàn)在的房子差不多總價在兩百萬左右，那么兩百萬的30%就是60萬，這不是一個小數(shù)字。如果這個房子在五年以后再賣的話，它的漲幅在70%以內(nèi)，又賺的比商品房還多，那么這個需求人群是很大的。所以這么一個品種本身，這七條本身的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該做一些界定，避免、確保它能最終真正地回到說中端保障，我們就要盡量摒棄其中的投資性質(zhì)。

 

李文杰：自住型商品房不是保障房是可以自由買賣的商品房

 

(中原集團首席運營官《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

 

它(自住型商品房)不是保障房，它是商品房，它可以自由買賣。當(dāng)然這次自住型商品房和普通商品房不同的地方，在于在你購買之前是有條件的。再上市的條件和收益需要向國家繳納30%的收益。經(jīng)過這幾年的發(fā)展，實際上已經(jīng)建成了多層次的保障。比如最低收入的，買不起房的，他們可以向政府申請廉租房。前幾年實際上還有所謂經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房周期比較長，開發(fā)商的回款速度比較慢。所以一方面想買的人其實也買不起。另一方面開發(fā)商不積極，無法調(diào)動社會資金來參與。這次自住型商品房實際上把購買的門檻極大降低，但同時又調(diào)動社會資金，這在商品房品種上有一個很大的改進。

 

張鴻：接下來幾個月各地可能又要出臺限制房價繼續(xù)上漲的政策

 

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

 

其實在供給端改善，很多城市都在想辦法。但是原來比如說經(jīng)濟適用房、保障性住房，只是在保障性質(zhì)的供給上想辦法，在商品房這個品類上，其實想的辦法不是特別多。甚至有的地方政府，他可能把土地他限制起來，不一定都一下賣出去。比如上海，其實有那種共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟適用房。你自由買賣的話，咱倆產(chǎn)權(quán)分清了，其實和30%和70%是差不多的，就是政府擁有部分產(chǎn)權(quán)，你賣的時候，那部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸政府?，F(xiàn)在我們看到，其實北京不光出了這一個七條，還出了另外一個調(diào)控的七條，所以它其實是一個組合拳。在四個一線城市北上廣深，同比漲幅前都超過20%的時候，這個時候起碼我們知道，接下來幾個月四季度調(diào)控政策可能又要出來了，地方政府壓力也大，可能又要開始出現(xiàn)一些限制房價繼續(xù)上漲的政策。

 

這次符合條件的特別多，不像原來有收入限制等等，能買房的都有資格買。當(dāng)然它有優(yōu)先，就是本市戶籍無房家庭。要是說效仿的話，就是北京發(fā)明了這樣的一個類型，那他就得在相關(guān)的這些政策的執(zhí)行上能做到這一個樣板，只有做了一個成功的樣板，才能被仿效。

 

馬光遠：一定要保證公平透明地分配

 

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

 

仿效不仿效，各個地方可能想法不一樣，因為畢竟你要讓利益。要限地價。在這種情況下，我覺得北京市的這個自住型商品房很難仿效。北京現(xiàn)在出了這七條以后，是個好事。但是這個好事怎么樣來辦好，對監(jiān)管能力本身要求很高的。我們知道以前的經(jīng)濟適用房等等都出了一些問題。那么這個我們從它的設(shè)計來看，監(jiān)管上比如要求的人肯定很多，北京現(xiàn)在車搖號很難。如果這個進行搖號的話，開發(fā)商組織，就要進行公正。

 

那么，怎么樣保證一個公平透明地分配？我們從這個七條里面其實看不到這種保證，所以我們的擔(dān)憂還是存在的。所以我們覺得這個在市場上做一個分層，對產(chǎn)品本身，針對不同的群體做分層很好。但是一定要有制度保障，一定要監(jiān)管到位，讓真正的中端的人得到自住型的住房，這個我覺得還有工作要做。比如說現(xiàn)在沒有必要把人群擴得太大，不是說所有的人都可以買，起碼可以把已經(jīng)有房的人先排除在外。再一個，把那些有其他辦法解決的，有經(jīng)濟適用房資格的，也可以排除掉。它現(xiàn)在是有優(yōu)先，但是這個優(yōu)先究竟怎么優(yōu)先？比如說這些人解決完了，再解決別人呢？還是說優(yōu)先也有個比例，都沒有說。這個政策本身要成功，對監(jiān)管能力是一個很大的挑戰(zhàn)。

 

張鴻：新的京七條對戶籍的限制稍微地松開了一點

 

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

 

有住房，我的理解就是每個人都得買一套房。有房住，可能就是你不一定買房，你租房子也可以，但是現(xiàn)在房租的漲幅也很高，所以很多人壓力會很大。關(guān)于房租這一塊，有專家就說有德國的經(jīng)驗什么的，后來可能人家德國說我們這兒沒這經(jīng)驗，但是租房別人就真有經(jīng)驗，人家這么多年為什么房價能夠調(diào)控得很好，起碼在租房這一塊兒，人家專門有租房法。德國有將近60%的人租房，不用每個人都買房。

 

怎么保障房客的利益其實是最重要的，比如說你不能隨便漲價。房客和房東享受的待遇是一樣的。那么在中國有一個問題，就是除了我們喜歡自己有房子，還有一個問題就是我們隱性的一些福利綁在戶籍上，但是看得見，還有一些福利是綁在住房上，如果你沒有擁有一套房子，就拿我來說，孩子上學(xué)就和有房子的有區(qū)別。所以你怎么在房子上綁定的這些東西，那房客也同樣擁有這些？當(dāng)然房東也不能隨便來打擾你，也不能漲價等等。相對的政策讓我們整個的房子流動起來，租房的人也沒有壓力。我想如果有長期的穩(wěn)定政策，那可能大家就不太非要擁有一套房子，只要有房子住就可以了。

 

其實我們通過這一次北京的京七條，已經(jīng)看到它在放寬限制，比如說原來的經(jīng)濟適用房和原來兩限房，是有戶籍嚴(yán)格的限制。那這一次給它稍微放開了，我們就看到它其實是在人性化，逐漸的在松綁，當(dāng)然我們希望這個松綁的力度再大一些，更快一些。

 

馬光遠：房子跟戶籍綁的太緊，導(dǎo)致大家必須去買房；在同一個單位拿一樣的工資，有房沒房就是兩個階層。

 

(《央視財經(jīng)評論》評論員)

 

 

我覺得就是得分層，從需求上來講，能租的租，能買的買，而不是所有的人都必須買房。我們現(xiàn)在產(chǎn)生所有人都必須買房的原因，一個是跟戶籍綁得太緊，一系列的麻煩導(dǎo)致你必須去買房。另一個就是房價一直在漲，這對你心理引發(fā)的焦慮是很大的。同一個單位，同樣拿五千塊錢的工資，有房跟沒房的那是兩個階層。在這種情況下，第一個就是北京市的政策里叫高端有控制，控制是必須的。所以他出了新的七條，強化調(diào)控。對于北京這樣的一線城市，必須繼續(xù)強化政策。第二點，必須給租房人更大的政策紅利。現(xiàn)在這么多年，我們談房地產(chǎn)市場，談到政策，談到制度建設(shè)，很少有人想到租房。

 

我覺得是這樣的，因為北京戶籍上面的福利很多。比如說一年、兩年的你照顧不到，五年的完全可以讓他孩子上學(xué)沒問題，讓他不要為孩子上學(xué)說我必須買一個房子，必須買一個學(xué)區(qū)房，我覺得不要逼著大家去做一些事兒，這就是政策的溫情，讓大家可以選擇了。