隨著《決定》提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)之后，有幾點(diǎn)變化，一是小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)由暗轉(zhuǎn)明，還有的小產(chǎn)權(quán)房主捂著不賣(mài)，因?yàn)閷?duì)將來(lái)會(huì)有更好的價(jià)格預(yù)期；另外就是新的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格的變化，有的價(jià)格比《決定》公布前上漲了不少，怎樣看待這種變化？

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉：這個(gè)其實(shí)就是惡性炒作，不管從哪方面說(shuō)，政策其實(shí)被惡意解讀了。小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正從決定里并沒(méi)有明確的提到房產(chǎn)，只是一些人通過(guò)自己的利益角度這么解讀了。從市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)在樓市或者房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是投資屬性比較高，所以很多人從房地產(chǎn)或者從樓市的角度，有可能做出一些誤導(dǎo)市場(chǎng)的故意引導(dǎo)市場(chǎng)的分析。整體來(lái)看，最近有一些由之前暗地里的交易轉(zhuǎn)為明面交易或者價(jià)格上漲非常迅速，肯定是非理性的舉動(dòng)。

很多人都存在著這樣一個(gè)想法，就是小產(chǎn)權(quán)房遲早都要轉(zhuǎn)正，對(duì)此是怎么看？

張大偉：所謂的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，從目前來(lái)看在各個(gè)地方還沒(méi)有能夠?qū)嵤┑恼呋A(chǔ)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是投資屬性還是比較高，各個(gè)地方也把土地財(cái)政作為很重要的財(cái)稅來(lái)源。所以從短期來(lái)看，即使是從不浪費(fèi)社會(huì)財(cái)富的角度出發(fā)，不會(huì)完全取締小產(chǎn)權(quán)房，但是對(duì)一些新建的小產(chǎn)權(quán)，還是在取締的。這點(diǎn)來(lái)看，很多人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)能轉(zhuǎn)正，是對(duì)政策的誤讀。即使幾年之后小產(chǎn)權(quán)能夠有部分從不浪費(fèi)社會(huì)財(cái)富的角度轉(zhuǎn)正，也肯定是有償?shù)?，而且肯定?huì)補(bǔ)比較多的土地出讓金。但是單獨(dú)直接把它轉(zhuǎn)成商品房或者說(shuō)一些人想通過(guò)這種手段獲得投資利潤(rùn)，不管是從5年還是10年看，這種可能性都很小。

法律監(jiān)管與保護(hù)的空白，讓小產(chǎn)權(quán)房處于尷尬的現(xiàn)狀。對(duì)很多投資小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主而言，能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房，擁有房產(chǎn)證，意味著房子可以賣(mài)更好的價(jià)錢(qián)，而對(duì)更多的因?yàn)橘Y金不夠或者需要改善住房的已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)正居住在小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)的業(yè)主而言，一張房產(chǎn)證，則意味著可以睡的更安心、踏實(shí)。

有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅僅十一五期間就達(dá)到了2.83億平方米，到目前不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)總量或者已經(jīng)超過(guò)了70億平方米。如果按每戶住三口人來(lái)計(jì)算，按每一套100平方米來(lái)計(jì)算，就相當(dāng)于住了2.1億人，這樣的涉及面應(yīng)該是非常廣的。當(dāng)然，價(jià)格低是不少人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房最直觀的感受，因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)格高買(mǎi)不起，那么住房又是剛性需求，這種情況之下只好去找便宜的來(lái)買(mǎi)了。

實(shí)對(duì)于現(xiàn)在一些小產(chǎn)權(quán)房的住戶來(lái)講，這一次決定所提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。不過(guò)，有專家認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是對(duì)政策的誤讀。如何理解這個(gè)問(wèn)題呢？

張大偉：首先，三中全會(huì)提到了城鄉(xiāng)用地是一個(gè)系統(tǒng)，這的確是一個(gè)方向，但是小產(chǎn)權(quán)是之前的問(wèn)題，它涉及到占用了之前一些農(nóng)村宅基地或者是農(nóng)村耕地，做了一些跟之前不一樣的事，從法律定義上是非法的。三中全會(huì)賦予農(nóng)民更多的土地紅利等，是建立在之后或者說(shuō)現(xiàn)存還有的宅基地上，不會(huì)說(shuō)把之前特別是購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)的，作為投資屬性在用的，肯定不可能轉(zhuǎn)正。

小產(chǎn)權(quán)房為什么難以轉(zhuǎn)正呢？

張大偉：更多的原因是跟現(xiàn)在樓市的發(fā)展基礎(chǔ)有關(guān)系，如果小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)就出現(xiàn)了變化，因?yàn)檎麄€(gè)的土地供應(yīng)量或者各方的利弊格局出現(xiàn)了明顯的變化。一旦小產(chǎn)權(quán)能夠轉(zhuǎn)正，農(nóng)村的宅基地就有可能流轉(zhuǎn)到住宅用地市場(chǎng)，目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)5-10年是不可能出現(xiàn)真正的落地。

在建的一些新的小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)被拆除嗎？

張大偉：這是肯定的，其實(shí)三中全會(huì)的文件是賦予農(nóng)民以土地紅利，并不是說(shuō)賦予現(xiàn)在投資購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的人投資紅利。雖然短期來(lái)看，很多購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)或者之前買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)因?yàn)槌醋鳙@利了，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)不太會(huì)成為，它畢竟打了政策的擦邊球，或者說(shuō)是違法違規(guī)的東西。所以轉(zhuǎn)正的可能性比較小的，即使后期一些農(nóng)村宅基地有可能流轉(zhuǎn)，更多的也是賦予農(nóng)民利益，不可能賦予之前一些非法的行為變成正規(guī)的，這個(gè)可能性很小。

備受爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房究竟將來(lái)的命運(yùn)將會(huì)是怎樣？

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英：在改革開(kāi)放初期特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展快速增長(zhǎng)的時(shí)期，小產(chǎn)權(quán)房利用了一些農(nóng)業(yè)用地，以后在基本農(nóng)田保護(hù)條例發(fā)布以后，利用農(nóng)業(yè)用地搞小產(chǎn)權(quán)房的情形越來(lái)越少，主要是村莊占地以及一些廢棄地。實(shí)際上還是村集體行為，如果沒(méi)有村集體沒(méi)有村干部的支持、介入，小產(chǎn)權(quán)房是很難以擴(kuò)大的。雖然有農(nóng)民把自己的宅基地利用了、蓋了多層住房，搞出售，但是在有些郊區(qū)大面積蓋小產(chǎn)權(quán)房特別是高層樓房，主要是集體行為。三中全會(huì)以后，釋放了一個(gè)信號(hào)就是，當(dāng)我們把體制理順以后，至少不會(huì)產(chǎn)生新的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)是歷史遺留問(wèn)題，會(huì)有一個(gè)合理的辦法去解決這個(gè)問(wèn)題。

小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不應(yīng)該轉(zhuǎn)正？

黨國(guó)英：如果它不轉(zhuǎn)正，那也不一定要拆除，轉(zhuǎn)正的方式是多種多樣的。如果它確實(shí)危害了公共利益，確實(shí)不符合政府的規(guī)劃，實(shí)在要拆，政府要面對(duì)得到小產(chǎn)權(quán)房的家庭和出售小產(chǎn)權(quán)房集體之間的關(guān)系問(wèn)題。住小產(chǎn)權(quán)房的家庭是弱者，集體作為一種組織是強(qiáng)者，如果要拆小產(chǎn)權(quán)房，首先要注意保護(hù)弱者的利益，要有一種機(jī)制首先要對(duì)買(mǎi)房的人積極補(bǔ)償，要讓集體承擔(dān)責(zé)任，在這個(gè)前提下可以考慮拆除，而且這種情況應(yīng)該是比較少的。

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題究竟該如何治理？

黨國(guó)英：借助這一次三中全會(huì)的改革精神，一定要建立一種體制，特別是建設(shè)用地的規(guī)劃與用土管理體制。有了這樣的體制之后，無(wú)論是國(guó)家的土地還是集體的土地，我們能讓它們所蓋的房子都是產(chǎn)權(quán)房，都是合法的，以后就沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房了。對(duì)于現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房的處理，一定要考慮到全國(guó)相當(dāng)一批人的實(shí)際利益，政策不能與這個(gè)龐大的人群發(fā)生對(duì)立，要本著考慮老百姓的利益，考慮到現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房是不是一定和公眾利益相沖突，我們的規(guī)劃是不是能做合理的調(diào)整，之后再想辦法處理歷史遺留問(wèn)題。

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