根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，中國(guó)房地產(chǎn)2013年發(fā)展形勢(shì)發(fā)布的總結(jié)，分別從政策環(huán)境、新房、二手房、土地、企業(yè)等方面進(jìn)行了全面的論述。2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望，則從宏觀環(huán)境、市場(chǎng)趨勢(shì)，透析、預(yù)測(cè)了未來(lái)一年房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)。家在臨沂網(wǎng)摘錄簡(jiǎn)要部分，供大家參考。

2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1、政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2、新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國(guó)銷(xiāo)售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開(kāi)工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來(lái)累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫(kù)存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處于近年較低水平。全國(guó)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開(kāi)工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來(lái)源整體增速有所回升，總體高于同期開(kāi)發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3、二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過(guò)新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來(lái)漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過(guò)去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬(wàn)套和1.6萬(wàn)套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4、土地：全國(guó)量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長(zhǎng)69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長(zhǎng)73.8%和139.5%，增長(zhǎng)最為顯著。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來(lái)地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5、企業(yè)：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷(xiāo)售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng)32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂(lè)部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1、宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2、市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開(kāi)工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開(kāi)工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國(guó)新開(kāi)工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國(guó)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

表：2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)

3、關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

（1）分化加劇：不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯

不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開(kāi)工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過(guò)剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2、風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過(guò)去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來(lái)理性回歸勢(shì)在必行。

3、行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注

近年來(lái)，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對(duì)規(guī)模在100萬(wàn)平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬(wàn)甚至1000萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過(guò)潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。