十八屆三中全會的《決定》公布后，不少朋友關(guān)心的一個(gè)問題是：什么時(shí)候開征房產(chǎn)稅？當(dāng)然，指的是全面開征，而不是上海重慶那樣房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
順便提一句，最近又有人把我2月份寫的一份房產(chǎn)稅建議案，當(dāng)成是即將開征的消息。早已是信息時(shí)代了，還這么閉塞，真讓人哭笑不得。重申一下，那只是我作為一位公民的建議，某些機(jī)構(gòu)不要掐頭去尾故意亂傳了。
“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”這句話，從字面意思看，首先是立法，然后是改革。而且，立法，不是單為房產(chǎn)稅立法，而是整個(gè)房地產(chǎn)稅的立法。
如你所知，現(xiàn)行稅收征管體系里，并沒有“房地產(chǎn)稅”這么個(gè)稅種。與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，有土地使用稅、土地增值稅，這一般是企業(yè)交的。有房產(chǎn)稅，征收對象包括企業(yè)和居民。還有契稅、營業(yè)稅等，大家買房賣房時(shí)都知道了。
房地產(chǎn)稅，是不是就是將土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅等合并在一起，尚有待全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組的細(xì)則，或者國務(wù)院有關(guān)部門予以明確。
如果房地產(chǎn)稅的立法，是指由全國人大或其常委會專門制定一個(gè)法律，將上述幾項(xiàng)房地產(chǎn)稅種，合并為統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”，然后征收，那么，我同意任志強(qiáng)11月19日在一個(gè)論壇上所說的，房地產(chǎn)稅立法在2020年以前難以完成。
全國人大立法是有立法規(guī)劃的。更極端的說法是，任志強(qiáng)在該論壇還說，“秦主任(住建部政策研究中心主任秦虹)的意思是房地產(chǎn)稅的立法2020年以前放在人大立法程序里頭。”按照這種說法，房地產(chǎn)稅能夠在2020年以前納入立法規(guī)劃就不錯(cuò)了。
倘若房地產(chǎn)稅的立法，并不是指將上述幾個(gè)稅種合并為統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”，而是指分別修改土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅這幾項(xiàng)稅種的條例或暫行條例，那就快多了，甚至一兩個(gè)月就可以。尤其是房產(chǎn)稅暫行條例，是1986年制定的，如果要全面征收房產(chǎn)稅，非修改不可——條例對居民個(gè)人住宅是免稅的。
曾經(jīng)有全國人大常委呼吁將房產(chǎn)稅的立法權(quán)收回來。其實(shí)，要收回來也不是那么容易。全國人大將部分經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的(法規(guī))立法權(quán)授權(quán)給了國務(wù)院，為什么單單收回房產(chǎn)稅條例的立法權(quán)？土地使用稅條例、土地增值稅條例、不動產(chǎn)登記條例、房屋征收條例以及更多門類的立法權(quán)，是不是都要收回來？僅僅是收回不收回，都得討論好些時(shí)間。
除了加快房地產(chǎn)稅立法，三中全會《決定》提到的重大改革，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的，還允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地，“實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”?？吹竭@句話，我就想起了文件前面講到的，國企與民企同等重要，一視同仁，沒有主次之分。
從理論上說，既然集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地兩者同等入市、同權(quán)同價(jià)，那么，在集體建設(shè)用地上建設(shè)的房子，理應(yīng)享受與商品房同等待遇，也可以賣給所有人，包括城市居民和農(nóng)民。這無疑為房地產(chǎn)市場開辟了一條更加廣闊的土地供應(yīng)渠道，因?yàn)榧w建設(shè)用地量是國有建設(shè)用地的5倍。
但是且慢。“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”，進(jìn)而，如果允許集體建設(shè)用地上建設(shè)的房子賣給城市居民，均必須修改土地管理法。這部法律的新一輪修改，也已經(jīng)討論五六年了吧。希望《決定》有助于該法律修改進(jìn)程的加快。
更重要的是，如果允許集體建設(shè)用地由農(nóng)民自己直接出讓給其他經(jīng)濟(jì)組織如開發(fā)商，而不再是由政府征收后再賣給開發(fā)商，這相當(dāng)于奪走了地方政府的巨大利益。你拿走了它的一只奶瓶，又不給它新的奶源，它樂意么？肯定要反抗。
允許集體建設(shè)用地直接入市，加快房地產(chǎn)稅改革，對房地產(chǎn)市場的影響，取決于實(shí)施時(shí)間表。如果到2020年只是完成房地產(chǎn)稅的立法程序，集體建設(shè)用地仍不允許建房外賣，那就一切如舊，房價(jià)還將上漲7年。如果兩年后就能全面推開，那房價(jià)肯定下跌。
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