一波未平，一波又起。

 

剛剛被生命人壽大幅增倉的金地集團又迎來了另一家險資安邦財險的接力舉牌。原本股權(quán)就分散的金地集團，其控制權(quán)可能面臨變數(shù)。

 

華南一位投行老總向記者透露，早在4-5個月前已預(yù)料到金地集團可能會被舉牌。“第一大股東福田國資持股不到10%，不用花30億就能得到控制權(quán)和溢價，這是一樁不錯的投資。”

 

與此同時，另一家股權(quán)分散的地產(chǎn)公司上海新梅近日也遭遇舉牌。“地產(chǎn)股處于底部，類似的舉牌現(xiàn)象未來還會有。”資深地產(chǎn)研究人士表示。

 

30億撬動300億的買賣

 

四大地產(chǎn)龍頭之一的金地儼然成為了險資眼中的“香餑餑”。

 

11月28日，金地集團公告稱接到第二大股東生命人壽保險股份有限公司（下稱“生命人壽”）通知，截至2013年11月27日，其通過二級市場交易累計持有公司股份表決權(quán)已達5%。

 

12月3日，離生命人壽舉牌不到一周，金地集團又收到第三大股東安邦財產(chǎn)保險股份有限公司（下稱“安邦財險”）通知，稱其通過二級市場交易累計持有公司股權(quán)已達到5%。

 

接連被兩家保險公司舉牌的金地集團，一時成為市場關(guān)注的焦點。華南某投行老總透露，4-5個月之前他們已經(jīng)預(yù)料到金地可能會被舉牌。“股權(quán)比較分散，第一大股東才占7%左右，同時財務(wù)狀況比較好。理論上來說，市值不大，賬上很多現(xiàn)金，花不到30億就能成為它第一大股東。僅從舉牌的價值來說，不考慮任何其他因素的話，它是很有可能被舉牌的。”

 

目前金地集團市值約為276億元（截至12月6日收盤），相當(dāng)于萬科A（955億）的29%，保利地產(chǎn)（642億元）的43%，招商地產(chǎn)（369億元）的75%。即使意圖持有金地集團10%的股權(quán)，所需資金也不超過30億元。

 

在記者接觸到的多位券商人士看來，如果舉牌方是為控制權(quán)而來，斥資不到30億不僅能控股這個市值近300億的地產(chǎn)龍頭，還可能迎來其潛在爆發(fā)增長，是一筆劃算的投資。

 

華南一位券商研究員認(rèn)為：“金地近幾年沒有其他三家發(fā)展得好，主要是2009、2010年拿了比較多的地，受調(diào)控影響產(chǎn)品賣得不是太好。2013年業(yè)績估計也不會太好。但隨著高價地都消耗得差不多了，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)又調(diào)整到比較好的狀況，目前處在轉(zhuǎn)折點了。”

 

今年金地集團的業(yè)績還不算突出。1-11月公司累計簽約金額達到390億元，相當(dāng)于萬科A(1598.8億元)的1/4。按報表結(jié)算口徑，瑞銀證券12月2日最新預(yù)測金地集團2013年營業(yè)收入為362億，同比僅增長10%。

 

據(jù)分析，其業(yè)績拐點將于2014年到來。前述華南投行老總也表示，“金地賬上有很多現(xiàn)金，負(fù)債率也不高，這個公司目前的情況可塑性比較強。”

 

和其他地產(chǎn)龍頭一樣，金地集團的現(xiàn)金流充沛。截至2013年三季度末，金地集團在手貨幣資金約183億，是短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債余額（109億）的1.68倍。同時其凈負(fù)債率僅為67.06%。

 

除現(xiàn)金流之外，土地儲備可能是險資看中金地集團的另一關(guān)鍵因素。今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華告訴記者：“無論是商業(yè)還是地產(chǎn)，其賬面價值并沒有完全反映它的實際價值。一般來說，這種大型的保險企業(yè)，現(xiàn)在最看重的是土地價值的再評估，它追求一個長期的、穩(wěn)定的投資收益，金地這種老牌的地產(chǎn)公司有許多投資性土地，一旦重估溢價，股東可以享受到股票溢價。

 

根據(jù)山西證券11月8日研報測算，目前金地集團項目土地儲備約1963萬平方米，能夠滿足公司未來3年的開發(fā)需求。而這些土地資源是金地的核心價值所在。

 

“金地近兩年股價都處于一個很低位的盤整，但它具備很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，價值有所低估。保險資金選擇在這個節(jié)點加倉有一定原因。”

 

截至12月6日金地集團報收6.18元/股，為招保萬金中最低。瑞銀證券12月2日曾發(fā)研報預(yù)測其12個月目標(biāo)價為8.24元，較目前增長33%，潛力較大。屆時金地集團的市值將達到368億（總股本44.72萬股）。

 

“目前地產(chǎn)股價值仍處于低估狀態(tài)。投資者看好金地，低價的時候買入，這完全是有可能的。”華南某地產(chǎn)研究員告訴記者。

 

“三足鼎立”控制權(quán)隱憂

 

“但是，這些險資舉牌金地的目的到底是什么呢，是為了控制還是財務(wù)投資，這個就不好說了。”前述華南投行老總表示。

 

記者接觸到的多數(shù)券商人士均提到了金地股權(quán)結(jié)構(gòu)分散的問題，認(rèn)為這是其遭到險資扎堆舉牌的客觀原因。

 

在招保萬金中，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的股權(quán)都較為集中，第一大股東持股比例均在40%以上；其次是萬科，控股股東僅持股14.7%；金地股權(quán)最為分散，第一大股東深圳福田投資發(fā)展公司（下稱“福田投資”，隸屬深圳福田國資委）僅持7.851%。

 

“金地股權(quán)很分散，第一大股東福田國資委持股比例10%都不到，外來公司想爭奪控股權(quán)也不是不可能。”前述華中券商人士表示。

 

二、三股東接連舉牌，使得金地集團本就分散的股權(quán)格局面臨更多變數(shù)。

 

今年1月15日，生命人壽首度舉牌金地集團（僅斥資16.61億元），此后增持步伐并未停歇。到11月1日，生命人壽旗下兩款產(chǎn)品已合計持有金地集團7.852%的股權(quán)，恰好超過第一大股東福田投資。

 

無奈之下，11月5日，福田投資聯(lián)合自然人何大江成為一致行動人，將合計持股比例提高至8.023%，從而力壓生命人壽一籌。對此，生命人壽進一步增持，于11月15日將其持股比例提高至8.009%，再次逼近福田投資。

 

但就在市場期待雙方之爭進一步升級之時，局勢卻突然發(fā)生了變化。金地集團于11月19日公告，生命人壽將其所持2.15億股股份（占比為4.808%）全權(quán)授予福田投資行使股東表決權(quán)，期限截至2014年6月，生命人壽有表決權(quán)的持股比例由此暫時降至3.2%。福田投資的大股東地位也因此暫時得以保全。

 

而貌似和解的背后，卻是生命人壽突如其來的再次舉牌。僅在近1周的時間里（11月15日至27日），生命人壽又出人意料地增持了1.8%的股份，除去讓渡的4.808%股權(quán)外，將手中剩余的持股表決權(quán)再次提升至5%，似有“以退為進”謀求話語權(quán)之意。同時生命人壽“不排除繼續(xù)增持”。

 

而就在生命人壽與福田投資關(guān)于控制權(quán)之爭尚未了結(jié)之際，又一家險資安邦財險僅憑增持0.1%（從4.9%增持至5%）的股份而舉牌，個中用意頗值得玩味。

 

一時間福田國資委與這兩大險資形成了三足鼎立態(tài)勢。福田投資后續(xù)是否會進行反擊牽動著市場的神經(jīng)。

 

據(jù)官網(wǎng)介紹，福田投資成立于1983年11月29日，注冊資本50512.51萬元，是深圳市福田區(qū)政府唯一全資國有企業(yè)。主要從事股權(quán)管理、創(chuàng)投基金管理、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)。

 

記者接采訪到的一位資深地產(chǎn)顧問認(rèn)為福田投資不會采取舉措。“一方面，金地是公共上市公司，不是央企，在房地產(chǎn)市場不會受到央企的政策優(yōu)待，所以福田國資委沒有意愿去增資擴股；另一方面，深圳國資委傾向于投資它自己絕對控股的地產(chǎn)公司深業(yè)集團，其他上市公司對它的意義不是很大，控制不了；再者國家現(xiàn)在在調(diào)控房地產(chǎn)，國資委的錢是不能拿去買房地產(chǎn)公司的股票的。所以它只是保持一個相對控股，經(jīng)營還是在管理層手上，金地只是名義上的國企。由于第一大股東在轉(zhuǎn)讓過程中需要很多的審批，比較復(fù)雜，未來它的方向還是股價上升到一定的程度，減持掉，轉(zhuǎn)移出來可能性比較大。”

 

他還表示，生命人壽對福田投資授權(quán)應(yīng)該是雙方磋商的結(jié)果。“這個授權(quán)是有期限的，讓福田國資委有一個大股東名義，讓它不用在市場上增持。國資去增持，審批是很麻煩的。所以需要放棄一部分投票權(quán)來換取福田國資委的默認(rèn)。但是未來的目標(biāo)是不變的，趁股價低迷，多吸收一些股份，將來有望得到溢價和控制權(quán)。”

 

12月5日上午11點40左右，記者來到位于深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈A座27層的福田投資。一出電梯門透過玻璃門就能見到福田投資字樣的幕墻。

 

經(jīng)指引記者來到了人力行政部辦公室，提出想采訪金地集團被舉牌一事后，坐在辦公桌上的一位中年工作人員立馬起身，臉色拉下來站起來“送”記者離開，“我知道你想問什么，我們沒有可以透露的信息。”

 

舉牌險資起底

 

至于舉牌金地集團的險資意圖何為，市場也在觀望和猜測。

 

12月5日10點20左右記者來到位于深圳福田區(qū)益田路西6009號新世紀(jì)商務(wù)中心第33層的安邦財險深圳分公司。負(fù)責(zé)品牌宣傳的人士表示，“這個都是集團的決策，我們只是分公司，你要問就去集團那里問。”至截稿日記者無法與其總部取得聯(lián)系。

 

隨后記者來到深圳福田區(qū)益田路榮超商務(wù)中心A棟32層的生命人壽總部。品牌宣傳部人士表示，“關(guān)于金地集團的事情我們不接受媒體采訪。上面也沒有給我們說如果媒體來問，我們要怎么回應(yīng)。”

 

至此舉牌相關(guān)方均未有明確表態(tài)。

 

多位地產(chǎn)分析師告訴記者，“事實上，福田國資委對金地的控制是比較弱的，它也沒太管，控制權(quán)還在管理層手上，想控制還是有難度的。股權(quán)比例達到第一后，要開董事會，如果管理層、董事會不支持還是比較曲折。以往生命人壽和安邦財險也沒怎么參與公司管理，就是投一下票，對經(jīng)營不太在意。”他們認(rèn)為，這兩家保險公司應(yīng)傾向于做財務(wù)投資。

 

“保險公司一般都不會想拿控制權(quán)的。像生命人壽，它畢竟是一家金融機構(gòu)，如果控制一家企業(yè)，銀監(jiān)會、保監(jiān)會可能會有說法?，F(xiàn)在更像是做一個財務(wù)投資。保險公司現(xiàn)金流很好，它的這些舉牌是拿產(chǎn)業(yè)資金來做的，一般傾向長期的價值投資。”

 

也有投行人士表示期待實際控制權(quán)變更。“這兩年金地做的很一般，但是它的基礎(chǔ)很好，如果換成民營控制，會有更大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;

 

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，A股中僅精達股份中途被保險公司拿走控制權(quán)，并且是出于被迫劃轉(zhuǎn)。

 

那么，這兩個險資為何青睞地產(chǎn)公司金地集團？

 

金地內(nèi)部人士這樣回應(yīng)：“不管是生命人壽還是安邦財險，這些都是股東的市場行為，他們的想法我們也不清楚。我們關(guān)注自身的發(fā)展，公司目前經(jīng)營、管理、人員正常穩(wěn)定。”

 

記者注意到，生命人壽除持有金地9.8082%的股份外，在其披露的數(shù)據(jù)中還顯示，于上市房企中，其持有、控制境內(nèi)外其他上市公司5%以上股份的企業(yè)還包括深圳佳兆業(yè)集團，持股比達9.12%。生命人壽對房地產(chǎn)的熱度可見一斑。

 

據(jù)官網(wǎng)資料，生命人壽成立于2002年，總部與金地集團一樣位于深圳，現(xiàn)任董事長張峻。公告信息顯示，其十大股東中有兩個是地產(chǎn)公司。

 

有分析人士指出，生命人壽董事長張峻早年從事過房地產(chǎn)開發(fā)，熟悉對房地產(chǎn)公司的投資。去年初，香港上市房企佳兆業(yè)前總裁黃傳奇離職后加盟生命人壽。對此，業(yè)內(nèi)曾有預(yù)測生命人壽將傾向?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進行投資。

 

至于安邦財險，其究竟是助力福田投資，還是結(jié)盟生命人壽，抑或僅僅是財務(wù)投資？官網(wǎng)顯示，安邦財險成立于2011年12月31日，注冊資本90億元，安邦財險集團持有其90%股權(quán)。另外4個股東中有2個從事基建和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。