溫州，中國(guó)樓市曾經(jīng)的投資風(fēng)向標(biāo)，房?jī)r(jià)曾經(jīng)最為堅(jiān)挺，并一度接近上海、北京、深圳等一線城市。但在最近全國(guó)70多個(gè)大中城市普漲的情況下，溫州卻連續(xù)25個(gè)月單邊下滑，成為唯一下跌的“孤城”。

 

什么因素導(dǎo)致溫州樓市“冰與火”瞬間切換的市場(chǎng)境界？溫州樓市還具備中國(guó)樓市走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)意義嗎？溫州樓市斷供這一現(xiàn)象是否將在全國(guó)蔓延？近日，中國(guó)證券報(bào)記者再赴溫州進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

 

法院進(jìn)駐淘寶變“掌柜”

 

最近，溫州鹿城區(qū)法院將司法拍賣搬上了淘寶網(wǎng)，做起“掌柜”，專拍賣房產(chǎn)和名車。

 

29日上午9時(shí)許，溫州鹿城區(qū)人民法院資產(chǎn)處置拍賣正在淘寶進(jìn)行，一處標(biāo)的為“溫州鹿城區(qū)九州大廈1幢415室”的房產(chǎn)，還有50分鐘就結(jié)束拍賣，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為144.3萬(wàn)元，起拍價(jià)為95萬(wàn)元，上午9時(shí)已經(jīng)有12人報(bào)名，加價(jià)幅度1萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)周期1天，延時(shí)周期5分鐘/次，拍賣競(jìng)價(jià)前淘寶系統(tǒng)將凍結(jié)競(jìng)買(mǎi)人支付寶賬戶內(nèi)的資金作為應(yīng)繳的保證金，拍賣結(jié)束后未能競(jìng)得者凍結(jié)的保證金自動(dòng)解凍，凍結(jié)期間不計(jì)利息。最終出價(jià)26次，最后成交價(jià)為124萬(wàn)元。

 

和該房產(chǎn)同時(shí)拍賣的還有20起，即將拍賣的有39起，溫州鹿城區(qū)法院已經(jīng)結(jié)束的拍賣157起，72起因“零出價(jià)”而流拍。

 

“法院的服務(wù)比一般的房產(chǎn)中介還專業(yè)，但因?yàn)槭欠ㄔ号馁u，房產(chǎn)被法院查封，部分視頻中的房屋內(nèi)一片狼藉。”溫州當(dāng)?shù)匾恢薪槿藛T稱。

 

鹿城區(qū)法院提醒，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)。

 

不僅溫州鹿城區(qū)人民法院在淘寶進(jìn)行司法拍賣，溫州市中級(jí)人民法院以及溫州轄區(qū)內(nèi)其他區(qū)縣的法院也在網(wǎng)上進(jìn)行司法拍賣。

 

中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，已成交的記錄中，拍賣最激烈的房產(chǎn)是錦玉園4幢2003室，該房產(chǎn)為綠城集團(tuán)開(kāi)發(fā)，421平方米，也是“二進(jìn)宮”拍賣，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)2240.5萬(wàn)元，起拍價(jià)為1523萬(wàn)元，報(bào)名人數(shù)4名，但圍觀人數(shù)達(dá)1359人，保證金150萬(wàn)元。累計(jì)出價(jià)206次，被競(jìng)買(mǎi)號(hào)為“R2057”的買(mǎi)家以1886萬(wàn)元成交，折合單價(jià)為4.48萬(wàn)元/平方米。

 

“這房產(chǎn)的價(jià)格和最高峰時(shí)相比，縮水一半。”當(dāng)?shù)刂薪槿藛T稱，拍賣成交價(jià)比市場(chǎng)稍低一些。

 

2006年末，綠城集團(tuán)以33億元一舉摘取溫州天盛地塊，在甌江畔開(kāi)始了“世界級(jí)都市綜合體”的造夢(mèng)之旅。2010年，綠城鹿城廣場(chǎng)錦玉園一期價(jià)格從2008年首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的4.38萬(wàn)元/平方米一路攀升到7萬(wàn)至10萬(wàn)元/平方米，將溫州房?jī)r(jià)推向高潮。

 

這種拍賣的方式還是吸引了部分剛性需求。溫州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商說(shuō)，司法拍賣房給剛需購(gòu)房者增加了一個(gè)新的購(gòu)房途徑，即使會(huì)遇到問(wèn)題，也有司法途徑給自己維權(quán)。“網(wǎng)上司法拍賣與傳統(tǒng)拍賣行拍賣相比，擁有操作簡(jiǎn)單、零傭金等優(yōu)勢(shì)，且拍賣房還不存在限購(gòu)的問(wèn)題。”

 

“司法拍賣房源相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格還是有不少折價(jià)優(yōu)勢(shì)的。”據(jù)溫州鹿城區(qū)法院介紹，拍賣房的評(píng)估是以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，但所取的是相對(duì)保守的市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間內(nèi)的下限。不僅如此，司法拍賣還存在司法處置價(jià)，即在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上有降價(jià)的幅度。

 

此外，一次、二次流拍后，起拍價(jià)都還有20%以內(nèi)的降價(jià)空間。這也是很多有經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)拍者在第一次拍賣時(shí)會(huì)選擇觀望，到第二次、第三次拍賣才會(huì)出手。

 

溫州樓市或繼續(xù)下跌

 

25日，中國(guó)證券報(bào)記者到綠城廣場(chǎng)的錦玉園樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)探訪，除了零星開(kāi)業(yè)的咖啡館和名品店外，一樓很多商鋪尚未租出。錦玉園對(duì)面就是甌江，江面的冷風(fēng)吹來(lái)，綠城廣場(chǎng)佇立的幾座大樓顯得格外荒涼。

 

中國(guó)證券報(bào)記者在幾家房產(chǎn)中介了解到，2012年年初以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)就開(kāi)始下跌，其中綠城的錦玉園跌幅最大，目前超過(guò)50%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，現(xiàn)在綠城錦玉園中面積超過(guò)400平方米的房產(chǎn)，售價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米，145平方米左右的房產(chǎn)，價(jià)格大約4.2萬(wàn)元/平方米，因業(yè)主需要現(xiàn)金，如有意購(gòu)買(mǎi)價(jià)格還可以面談。

 

不僅綠城集團(tuán)，溫州最大的房地產(chǎn)商中梁置業(yè)，其開(kāi)發(fā)的眾多項(xiàng)目如中央公館、首府、棕櫚灣、橡樹(shù)灣、香緹錦園、國(guó)賓1號(hào)等也出現(xiàn)不同程度的降價(jià)。

 

中國(guó)證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，臨近年底，開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿明顯上升。隨著庫(kù)存壓力持續(xù)增大，降價(jià)的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開(kāi)發(fā)商，部分樓盤(pán)已經(jīng)扛起了降價(jià)大旗。前幾年房?jī)r(jià)表現(xiàn)并不遜于溫州市區(qū)的永嘉、甌北等地，如今新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)單價(jià)也已跌破萬(wàn)元。

 

繼去年溫州泰宇花苑樓盤(pán)老板跑路之后，今年下半年溫州平陽(yáng)縣再現(xiàn)“爛尾樓”事件。一個(gè)名為“海林軒”的項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商欠下巨額債務(wù)、資金鏈斷裂等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已經(jīng)爛尾三年，而該項(xiàng)目的二期、三期進(jìn)展基本停滯。

 

29日，溫州平陽(yáng)縣政府做出《關(guān)于同意調(diào)整鰲江鎮(zhèn)海林軒商住樓項(xiàng)目的批復(fù)》，項(xiàng)目業(yè)主由溫州立城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和溫州柳成集團(tuán)變更為溫州豐達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

 

業(yè)內(nèi)人士稱，在銷售放緩，流動(dòng)性收緊的背景下，樓盤(pán)爛尾必將在一定范圍內(nèi)發(fā)生，那些財(cái)務(wù)狀況不太健康的企業(yè)尤其容易倒下。

 

“去年民間信貸危機(jī)之后，或者跑路了，或者沒(méi)錢(qián)還。”溫州當(dāng)?shù)匾晃环ü俦硎?，債?quán)人存在恐慌心理，急于收回自己的債權(quán)，溫州各地法院甚至出現(xiàn)了“輪候查封”現(xiàn)象，最多的一處房產(chǎn)被查封了7次。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前公布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個(gè)城市中唯一房?jī)r(jià)同比下降的城市，而這已經(jīng)是溫州房?jī)r(jià)連續(xù)第25個(gè)月下跌。溫州市長(zhǎng)陳金彪坦言，溫州樓市價(jià)格確實(shí)連續(xù)下跌，但均價(jià)依然排在全國(guó)第8位。

 

溫州樓市價(jià)格下跌，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的降溫。目前溫州住宅地價(jià)環(huán)比、同比處于“負(fù)增長(zhǎng)”狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州地價(jià)變動(dòng)，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價(jià)格只漲不跌”神話。

 

此外，2013年溫州市區(qū)擬供應(yīng)住宅用地922畝，而過(guò)去五年溫州市區(qū)年均出讓商品住房建設(shè)用地僅417.118畝，土地量的加大，也在一定程度增加樓市供應(yīng)，稀釋房?jī)r(jià)。

 

高杠桿后遺癥

 

而來(lái)自溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲了3.3倍。

 

溫州當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行人士透露，溫州房?jī)r(jià)曾經(jīng)上漲過(guò)快，最主要的一個(gè)因素就是杠桿放得太高。這一風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后遺癥正在顯現(xiàn)。

 

前幾年溫州樓市最火爆時(shí)，一套單價(jià)3萬(wàn)元/平方米，面積200平方米的房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)600萬(wàn)，按照80%的估值、最高抵押貸款比例七成計(jì)算，最多能得到336萬(wàn)元的貸款。由于溫州獨(dú)特的信用體系，購(gòu)房者還能去擔(dān)保公司等其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次抵押，再次貸出100多萬(wàn)元的貸款。但當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，可能出現(xiàn)的情況就是房屋時(shí)值低于貸款總額的情況，這時(shí)候就可能出現(xiàn)斷貸的情況。

 

“這就是次貸。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所高級(jí)研究員陳鴻直言，過(guò)去最瘋狂的時(shí)候，溫州民間借貸70%至80%的資金都進(jìn)入房地產(chǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)后商品房斷供的報(bào)道不斷見(jiàn)諸媒體，如今這一現(xiàn)象正在溫州上演。

 

溫州銀監(jiān)分局的數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，溫州已發(fā)生“棄房”的共有580戶，而由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款余額約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%；由擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)原因形成不良的房屋貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。

 

天浩置業(yè)中介人士稱，一手期房和拍賣房源集中上市，對(duì)二手市場(chǎng)影響巨大。近兩月二手市場(chǎng)交易冷淡，有些房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人已裁員近半。他們對(duì)年底市場(chǎng)不看好，覺(jué)得房?jī)r(jià)將繼續(xù)微跌，交易進(jìn)入下行軌道。

 

銀行界人士稱，隨著年末到來(lái)，信貸還款日期接近、企業(yè)年底結(jié)賬、資金嚴(yán)重短缺等因素，會(huì)繼續(xù)給溫州二手房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)壓力。現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)不存在“炒房一族”，高價(jià)房無(wú)人接盤(pán)，瘋狂搶購(gòu)潮已經(jīng)永遠(yuǎn)不可能出現(xiàn)，所以溫州房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，也在意料中。

 

對(duì)于溫州房?jī)r(jià)的下滑趨勢(shì)是否會(huì)傳導(dǎo)到上海、杭州等大城市，溫州二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)黃慧華認(rèn)為這種可能性并不大。“溫州的情況有其特殊性，主要是2011年起開(kāi)始爆發(fā)的信貸危機(jī)，讓一大批本地的豪宅買(mǎi)家資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，被迫進(jìn)行拋售。上海高檔住宅購(gòu)買(mǎi)者的群體與溫州并不一樣，出現(xiàn)類似下滑的可能性不大。”