假如選一個成語形容2013年至今的北京土地市場，可以用“高歌猛進(jìn)”：1月就開門紅，單月土地交易額超過200萬元，創(chuàng)下11年來最好開局；2月28日，13宗土地齊拍賣，讓前兩個月的土地出讓金累計達(dá)368.8億元，比2012年全年的土地出讓金647.9億元的一半還多；5月，重量級地塊頻出——世紀(jì)鴻和泰禾分別拿下的臺湖地塊，樓面單價都過萬；保利首開聯(lián)合體力排眾敵奪得的舊宮地塊，刨除公租房面積，樓面價高達(dá)2.2萬元/平方米；7月，土地市場的熱火程度與天氣成正比——夏家胡同地王塵埃落定，恒大首次進(jìn)京；8月，融創(chuàng)葛洲壩“連斬”的兩塊亦莊新城地塊是熱點(diǎn)；9月伊始，農(nóng)展館地塊刷新單價紀(jì)錄，當(dāng)月末，首塊自住型商品房用地出爐；11月4日，8宗土地又一波涌來，競爭激烈到拿地企業(yè)甚至不惜將所有面積用作自住型商品房建設(shè)，為勝出不留余地……

    11月21日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、研究員牛鳳瑞、亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅、中亞電視臺《城建與樓市》節(jié)目首席地產(chǎn)顧問、全國首位置業(yè)購房導(dǎo)師馮國亮，共同做客《新華有約》王牌欄目——“新華論道”，一起回顧了今年以來北京土地市場前所未有的熱火和超乎想象的瘋狂；同時探析了自住型商品房給土地市場帶去的影響，以及預(yù)測了年內(nèi)土地市場的動向；最后展望了明年北京土地市場的模樣。

    土地反映樓市興衰

    任何事物的形成與發(fā)展都不是由單一因素引起的，北京土地市場也是。今年其異常熱火的局面，從供應(yīng)端說，是被經(jīng)濟(jì)下行和地方債務(wù)的雙重壓力所迫；從需求端講，是各房企在京儲備不約而同的整體“告荒”和對后市所見略同的預(yù)期樂觀。由此，雙方“一拍即合”，共同上演了“周瑜打黃蓋”的戲碼。

    而再具體分析房企一方的現(xiàn)狀——去年整體市場非常之好，加上思路活泛、融資渠道拓寬，很多房企口袋見鼓、底氣漸足。有了錢，當(dāng)然是拿地蓋房再賺錢。同樣情況相同想法的房企不在少數(shù)，因此出現(xiàn)了今年“僧多粥少”，好地塊往往“引無數(shù)房企競折腰”的激烈局面。

    宏觀到整個房地產(chǎn)市場的層面，今年的土地情況符合市場周期變化規(guī)律。尤其是北京這樣身份特殊的“重市”，可開發(fā)土地資源日益稀少、存量房源屢創(chuàng)新低，但需求人群卻仍前仆后繼地涌入市場。因此去年的北京樓市強(qiáng)勢復(fù)蘇，今年已經(jīng)進(jìn)入到全面繁榮的階段。在各種因素齊作用下，土地市場的熱火是意料之中，是如實反映樓市興衰的鏡子。

    土地功能應(yīng)有延伸 房企出招化解成本壓力

    北京土地市場的現(xiàn)狀是城區(qū)范圍內(nèi)可開發(fā)的土地愈發(fā)稀缺，舊城改造所涉及的巨額拆遷成本又是綁定在土地上的炸彈，環(huán)線的開發(fā)格局以及幾大熱點(diǎn)地區(qū)的規(guī)劃限制使得級差地價必然存在，新的土地出讓機(jī)制下進(jìn)行的土地儲備必然需要巨額的資金投入。

    此種背景下，牛鳳瑞認(rèn)為：分析房地產(chǎn)用地問題，首先要從土地本身的功能和特征出發(fā)——特征是：空間不可移動、資源不可再生。土地除了是生產(chǎn)力要素外，還有四種功能的延伸：第一，是生產(chǎn)生活須臾不可離的一個基礎(chǔ)；第二，是社會再分配的一個工具；第三，是宏觀調(diào)控的一個杠桿；最后，就是生態(tài)功能。地價問題由多方面因素決定，因而不能籠統(tǒng)地一概而論。

    馮國亮則回憶，10年前，北京土地市場“空手套白狼”還能玩得轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在已經(jīng)行不通了——要想在北京市場拿到一塊地，要幾個億到幾十個億不等。這說明房地產(chǎn)已轉(zhuǎn)化成為資金密集型行業(yè)，通俗點(diǎn)說，就是市場只帶“玩得起”的房企玩。因此，資本運(yùn)作能力是未來房企競爭的最核心焦點(diǎn)。

    另外值得注意的是，近兩年來，土地競買市場上出現(xiàn)了越來越多的“聯(lián)合體”——而且多是品牌企業(yè)和有國資背景的央企、國企互相捆綁。此舉用意不難分析：資金層面上，國企融資成本更低、兩下分?jǐn)偅瑝毫σ搀E減；另外還有一些政府關(guān)系、開發(fā)經(jīng)驗等方面，也能各取所長、相輔相成。

    拿地先見靠”聽”和“看”

    軌道交通的日益擴(kuò)展，加上擠出效應(yīng)帶來的郊區(qū)化趨勢，往往會使得今天不起眼的地方明天就很可能成為熱點(diǎn)區(qū)域。天宮院、臺湖等都是活生生的例子。眼光獨(dú)到長遠(yuǎn)者方能占得先機(jī)。對于如何才能準(zhǔn)確把握土地的價值和未來。做建筑規(guī)劃出身的馮國亮一語中的：“城市規(guī)劃決定著城市財富的走向。”具體說就是，無論對于房企拿地還是個人置業(yè)，跟著城市規(guī)劃走肯定沒錯。比如如果提前獲知新城規(guī)劃，先人一步布局，等區(qū)域漸入佳境，就可坐收獲利。以上是通過政策規(guī)劃遠(yuǎn)見。還有的區(qū)域因為自然環(huán)境的得天獨(dú)厚，也蘊(yùn)含著很多商機(jī)。比如說門頭溝近年所出地塊多是做了養(yǎng)生養(yǎng)老功能的宜居產(chǎn)品。甚至有些時候，領(lǐng)導(dǎo)人和區(qū)域發(fā)展也有關(guān)系：比如可能前任領(lǐng)導(dǎo)要重點(diǎn)發(fā)展南城、下一屆班子就大力投入西邊。綜合來說：要消息廣泛靈通，信息是第一生產(chǎn)力。

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人人知道，區(qū)位決定地價。但什么決定區(qū)位呢？是大量的社會資產(chǎn)投資，是政府規(guī)劃。規(guī)劃落地、建設(shè)開工、配套跟進(jìn)，地價馬上升值了。這實際上反映了社會價值的一個轉(zhuǎn)換。在這個過程中，牛鳳瑞認(rèn)為應(yīng)該樹立一種思想——即因大量社會固定資產(chǎn)投資的沉淀而凝聚在地價和房價里的升值收益應(yīng)該歸屬于政府和社會。因為政府是地方土地財政所代表的那個所謂“公共利益”，這樣才有各個利益階層相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。

    郭毅則認(rèn)為，押注一個尚在萌芽期的新區(qū)域需要冒相當(dāng)大的風(fēng)險。既然是“賭”，就有輸有贏。贏了自不必說，輸了可能地塊就會砸在手里，或項目數(shù)年消化不盡。因此她建議，最好在看到某區(qū)域規(guī)劃已確鑿、初具雛形時拿地，地價較為合理，利潤也有保障。

    明年土地市場降溫沒戲 趨穩(wěn)有望

    對于明年的北京土地市場，所有人都清楚，降溫基本無望，只能希望不要過熱，在能夠忍受的范圍之內(nèi)。牛鳳瑞依據(jù)經(jīng)驗提示，要使土地市場趨穩(wěn)，需要政府在政策方面有一個科學(xué)的、系統(tǒng)的、精細(xì)化的考量。如果強(qiáng)壓，反彈的力量更大。該釋放的時候釋放，注意勻速平穩(wěn)就好。

    郭毅和馮國亮則都認(rèn)為，明年的土地市場最主要取決于政策，例如放松購買限制和農(nóng)村土地入市，都會在不同程度上作用于土地。今年北京土地市場的“高燒”，是樓市沉疴的釋放。燒到極限，自身就會自動調(diào)節(jié)，也就會逐漸趨穩(wěn)。當(dāng)然，明年在不同區(qū)域肯定還會爆出熱點(diǎn)地塊。包括農(nóng)村土地入市雖然不是即刻生效，但明年開始，很多房企就會提前布局、卡位搶占了。屆時可能會掀起新一輪熱點(diǎn)。