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  • 房地產(chǎn)稅立法引爭議 業(yè)界呼吁厘清稅費(fèi)

    2013年11月21日 10:37
    來源:21世紀(jì)網(wǎng)
    11月15日發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。”
     
    房地產(chǎn)稅立法首次在中央文件中出現(xiàn),受到了廣泛的關(guān)注。盡管細(xì)則還沒推出,但是關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)甚囂塵上。爭論的焦點(diǎn)集中在于:房地產(chǎn)稅到底是一種新稅,還是一種新稅制。
     
     
     
    然而,不論房地產(chǎn)稅的性質(zhì)如何,多數(shù)業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為該政策將從長遠(yuǎn)影響房地產(chǎn)市場,但短期來看微乎其微。“在持有環(huán)節(jié)征稅,涉及到存量房確權(quán)和價值評估的問題,這個將涉及到2009年以前未上線的存量房產(chǎn),以及數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房如何確權(quán)的問題。”11月19日,全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存(微博)對21世紀(jì)網(wǎng)表示。
     
    房地產(chǎn)稅:新稅vs稅制改革
     
    《決定》中明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革,加快資源稅改革,推進(jìn)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。”隨著《決定》的出爐,“房地產(chǎn)稅”成為社會各界熱議話題。
     
    值得注意的是,此次三中全會《決定》中的并沒有提及之前在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅(屬于地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收),而是使用了“房地產(chǎn)稅”這個詞?!稕Q定》之后,也未有對于“房地產(chǎn)稅”的具體解釋,目前,各路專家已經(jīng)對該項政策條款進(jìn)行了自己的解讀,并主要分為兩派。
     
    原國家住建部政研中心主任陳淮認(rèn)為“房地產(chǎn)稅”是一種新稅,屬于資產(chǎn)稅。11月19日,他對21世紀(jì)網(wǎng)表示:“房地產(chǎn)稅不是用來調(diào)房價的,是一種制度建設(shè),有資產(chǎn)就要征稅。”
     
    陳淮認(rèn)為,重慶和上海征收的房產(chǎn)稅本來是資產(chǎn)稅,但是并未達(dá)到效果,三中全會提到的“房地產(chǎn)稅”才是回歸到了資產(chǎn)稅的本源,之所以需要立法,就是因?yàn)檫@是一種新稅。
     
    而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“房地產(chǎn)稅”是指對房地產(chǎn)稅制的改革,將會對原有的稅收制度進(jìn)行增減組合,形成一個新稅制。
     
    “目前,中央的有關(guān)部委正在做相關(guān)調(diào)研。從本次三中全會中提到的改革稅制,以及目前的情況下看,應(yīng)該是對房地產(chǎn)稅制的改革。” 深圳市地稅局副局長兼新聞發(fā)言人楊龍接受21世紀(jì)網(wǎng)采訪時表示。
     
    楊龍認(rèn)為,“房地產(chǎn)稅”可能涉及一系列調(diào)整,房產(chǎn)稅和土地使用稅可能會并入“房地產(chǎn)稅”,而營業(yè)稅則有可能取消,并入土地增值稅。未來稅收將更加清晰簡化。
     
    首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池對21世紀(jì)網(wǎng)表示,“房地產(chǎn)稅可能涉及一系列房地產(chǎn)的稅收安排,包括開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)。應(yīng)該是整個體系。要看看之前有什么稅種之后需要有哪些,包括與土地出讓金之間的關(guān)系都需要理順。”
     
    “因?yàn)檎]有一個正式的渠道公布其立法設(shè)想,現(xiàn)在的各種猜測可以討論。大家要慢慢習(xí)慣國家用法律的手段、市場的手段去解決一些問題,減少一些行政上面的干預(yù)。通過全國人大立法,政府走的是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆肪€,征稅的細(xì)則都會出來,一切以政府的內(nèi)容為準(zhǔn)。” 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副秘書長祁世芳稱。
     
    稅費(fèi)陽光化給房企減負(fù)
     
    “稅收立法,可以讓房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收更有依據(jù),更加陽光。”陳寶存表示。
     
    目前,中國稅務(wù)系統(tǒng)一共有18項稅務(wù),在這之中只有3個是通過人大立法,這三個分別是個人所得稅、企業(yè)所得稅、車船稅。其他15個稅種,都是國務(wù)院規(guī)定條例頒布的。
     
    而此次的房地產(chǎn)稅也在全會的《決定》中明確表態(tài)將會走立法的道路,這也是此次房地產(chǎn)稅立法受到多方關(guān)注的一個重要原因。
     
    單就房地產(chǎn)行業(yè)而言,業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為有幾個潛在的改革方向:一種可能是稅種減少;另一種可能是合并、簡化、稅改稅的問題。這樣就會使得房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本降低,將行業(yè)的管理和規(guī)范更加的市場化。
     
    祁世芳認(rèn)為,在房地產(chǎn)行業(yè),費(fèi)的問題會比稅的問題要大,比如配套費(fèi)、各種各樣的補(bǔ)貼費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用等。“小到垃圾費(fèi)大到城市規(guī)劃費(fèi),并且各地差異很大,這導(dǎo)致行政事業(yè)收費(fèi)過多,如若將費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槎?,以上的這些問題將可能減少甚至于避免發(fā)生。稅是國家立法,作為一個剛性存在,不是隨意可以減免,這樣就可以盡可能的避免行政事業(yè)收費(fèi)所產(chǎn)生的各種亂收費(fèi)問題。”
     
    陳寶存也認(rèn)為,國內(nèi)關(guān)注稅,很少關(guān)注費(fèi)用,然而稅費(fèi)不清給企業(yè)增加負(fù)擔(dān)嚴(yán)重,基層行政組織大量的政府收費(fèi)。他說,“中央和地方通過稅收立法,總體稅收清晰化簡單化,除了減稅的考慮,也可以不放任地方亂收費(fèi)。就從這個層面而言,對于地產(chǎn)企業(yè)也會得到一個減負(fù)的作用,降低房地產(chǎn)的成本。”
     
    相關(guān)專家推測,通過立法調(diào)研、法律草案的起草、一次次的審批通過。一套完整的立法程序走完也需要兩年的時間,所以兩年之內(nèi)這個問題有可能解決。
     
    加速小產(chǎn)權(quán)房扶正?
     
    房地產(chǎn)稅的改革是否會使得房價有所下降?陳寶存和祁世芳均認(rèn)為,“對于房價的作用影響微乎其微。”
     
    “降低房地產(chǎn)成本,并不意味著房價未來可能有所下降。房地產(chǎn)稅對于房價而言微乎其微。盡管成本低了,房價畢竟受到了供需關(guān)系以及開發(fā)商的利潤比影響。” 祁世芳表示。
     
    趙秀池認(rèn)為,在賣方市場,房產(chǎn)稅只會轉(zhuǎn)嫁給買家。只有采取財政政策、貨幣政策以及行政手段打出組合拳才會對于房價有一定的影響。
     
    此外,房地產(chǎn)稅改革過程中還將遇到存量房確權(quán)和評估的查蓋。“在持有環(huán)節(jié)征稅,涉及到存量房確權(quán)和價值評估的問題,這個阻力不是一般的大。”陳寶存對21世紀(jì)網(wǎng)表示。
     
    值得注意的是,房地產(chǎn)稅的改革還可能促使“小產(chǎn)權(quán)房”正規(guī)化。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛認(rèn)為,房地產(chǎn)稅立法對于深圳以及所有存在小產(chǎn)權(quán)房的城市都會產(chǎn)生影響,他說,“小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)可能成本會增加,如補(bǔ)交稅金等。小產(chǎn)權(quán)房本身是非法的,但是如果不追究小產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任,極有可能對小產(chǎn)權(quán)房的流通和身份合法化產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)稅的立法也很有可能會逐步推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)的正規(guī)化,但是究竟如何操作得看后續(xù)政府的政策。”
     
    趙秀池稱,對于北京、廣州、深圳等存在大量小產(chǎn)權(quán)房的城市,也丟出了一個問號,作為并未納入登記范圍的小產(chǎn)權(quán)房,是否會成為房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革的灰色地帶,還是會使得小產(chǎn)權(quán)房會有其他的處理方式。趙秀池表示,小產(chǎn)權(quán)房很有可能會變成一個灰色地帶,不過《決定》中的適時推進(jìn)改革的描述,也給小產(chǎn)權(quán)房未來的命運(yùn)打上了一個問號。
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