呂先生致電本報(bào)詢問：“我在2012年7月訂了一套商品房，簽訂了買賣合同，房款已付，但房屋還未交付?，F(xiàn)在此開發(fā)商新開盤的同小區(qū)房?jī)r(jià)每平方米降了將近1500元，縮水了幾十萬(wàn)元，請(qǐng)問我能退房嗎？”

 

天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所王京濤律師分析指出： 法律支持的退房理由分為兩大類，一類是法定解除權(quán)，即不管當(dāng)事人之間的合同是否有規(guī)定，只要特定的違約行為出現(xiàn)，法律直接允許合同一方行使解除權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出現(xiàn)下面情形之一的即可主張退房：1、延遲交房后經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍未能交房的；2、開發(fā)商證照不全；3、開發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計(jì)；4、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的；5、由開發(fā)商造成無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的；6、房屋面積實(shí)際誤差超過3%；7、開發(fā)商不能出示竣工備案表，或者房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)； 8、未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂商品房預(yù)售合同的；9、一房二賣，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；10、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；11、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；12、預(yù)售商品房的購(gòu)買人未在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人未在銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，或者商品房買賣合同約定的期限內(nèi)，因?yàn)槌鲑u人的原因未能辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的。

 

另一類是約定解除權(quán)，即雙方當(dāng)事人自行協(xié)商約定，符合某種條件便可解除合同，比如約定“甲方(開發(fā)商)6個(gè)月內(nèi)不得降價(jià)，否則乙方有權(quán)要求解除合同。”對(duì)于約定條款，法律一般不加干涉，但約定的內(nèi)容不能違反法律。

 

本案中開發(fā)商降價(jià)銷售是開發(fā)商的自主行為，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即行成立和生效，任何一方不得擅自變更或者解除。如果在買賣合同里既沒有關(guān)于解除合同或退房的特別約定，也不存在法定解除的事由，買房人簽訂合同以后打算以房?jī)r(jià)下跌為由退房將難以得到法律支持。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇的退房請(qǐng)求，律師建議，業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)，協(xié)商不成提出訴訟。