如無意外，時代地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是年內(nèi)最后一家實現(xiàn)港股IPO的內(nèi)地房企，12月11日將是其正式掛牌上市的日子。
截至12月4日午間，時代地產(chǎn)的招股工作宣告完成，據(jù)早前消息，其國際部分更已獲超額認(rèn)購。“只要國際配售部分完成，上市問題就不大了。”分析人士說。
據(jù)介紹，時代地產(chǎn)本次公開發(fā)行總股本為4.31億股，計劃募集資金13.8億-19.4億港元，90%國際配售，10%香港公開發(fā)售，招股價介乎3.2至4.5港元，以每手1000股計算，入場費約4536港元。
上市雖已是板上釘釘之事，但不可否認(rèn)的是，時代地產(chǎn)此次也同樣面臨目前內(nèi)地房企IPO遭遇的各種尷尬，包括因規(guī)模太小導(dǎo)致投資者看淡等等。此外，高達(dá)163%的凈負(fù)債率以及8600萬美元的重組債務(wù)，更或?qū)⒊蓵r代地產(chǎn)日后發(fā)展過程中埋藏的一顆“地雷”。
規(guī)模“硬傷”
時代地產(chǎn)似乎找到一個不錯的上市時期。“現(xiàn)在資本環(huán)境市場好些，近段時間更是IPO的窗口期。”一名香港券商機構(gòu)分析人士告訴本報記者。
但這并不代表機構(gòu)投資者對內(nèi)地房企新股的認(rèn)購活躍度會很高。盡管目前內(nèi)地樓市表現(xiàn)火熱，國際貨幣環(huán)境相對寬松，不過投資者態(tài)度冷漠、地產(chǎn)股估值一直持續(xù)偏低已是行業(yè)的共識。
不少行業(yè)分析人士指出，包括時代地產(chǎn)在內(nèi)，近期謀求上市的房地產(chǎn)企業(yè)無一不存在類似“硬傷”：規(guī)模比較小、基本上是區(qū)域性發(fā)展的企業(yè)。“規(guī)模只有幾十億，土地規(guī)模在幾百萬平米上下，很多投資者都看不上。”
據(jù)相關(guān)專業(yè)人士介紹，除了土地儲備量規(guī)模，現(xiàn)在投資者其實更為看重企業(yè)的銷售規(guī)模及周轉(zhuǎn)率，尤其是利潤率及負(fù)債率。
時代地產(chǎn)在這幾個指標(biāo)方面并沒有表現(xiàn)出太多的優(yōu)勢。根據(jù)日前公布的招股書披露的數(shù)據(jù)，時代地產(chǎn)截至9月底合約銷售額為57億元，合約銷售面積63萬平米，毛利潤為9.9億元。
此外，截至2013年6月30日，公司負(fù)債比率更高達(dá)163.6%，較去年底的116.2%有所上升。“這個負(fù)債率相當(dāng)高，投資者給予的估值可能會偏低。”相關(guān)人士表示。
“房地產(chǎn)股太多了，在香港資本市場百億以上的上市房企就有20多家。如果做的產(chǎn)品跟大型房企差異化程度不高，很難受到投資者的歡迎。”一名上市房企內(nèi)部人士對本報記者表示。
不過，時代地產(chǎn)此次在籌備上市的過程中則顯得更為幸運些，成功吸引4名基礎(chǔ)投資者總共斥資4.489億港元入股，包括由富力地產(chǎn)主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、廣州海印實業(yè)集團(tuán)、熊海濤及越秀企業(yè)(集團(tuán))。
“基石投資者的引入，一方面可以保證上市的成功率，另一方面也起到帶頭作用，吸引更多投資者跟風(fēng)追隨。”上述上市房企內(nèi)部人士透露。
“但這也從側(cè)面也反映了機構(gòu)投資者對其興趣不大。”有關(guān)券商機構(gòu)分析人士進(jìn)一步稱，其實此次時代地產(chǎn)的募資金額并不算少，完全可以不找基石，否則基石太多容易導(dǎo)致日后股票的流通性差。
高負(fù)債隱憂
“不管怎樣，能上市還是一件好事。起碼有個境外融資平臺，可以借此幫助業(yè)務(wù)的拓展，提升市場地位。”相關(guān)人士稱。
時代地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁李強公開表示，希望能夠借助上市搭建公司的國際資本平臺，幫助公司的業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。李強表示，在成功上市之后，時代地產(chǎn)未來2至3年會集中發(fā)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)地區(qū)，包括廣州、珠海、佛山及湖南長沙等，但亦會繼續(xù)發(fā)掘廣東省其他有潛力的城市。
不過，在美好的規(guī)劃藍(lán)圖背后，居高的負(fù)債率對時代地產(chǎn)而言，依然是個無法忽視的隱憂。
有業(yè)內(nèi)分析人士稱，由于個別房企在上市前進(jìn)行業(yè)務(wù)重組可能需要募集資金，而這當(dāng)中大部分都是向PE借的錢，成本較高，導(dǎo)致負(fù)債率隨之迅速上升，時代地產(chǎn)不排除也存在同樣的情況。
據(jù)悉，時代地產(chǎn)此次募集的資金中，56.7%用于新增項目及現(xiàn)有項目融資，以及支付潛在開發(fā)項目的土地收購及建筑成本外，剩余33.3%將用于清還重組協(xié)議承擔(dān)的8600萬美元的負(fù)債。
“為了要令投資者持續(xù)對其有信心，企業(yè)上市后的其中一個必須任務(wù)就是讓負(fù)債率迅速下降，這就需要動用到上市融得的資金還款。”上述分析人士稱。
不僅如此，財務(wù)是否穩(wěn)健也直接影響到日后的融資安排。根據(jù)本報記者簡單測算，即使以募資金額最高限19.4億港元計算，其33.3%仍未能完全覆蓋8600萬美元的負(fù)債，更不用考慮募資總金額低于19.4億港元的情況。
不過時代地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)牛霽旻日前透露，相信未來陸續(xù)有結(jié)轉(zhuǎn)收入，加上上市集資所得的資金，預(yù)期負(fù)債率很快會下降。
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