林靖 2004年，豐臺區(qū)劉先生因房屋拆遷分到3套回遷安置房，將其中一套賣給了王女士。同年12月，王女士就向劉先生支付了全部購房款50萬元。王女士、劉先生與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書，約定這套房屋在能辦理產(chǎn)權(quán)證后，直接將房產(chǎn)證辦給王女士。同月，王女士與物業(yè)公司辦理了物業(yè)交割手續(xù)，拿到鑰匙后精心裝修房子，滿心歡喜地入住至今。
購買回遷房 過戶索賠償
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去年9月，開發(fā)商通知可以辦理過戶了，王女士聯(lián)系劉先生配合辦理過戶手續(xù)。然而此時房價飛漲，劉先生反悔了，稱賣房時其妻不知情，斷然拒絕配合過戶。
劉先生還找到開發(fā)商，把回遷房購房發(fā)票的付款人信息都改成了他妻子的名字。王女士說，依據(jù)開發(fā)商公示的房屋過戶需提交的手續(xù)，如果直接給她辦理產(chǎn)權(quán)證，購房發(fā)票的名稱就必須是王女士本人。發(fā)票名字改了，她就沒法直接辦理產(chǎn)權(quán)證了。
王女士不禁憂心忡忡地問：“當(dāng)時沒簽正式的買賣合同，我買回遷房的行為到底有沒有效？要是對方一直不配合過戶，我可怎么辦？”
房屋可以直接過戶給王女士
北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松認(rèn)為，雖然本案中王女士和劉先生沒有簽訂正式的房屋買賣合同，但是雙方均已按照合同的約定履行了相應(yīng)的義務(wù)。
具體來說，王女士已于2004年12月向劉先生支付了全部購房款，劉先生也履行了交付義務(wù)，已經(jīng)將房屋交給王女士實際占有及使用，因而雙方的買賣行為是真實有效的。
李松律師指出，依據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第十四條規(guī)定，“房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理轉(zhuǎn)移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可以依申請或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人(第一手出賣人)作為第三人參加訴訟，經(jīng)審查訴訟請求應(yīng)予支持的，可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
在本案中，王女士、劉先生及開發(fā)商之間明確約定“待房屋可以辦理房產(chǎn)證后直接將房屋登記在王女士名下”，這種情況屬于上述規(guī)定中“當(dāng)事人另有約定”的情形，因而不必依次辦理過戶，房屋可以直接過戶到王女士的名下。
出賣人稱配偶不知情不能成立
李松律師認(rèn)為，王女士自2004年底購買劉先生的房屋之后，經(jīng)裝修一直入住至今，劉先生一家人與王女士在同一棟樓居住，經(jīng)常會碰面。在長達8年的時間里，劉先生的配偶對王女士購買此套房屋并未提出任何異議，因而其主張對王女士購買此套房屋不知情是不成立的。
劉先生應(yīng)繼續(xù)配合辦理過戶
因為房屋價格上漲，為了不配合王女士辦理房屋過戶，劉先生找到開發(fā)商將發(fā)票改為其妻子的名字，使王女士無法辦理房產(chǎn)過戶，進而達到其收回房屋的目的。
李松律師指出，依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定：買賣合同簽訂后，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。本案中，王女士買房時已經(jīng)與劉先生及開發(fā)商明確約定：“待房屋可以辦理過戶時，劉先生應(yīng)配合王女士辦理過戶手續(xù)”。目前，劉先生故意將發(fā)票改為自己妻子的名字，屬于毀約行為，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，劉先生應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，配合王女士辦理過戶。
律師提示
李松律師就此提醒大家，回遷房屋的買賣是存在一定風(fēng)險的，因為回遷安置房的種類有多種，如果國家對購房人的購房資格有特別的要求，比如經(jīng)濟適用房，開發(fā)商就不能任意約定過戶。
因此，李律師建議廣大讀者在購買回遷房屋時，應(yīng)首先弄清楚該房屋的性質(zhì)，今后究竟能否過戶，不要房也買了也居住了，最終卻竹籃打水一場空，那樣就得不償失了。
另外，鑒于房屋價值較大，建議在購買回遷房之前，雙方最好簽訂書面的買賣合同，將相關(guān)的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任約定明確，以避免日后因房屋價格上漲而出現(xiàn)賣方毀約的情形，將損失降到最低。
北京市盛峰律師事務(wù)所
李松律師
該所房地產(chǎn)法律事務(wù)部及勞動法律事務(wù)部首席律師。專注于房地產(chǎn)法和勞動法的研究和應(yīng)用，對二手房、商品房、央產(chǎn)房、已購公房、經(jīng)濟適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、借名買房等各類房產(chǎn)案件具有豐富的處理經(jīng)驗。
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