北上廣等特大城市未來三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房價上漲動力仍存。之前的每輪樓市調(diào)控政策都打壓了供應(yīng)或貸款，而之后都出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的反彈，這也是今年房價持續(xù)上漲的原因之一。
“京七條”、“滬七條”、“深八條”，再加上剛剛出臺的“穗六條”，“二套房首付七成”的一線城市終于湊成了一桌麻將。
四大城市加碼調(diào)控，還是因?yàn)榉績r漲幅出乎意料。11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月70個大中城市住宅銷售價格的變動情況：在新建住宅領(lǐng)域，與今年7月、8月和9月等的情況類似，價格出現(xiàn)同比上漲的城市繼續(xù)保持69個，其中，上海創(chuàng)造了同比最高漲幅，幅度高達(dá)21.4%，北京、廣州、深圳排名第二到第四位，漲幅均超過了20%，分別為21.2%、20.7%、20.6%。
對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉在官網(wǎng)稱，判斷房價長期變動趨勢還要參考定基指數(shù)的變化，“北京、上海、廣州、深圳等一線城市盡管今年近幾個月新建商品住宅價格同比上漲較多，但從以2010年價格為100的定基指數(shù)看，三年來每年平均漲幅在7％-8%左右”。
不過，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則發(fā)現(xiàn)，10月，主要城市新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達(dá)到了21個，這意味著，21個城市完成年度調(diào)控任務(wù)“已基本無望”。而截至發(fā)稿，今年3月和4月立下“軍令狀”的諸多城市尚無一家對此進(jìn)行表態(tài)。
一線城市還要“瘋狂”多久
一片“崩盤論”中，10月中國的房價還是沒有出現(xiàn)明顯的回落跡象。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅方面，70個大中城市中，價格出現(xiàn)環(huán)比下降的城市僅有2個，分別是秦皇島和溫州；持平的城市有3個，分別是鄭州、牡丹江和南充；但上漲的城市有65個。其中，一線城市中的“北上廣深”均以20%以上的漲幅領(lǐng)跑“房價榜”。
對于部分城市來說，新建住房同比20%的漲幅已算“比較客氣”了?！秶H金融報(bào)》記者今年8月、9月和10月曾隨朋友和父母看過多家樓盤，當(dāng)時，他們的表態(tài)幾乎一致，就是“夸張”。比如，在寶山區(qū)中環(huán)邊的一個不臨地鐵的樓盤，今年4月、5月還停留在2.5萬元/平方米的水平，但在火熱市場的推動下，目前已達(dá)到3萬元/平方米。
而去年10月嘉定新城附近一處“剛需戶型”總價160萬元以上的新盤，今年的標(biāo)價已然突破200萬元，且按銷售人員的說法，還可能“更貴”。
“房子永遠(yuǎn)沒有最貴，只有更貴。”閘北區(qū)管理5家門店的一位地產(chǎn)經(jīng)理在和《國際金融報(bào)》記者聊天時透露，閘北區(qū)部分二手商品房樓盤，去年同期可能會以2.5萬元/平方米的“內(nèi)部價”到手，“今年你再去買，可能會以超過4萬元/平方米的代價才能拿下”。也就是說，該樓盤的漲幅顯然早已超過了20%。
“一直在看今年的樓市，我也沒想到這么火。”一位四線房地產(chǎn)開發(fā)商對《國際金融報(bào)》記者說，“本來以為，去年年末的火熱只是暫時的，且今年2月出臺了新版‘國五條’，讓市場‘嚇了一跳’。但現(xiàn)在看，當(dāng)初的判斷全都是錯的。”
不過，劉建偉認(rèn)為，“城市之間房價變動仍是差異較大，同比價格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房價同比漲幅總體平穩(wěn)”。
“二套房首付七成”影響幾何
在國家統(tǒng)計(jì)局看來，10月房價環(huán)比漲幅收窄，與部分城市進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策有關(guān)。“一方面，由于開發(fā)商看好‘金九銀十’這一傳統(tǒng)銷售旺季，力推新項(xiàng)目，市場供應(yīng)量增加，一定程度上房價上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對部分項(xiàng)目也進(jìn)一步嚴(yán)格了房價的銷售審批條件，房價環(huán)比漲幅受到了抑制。”國家統(tǒng)計(jì)局表示。
事實(shí)上，就北上廣深看，從10月開始，市場出現(xiàn)了進(jìn)一步的調(diào)控舉措。
上海易居研究院的報(bào)告總結(jié)稱，10月，“京七條”、“深八條”對樓市加壓，北京在既定政策的執(zhí)行上主要圍繞“供給端”進(jìn)行全面升級和強(qiáng)化，深圳則重點(diǎn)從加大土地供應(yīng)、繼續(xù)嚴(yán)格限購限貸、加大安居型商品房和保障性住房供應(yīng)的力度等方面抑制房價過快上漲。到了11月，上海緊隨其后出臺“滬七條”，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策等措施用以平抑房價。
對此，易居認(rèn)為，“今年第四季度，全國房價環(huán)比漲幅將繼續(xù)放緩，未來半年房價漲幅有望回歸合理區(qū)間。”
然而，從不少城市房價漲幅看，前10月房價漲幅超過10%的城市有21個，4個一線城市漲幅均超過20%，還有26個城市漲幅在8%-10%之間。有媒體稱，“相比約8%的城市居民實(shí)際收入增幅，很多地方‘房價漲幅低于收入增幅’的調(diào)控‘軍令狀’已成戲言。”
據(jù)今年早些時候各地的“軍令狀”，北京2013年房價控制目標(biāo)是“全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定”，上海的目標(biāo)是“按保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施”，廣州和深圳的目標(biāo)均為“2013年新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅”。
從目前“北上廣深”同比20%的漲幅看，這些城市的調(diào)控目標(biāo)確成“戲言”。也許是房價漲得出乎預(yù)料，北京、上海、深圳、廣州先后對二套房政策加碼，首付均提至七成。
房產(chǎn)稅能否扛起市場厚望
有媒體分析，近年來，住建部等部委多次重申，對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價漲幅沒有得到有效控制的地區(qū)，要限期整改并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，“不過，這份嚴(yán)厲更多停留在嘴上，而沒有落實(shí)到行動中，鮮聞有哪個地方因此受到問責(zé)”。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士此前也對《國際金融報(bào)》記者表示，關(guān)鍵在于地方政府的“調(diào)控意愿不強(qiáng)烈”。因?yàn)?，從根本上看，現(xiàn)在的地方政府還是要依賴于土地財(cái)政，一旦失去了賣地收入，地方政府幾乎不能找到足夠的替代收入來源。
上述開發(fā)商對《國際金融報(bào)》記者解釋，一直以來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控都是從信貸等“抑制需求”的角度考慮調(diào)控，而真正從供給端給出的方案往往得不到有力執(zhí)行。
德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平也對媒體說，北上廣等特大城市未來三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房價上漲動力仍存。他也認(rèn)為，“之前的每輪樓市調(diào)控政策都打壓了供應(yīng)或貸款，而之后都出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的反彈，這也是今年房價持續(xù)上漲的原因之一。”
事實(shí)上，市場也一直在期待解決之策。此前，市場和媒體均表達(dá)了對“房地產(chǎn)長效機(jī)制”的期待，但在最新的十八屆三中全會的《決定》文件中，“長效機(jī)制”并未被提及。好消息是，《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，且“市場對資源配置起決定性作用”也屢次被提及。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，“如果十八屆三中全會的精神能夠得到全面貫徹，那么，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。”他認(rèn)為，與以往“圍繞房價調(diào)房價”的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，“雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進(jìn)而得到有效解決”。
此前，國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了“383改革方案”。其中，針對房地產(chǎn)市場，該方案提出“包括房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面實(shí)施等”。這被媒體認(rèn)為是“對此前房地產(chǎn)市場頑疾的一種大刀闊斧的改革”。
值得注意的是，在11月19日的《財(cái)經(jīng)》年會上，美國前總統(tǒng)克林頓建議，中國“不要重蹈美國覆轍”。“之前，美國的經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動力主要是金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，但這些行業(yè)并不提供多少工作機(jī)會，大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)收入集中在了少數(shù)人手中。這種集中化程度太高，會限制經(jīng)濟(jì)的增長。”克林頓說。
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