截至10月29日，在已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的90只房地產(chǎn)股中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有將近1/3的公司今年三季度凈利增幅與去年同期相比出現(xiàn)下滑，其中津?yàn)I發(fā)展今年三季報(bào)凈利潤(rùn)同比下降257%，而去年三季報(bào)顯示，當(dāng)期其凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)64%，中關(guān)村、順發(fā)恒業(yè)、宋都股份、中房地產(chǎn)、億城股份等上市公司的三季報(bào)凈利增幅也轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)。 

 

個(gè)股方面，日前公布三季報(bào)的南國(guó)置業(yè)，成為今年前三季度業(yè)績(jī)?cè)龇畲蟮姆科?。其三季?bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.87億元，同比增長(zhǎng)683.81%。而A股四大地產(chǎn)龍頭之一的招商地產(chǎn)上周也率先披露了三季報(bào)。報(bào)告顯示，招商地產(chǎn)2013年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入234.7億元，同比增長(zhǎng)45.37%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)36.05億元，每股收益2.1元，同比增長(zhǎng)49.06%。

 

三大房企僅一家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

 

隨后，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等知名房企也相繼公布了其三季度報(bào)告，其中金地集團(tuán)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同程度下滑，而保利地產(chǎn)增速也有所放緩。

 

金地股份三季度報(bào)告顯示，今年1-9月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180.95億元，同比增長(zhǎng)54.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.16億元，同比下降22.2%；每股收益0.16元。而保利地產(chǎn)的凈利增速也有所下滑，財(cái)報(bào)顯示，保利1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入442.69億元，同比增長(zhǎng)41.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)46.11億元，同比增長(zhǎng)20.71%，這一增幅較中報(bào)時(shí)的35.7%有所下滑。

 

而華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也差強(qiáng)人意，報(bào)告顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)前三季實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為21.49億元，同比增長(zhǎng)15.71%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.12億元，同比下降11.34%，每股收益為0.17元。

 

此外，財(cái)報(bào)也顯示，由于購(gòu)買土地及新開工項(xiàng)目增多，保利地產(chǎn)等公布業(yè)績(jī)的三家公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也均出現(xiàn)大幅下滑，其中保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-80.17億元，同比下滑-173.12%。金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-48.02億元，同比下滑-455.8%。

 

收緊個(gè)人房貸影響房企資金回籠

 

值得注意的是，現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降的保利地產(chǎn)曾于8月宣布海外發(fā)債，其全資子公司恒利(香港)置業(yè)有限公司通過(guò)其全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行5億美元的5年期固息債券，當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司、穆迪投資者服務(wù)公司和惠譽(yù)國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司分別給予債券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”評(píng)級(jí)。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)信息顯示，今年9月份新建商品住宅以及二手房?jī)r(jià)格普遍同比上漲。然而，盡管樓市火爆，“萬(wàn)保金招”四大房地產(chǎn)上市公司股價(jià)都已跌至2012年底的低點(diǎn)。

 

同時(shí)，剛需購(gòu)房者也發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)難堪的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)稅等因素的影響下，北京等一線城市二手房?jī)r(jià)格仍然穩(wěn)步上升，而銀行房貸資金卻不斷緊縮。首套房貸利率優(yōu)惠已難保證，部分銀行特別是在二三線城市的銀行不打折甚至已經(jīng)暫停發(fā)放房貸，即便是放款，放款時(shí)間也難以確定。

 

據(jù)了解，從9月開始，房企的回款速度較過(guò)去稍有拉長(zhǎng)。“原本在客戶簽訂貸款合同繳納首期后，一個(gè)月左右銀行就會(huì)向房企放款。”一位房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，但現(xiàn)在有部分7、8月簽訂合同的房貸至今未到位。

 

券商分析師認(rèn)為，年底前首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù)，甚至上調(diào)的幅度會(huì)進(jìn)一步增加，房貸吃緊現(xiàn)象有周期性，如果購(gòu)房需求在2013年透支，明年房?jī)r(jià)的熱度就會(huì)有所降溫。

 

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，下半年，銀行繼續(xù)收緊個(gè)人房貸的幾率比較大，但是對(duì)價(jià)格不會(huì)造成影響。他認(rèn)為，銀行收緊房貸，不至于造成房?jī)r(jià)下降，而且，按照這個(gè)趨勢(shì)，下半年是一個(gè)縮量的階段，價(jià)格方面還是呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

 

房企密集舉債

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從9月份起，已有綠城中國(guó)、碧桂園、方興地產(chǎn)等數(shù)家房企在港先后公布債券發(fā)行計(jì)劃。9月有5家在港上市的內(nèi)房企發(fā)行了美元債，共融資16.8億美元，這也是4個(gè)月以來(lái)最高水平。

 

進(jìn)入10月后，剛成為綠地集團(tuán)融資平臺(tái)的綠地香港，隨即發(fā)行2016年到期的7億美元債券，利率僅為4.75%。恒大地產(chǎn)也緊接著發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也僅為8.75%。

 

數(shù)據(jù)顯示，近兩個(gè)月來(lái)房企再次進(jìn)入了一輪密集發(fā)債時(shí)期。早在今年初以及年中，在香港上市的內(nèi)房企就曾掀起過(guò)兩輪發(fā)債潮。當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士分析，一般而言，業(yè)績(jī)披露期過(guò)后，房企業(yè)績(jī)高于預(yù)期，往往就意味著融資舉動(dòng)將會(huì)接踵而至。

 

以此次中海地產(chǎn)為例，上述投行人士告訴記者，該公司此次大規(guī)模發(fā)債，既得益于公司本身的高信用評(píng)級(jí)，同時(shí)也抓緊了美國(guó)可能放緩?fù)瞥鯭E、美國(guó)國(guó)債息率下跌的契機(jī)，而且與該公司剛公布前三季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上升的好消息密切相關(guān)。

 

據(jù)悉，中海地產(chǎn)今年前9月累計(jì)合約銷售額1117.9億港元，達(dá)到該公司上調(diào)后的年度銷售目標(biāo)——1200億港元的93.2%。同時(shí)，中海也是少數(shù)獲得投資級(jí)別評(píng)級(jí)的公司，穆迪給予中海“Baa1”評(píng)級(jí)，標(biāo)普及惠譽(yù)均給予“BBB+”評(píng)級(jí)。顯然也為該公司采取更低的發(fā)債利率帶來(lái)正面影響。