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  • 到2020年集體建設(shè)用地仍不許賣 房價(jià)還將漲7年

    2013年11月21日 15:45
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    十八屆三中全會的《決定》公布后,不少朋友關(guān)心的一個(gè)問題是:什么時(shí)候開征房產(chǎn)稅?當(dāng)然,指的是全面開征,而不是上海重慶那樣房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
     
    順便提一句,最近又有人把我2月份寫的一份房產(chǎn)稅建議案,當(dāng)成是即將開征的消息。早已是信息時(shí)代了,還這么閉塞,真讓人哭笑不得。重申一下,那只是我作為一位公民的建議,某些機(jī)構(gòu)不要掐頭去尾故意亂傳了。
     
    “加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”這句話,從字面意思看,首先是立法,然后是改革。而且,立法,不是單為房產(chǎn)稅立法,而是整個(gè)房地產(chǎn)稅的立法。
     
    如你所知,現(xiàn)行稅收征管體系里,并沒有“房地產(chǎn)稅”這么個(gè)稅種。與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種,有土地使用稅、土地增值稅,這一般是企業(yè)交的。有房產(chǎn)稅,征收對象包括企業(yè)和居民。還有契稅、營業(yè)稅等,大家買房賣房時(shí)都知道了。
     
    房地產(chǎn)稅,是不是就是將土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅等合并在一起,尚有待全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組的細(xì)則,或者國務(wù)院有關(guān)部門予以明確。
     
    如果房地產(chǎn)稅的立法,是指由全國人大或其常委會專門制定一個(gè)法律,將上述幾項(xiàng)房地產(chǎn)稅種,合并為統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”,然后征收,那么,我同意任志強(qiáng)11月19日在一個(gè)論壇上所說的,房地產(chǎn)稅立法在2020年以前難以完成。
     
    全國人大立法是有立法規(guī)劃的。更極端的說法是,任志強(qiáng)在該論壇還說,“秦主任(住建部政策研究中心主任秦虹)的意思是房地產(chǎn)稅的立法2020年以前放在人大立法程序里頭。”按照這種說法,房地產(chǎn)稅能夠在2020年以前納入立法規(guī)劃就不錯(cuò)了。
     
    倘若房地產(chǎn)稅的立法,并不是指將上述幾個(gè)稅種合并為統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”,而是指分別修改土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅這幾項(xiàng)稅種的條例或暫行條例,那就快多了,甚至一兩個(gè)月就可以。尤其是房產(chǎn)稅暫行條例,是1986年制定的,如果要全面征收房產(chǎn)稅,非修改不可——條例對居民個(gè)人住宅是免稅的。
     
    曾經(jīng)有全國人大常委呼吁將房產(chǎn)稅的立法權(quán)收回來。其實(shí),要收回來也不是那么容易。全國人大將部分經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的(法規(guī))立法權(quán)授權(quán)給了國務(wù)院,為什么單單收回房產(chǎn)稅條例的立法權(quán)?土地使用稅條例、土地增值稅條例、不動產(chǎn)登記條例、房屋征收條例以及更多門類的立法權(quán),是不是都要收回來?僅僅是收回不收回,都得討論好些時(shí)間。
     
    除了加快房地產(chǎn)稅立法,三中全會《決定》提到的重大改革,與房地產(chǎn)直接相關(guān)的,還允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地,“實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”??吹竭@句話,我就想起了文件前面講到的,國企與民企同等重要,一視同仁,沒有主次之分。
     
    從理論上說,既然集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地兩者同等入市、同權(quán)同價(jià),那么,在集體建設(shè)用地上建設(shè)的房子,理應(yīng)享受與商品房同等待遇,也可以賣給所有人,包括城市居民和農(nóng)民。這無疑為房地產(chǎn)市場開辟了一條更加廣闊的土地供應(yīng)渠道,因?yàn)榧w建設(shè)用地量是國有建設(shè)用地的5倍。
     
    但是且慢。“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”,進(jìn)而,如果允許集體建設(shè)用地上建設(shè)的房子賣給城市居民,均必須修改土地管理法。這部法律的新一輪修改,也已經(jīng)討論五六年了吧。希望《決定》有助于該法律修改進(jìn)程的加快。
     
    更重要的是,如果允許集體建設(shè)用地由農(nóng)民自己直接出讓給其他經(jīng)濟(jì)組織如開發(fā)商,而不再是由政府征收后再賣給開發(fā)商,這相當(dāng)于奪走了地方政府的巨大利益。你拿走了它的一只奶瓶,又不給它新的奶源,它樂意么?肯定要反抗。
     
    允許集體建設(shè)用地直接入市,加快房地產(chǎn)稅改革,對房地產(chǎn)市場的影響,取決于實(shí)施時(shí)間表。如果到2020年只是完成房地產(chǎn)稅的立法程序,集體建設(shè)用地仍不允許建房外賣,那就一切如舊,房價(jià)還將上漲7年。如果兩年后就能全面推開,那房價(jià)肯定下跌。
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