十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡(jiǎn)稱《決定》）提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。"小產(chǎn)權(quán)房"轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。不過專家表示，《決定》中的改革方向?qū)τ诮鉀Q“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供了大的原則，但“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正面臨著諸多需要解決的問題，并不會(huì)立即“跟風(fēng)轉(zhuǎn)正”。

 

需相關(guān)部門研究具體解決方法

 

《決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

 

記者注意到，在《決定》關(guān)于集體土地的表述中，并沒有提及“小產(chǎn)權(quán)房”。對(duì)此，北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小產(chǎn)權(quán)房”只是其中的一個(gè)具體問題，因此《決定》不會(huì)談及如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”這樣具體的問題。

 

“具體到"小產(chǎn)權(quán)房"的問題，還需要相關(guān)部門根據(jù)《決定》的精神，研究具體的解決辦法。”陳志說，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，“小產(chǎn)權(quán)房”問題肯定要解決。

 

“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”須先修法

 

不過，在陳志看來(lái)，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正并不會(huì)立即得以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗€面臨著諸多難題需要解決。

 

其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現(xiàn)行的《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。

 

“那如果"小產(chǎn)權(quán)房"轉(zhuǎn)正，就必須要修改法律，否則轉(zhuǎn)正的行為就是違法的。”陳志說，從《決定》體現(xiàn)的精神看，依法治國(guó)是一個(gè)很明確的原則。因此即便“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，也必須是在修法之后。

 

在實(shí)際操作過程中，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正也面臨很多具體問題。“如果"轉(zhuǎn)正"，那之前買賣"小產(chǎn)權(quán)房"的行為如何界定和處罰？這肯定是違法行為，如果簡(jiǎn)單的"轉(zhuǎn)正"，就等于承認(rèn)了之前的違法行為。”陳志說。此外，他認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”如果轉(zhuǎn)正，那勢(shì)必還要采取補(bǔ)交土地收益等方式補(bǔ)交一定的價(jià)款，那么補(bǔ)交的金額標(biāo)準(zhǔn)多少，時(shí)限界定在哪里？這些都需要明確。

 

縱深

 

屢打不絕的“小產(chǎn)權(quán)房”

 

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

 

小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)乃至“繁榮”的歷史，與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分。小產(chǎn)權(quán)房成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，是從2007年開始的，而這一年也正是房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年。

 

當(dāng)年6月，建設(shè)部發(fā)布了一份“買房風(fēng)險(xiǎn)提示”，特別提醒城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定。

 

盡管主管部門明確表態(tài)，但全國(guó)一些農(nóng)村集體組織還是不斷在打“小產(chǎn)權(quán)房”的主意，各地的“小產(chǎn)權(quán)房”也成為屢打不絕的問題。在北京，通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]區(qū)張家灣等地成為了媒體關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”集中區(qū)域。

 

對(duì)于打擊查處“小產(chǎn)權(quán)房”，從國(guó)家到北京也一直采取高壓政策。國(guó)土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的查處。而北京也在2007年就完成了對(duì)通州張家灣鎮(zhèn)和房山琉璃河鎮(zhèn)非法占地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理。

 

據(jù)了解，2008年國(guó)土部開始研究制定小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)處理意見。各地此前也在等待著國(guó)土部的大原則來(lái)確定各自的處理辦法。

 

2012年上半年，北京開始了集中清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”。當(dāng)年9月公布了首批79個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，今年6月又公布了第二批6個(gè)項(xiàng)目。

 

不過，這次北京對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)暴，刮向的主要是在建和在售的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，而已售的“小產(chǎn)權(quán)房”由于情況復(fù)雜，在處理方面，政府還是較為謹(jǐn)慎。

 

交鋒

 

黨國(guó)英

 

“從不合法到合法是大勢(shì)所趨”

 

社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英認(rèn)為，如果按照字面的范圍，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)際上規(guī)模很小，就算全部入市，也不會(huì)對(duì)目前的土地市場(chǎng)造成沖擊。但是，黨國(guó)英認(rèn)為，現(xiàn)在的規(guī)劃和用途管制有很多問題。我國(guó)現(xiàn)在雖然出臺(tái)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，但鄉(xiāng)村規(guī)劃仍非常隨意，如果不修改規(guī)劃法，那么農(nóng)村可能就按照自己的利益，隨意修改規(guī)劃，使得幾十萬(wàn)行政村都可以入市。

 

另外，黨國(guó)英認(rèn)為，《決定》出臺(tái)后，有可能導(dǎo)致大量農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”成為合法的建筑。黨國(guó)英認(rèn)為，這是改革大勢(shì)所趨，雖然原來(lái)不合法，但是改革的大勢(shì)所趨之下，讓原來(lái)一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無(wú)非是一部分農(nóng)民得到一些利益。改革不應(yīng)只計(jì)較這個(gè)。”

 

華生

 

“小產(chǎn)權(quán)房入市破壞社會(huì)公正”

 

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不符合法治國(guó)家的精神，他并不看好小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正那就是在鼓勵(lì)違法，讓人產(chǎn)生法不責(zé)眾的錯(cuò)覺。

 

華生在其博客中寫道，能蓋小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不是廣大農(nóng)村的絕大多數(shù)農(nóng)民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規(guī)劃管制下，規(guī)劃就是錢，原住民的土地?zé)o權(quán)自由流轉(zhuǎn)入市獲益，否則，既破壞了社會(huì)公正，也是對(duì)占人口絕大多數(shù)的外來(lái)進(jìn)城農(nóng)民利益的擠壓和傷害。

 

河北大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村建設(shè)研究中心研究員李昌平認(rèn)為，在沒有修改法律的情況下，就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律，該查處就查處，該處罰得處罰。如果現(xiàn)在不處理“小產(chǎn)權(quán)房”，而是一下子全部“轉(zhuǎn)正”，這就意味著違反現(xiàn)有法律，把一切違法合法化，“會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。”

 

探訪

 

太玉園小區(qū)原住村民不愿“轉(zhuǎn)正”

 

位于通州區(qū)土橋城鐵站附近的太玉園小區(qū)，以北京乃至全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)房住宅區(qū)而聞名。國(guó)芙蓉是太玉園西區(qū)的一名居民，2009年，她以4000元每平米的價(jià)格在這里購(gòu)得一套二手房，房產(chǎn)證是村里發(fā)的一個(gè)“紅本”。

 

她回憶，當(dāng)年準(zhǔn)備在這里買房時(shí)心里有所顧慮，因?yàn)楫吘故切‘a(chǎn)權(quán)，沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)過多方打聽，她得知這里也住有張灣村的本地居民，還聽人說雖然是小產(chǎn)權(quán)，但也得到建委的“承認(rèn)”，考慮到低廉的價(jià)格，就買了下來(lái)。

 

住在太玉園西區(qū)的張先生買得更早。2006年時(shí)，這里的房?jī)r(jià)才2000多元，張先生稱，“關(guān)注了這次三中全會(huì)，一說建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，我心里就踏實(shí)多了。”他表示，如果能“轉(zhuǎn)正”，當(dāng)然更好不過。

 

 

國(guó)芙蓉也表達(dá)類似看法，雖然目前沒有要賣掉房子的打算，但仍希望新政策能使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)，據(jù)她估計(jì)，“轉(zhuǎn)正”可能會(huì)讓業(yè)主補(bǔ)繳大產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金，“10萬(wàn)左右可以接受，再多就不行了。”

 

而幾位2003年前后搬進(jìn)太玉園的張灣村村民并不這樣認(rèn)為，“轉(zhuǎn)正”后房子雖然可以上市交易，但這對(duì)他們來(lái)說并無(wú)多大意義，“我們就是本地人，房子自己住，現(xiàn)在不用交物業(yè)采暖費(fèi)，住著挺好，如果轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)要交錢，還不如不轉(zhuǎn)。”

 

另一位住在太玉園的張灣村村民稱，當(dāng)時(shí)搬上樓是因?yàn)榕f村改造，等于用宅基地置換而成，他認(rèn)為，如果房子轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)推向市場(chǎng)，村委會(huì)應(yīng)該對(duì)他們進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償。“我才不愿意轉(zhuǎn)，給我100萬(wàn)我都不干。”這位村民說。