12月19日下午，戴德梁行廣州公司在佛山保利洲際酒店舉行2013年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上，戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，佛山今年在建或?qū)⒔ǖ某鞘芯C合體超過(guò)了40個(gè)，對(duì)購(gòu)物中心差異化發(fā)展指出四個(gè)主要方向，并為如何做好體驗(yàn)式商業(yè)提出了三大提示。

 

體驗(yàn)式商業(yè)是今年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中最熱議的話題，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管及高級(jí)助理董事伍林在新聞發(fā)布會(huì)上也對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的分析。

 

伍林提出，佛山今年在建或?qū)⒔ǖ某鞘芯C合體項(xiàng)目超過(guò)了40個(gè)，其中包括了王府井購(gòu)物中心、越秀星匯云錦、佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)、創(chuàng)鴻廣場(chǎng)、佛山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地季華路項(xiàng)目、嶺南天地購(gòu)物中心、蘇寧廣場(chǎng)、普君新城等。

 

而已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，普遍存在租金上漲疲軟、空置率比率增多、商業(yè)項(xiàng)目的檔次走低等現(xiàn)象。其中傳統(tǒng)購(gòu)物中心在積極調(diào)整業(yè)態(tài)，往多元化方向發(fā)展，并有意識(shí)地調(diào)整租金。伍林坦言，佛山未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很激烈。

 

差異化發(fā)展的四個(gè)主要方向

 

電商與零售商對(duì)戰(zhàn)勝負(fù)，似乎是一件不能轉(zhuǎn)彎的事情，然而，伍林認(rèn)為，電商有很大的發(fā)展空間，但是電商與零售商沒(méi)有誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，存在雙贏的可能性，關(guān)鍵在零售商怎樣進(jìn)行調(diào)整。

 

對(duì)于購(gòu)物中心差異化發(fā)展，伍林認(rèn)為有四個(gè)主要的方向：藝術(shù)文化、時(shí)尚、旅游以及生活方式，“藝術(shù)文化主要是通過(guò)藝術(shù)、文化性質(zhì)的展覽來(lái)營(yíng)造消費(fèi)環(huán)境；時(shí)尚是指潮流文化，把握具有前瞻性、敏感性的新鮮元素；旅游，是指結(jié)合地方文化，讓商業(yè)項(xiàng)目與旅游文化結(jié)合，推出特色餐飲等；生活方式，包括了兒童教育、兒童體驗(yàn)、兒童娛樂(lè)等，讓消費(fèi)方式帶給城市改變。”

 

他認(rèn)為，傳統(tǒng)百貨由零售占主導(dǎo)，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例占18%；普通購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合豐富多樣，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例占35%；體驗(yàn)式商業(yè)的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比突出，其休閑娛樂(lè)比例占到51%。順應(yīng)電商潮流發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)城市綜合體的體驗(yàn)式商業(yè)會(huì)越來(lái)越多，并且走向不同的方向，其體驗(yàn)式商業(yè)的業(yè)態(tài)也將呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。

 

體驗(yàn)式商業(yè)三大提示

 

體驗(yàn)式商業(yè)具有集客能力強(qiáng)、延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留時(shí)間、縮短新項(xiàng)目培育期、對(duì)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)帶動(dòng)顯著等優(yōu)勢(shì)，然而怎樣做好體驗(yàn)式商業(yè)，伍林提出了三大提示。

 

他認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目要凸顯核心競(jìng)爭(zhēng)力，選擇和引入合適的業(yè)態(tài)組合，以及對(duì)潛在目標(biāo)消費(fèi)喜好的準(zhǔn)備把握。但值得注意，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)租金收益相對(duì)較低，品牌調(diào)整難是無(wú)法回避的客觀現(xiàn)實(shí)，發(fā)展商需結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況權(quán)衡取舍。而體驗(yàn)式商業(yè)的出現(xiàn)意味著消費(fèi)者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的綜合要求日益提高，對(duì)商戶的甑選及做好商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵之一。

 

其中伍林特別提到，對(duì)商家的甑選審核的過(guò)程要十分嚴(yán)謹(jǐn)，并不是價(jià)高者得，要從品牌的口碑與誠(chéng)信來(lái)重點(diǎn)考慮，其次是要考慮可持續(xù)性的運(yùn)營(yíng)，要積極對(duì)商家進(jìn)行引導(dǎo)與培養(yǎng)，考慮到業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)品分布等運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)線的問(wèn)題。

 

伍林以有“亞洲體驗(yàn)之都”聲譽(yù)的廣州正佳廣場(chǎng)為案例，對(duì)其體驗(yàn)式商業(yè)進(jìn)行分析。他認(rèn)為正佳廣場(chǎng)“體驗(yàn)元素”商戶占51%左右，包括了7000平方米園林生態(tài)中庭、3000平方米藝術(shù)館、800平方米真冰溜冰場(chǎng)、30000平方米主題餐廳、室內(nèi)水族館、兒童反斗城、兒童藝術(shù)培訓(xùn)中心等，其運(yùn)營(yíng)跟隨著市場(chǎng)的發(fā)展，多年來(lái)一直在調(diào)整自身的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是體驗(yàn)式商業(yè)實(shí)踐很好的案例。

 

伍林認(rèn)為今年不同品牌，其拓展步伐有所不同，他指出LV將會(huì)重點(diǎn)在一線城市發(fā)展，投入精力做品牌推廣，正在培育消費(fèi)者對(duì)品牌文化的理解；麥當(dāng)勞開(kāi)店放緩，更愿意在公路網(wǎng)絡(luò)的交通干線上設(shè)點(diǎn)；沃爾瑪集中在三、四線城市發(fā)展，而達(dá)不到營(yíng)業(yè)額的門店將會(huì)關(guān)閉；國(guó)美、蘇寧在積極結(jié)合線上線下發(fā)展，但開(kāi)店比不上關(guān)店的速度，其一方面在減少店面租用面積，另一方面在做線下體驗(yàn)店；永旺正在推精品超市美思佰樂(lè)，并且看好在城市綜合體中發(fā)展，計(jì)劃把夢(mèng)樂(lè)城進(jìn)駐廣東；優(yōu)衣庫(kù)在廣州1萬(wàn)平方米全球最大的體驗(yàn)店將在明年開(kāi)業(yè)，其發(fā)展迅速。

 

2013年佛山寫字樓大量入市

 

“繼2013年大量寫字樓入市之后，2014年市場(chǎng)仍將面臨大體量的新增供應(yīng)，2013年起連續(xù)幾年的新增供應(yīng)市場(chǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間消化，而空置率將上浮，預(yù)計(jì)租金將保持平穩(wěn)或小幅度下降。”對(duì)佛山寫字樓的市場(chǎng)情況，策劃發(fā)展顧問(wèn)部董事林力強(qiáng)如是表示。

 

據(jù)贏商網(wǎng)記者了解，2013年，保利中心、招商依云國(guó)際、星耀101、華南國(guó)際金融中心、萬(wàn)科金色領(lǐng)域等商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入佛山市場(chǎng)，寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)大幅放量，成為今年供應(yīng)熱點(diǎn)和投資新亮點(diǎn)。其中，不限購(gòu)不限貸、總價(jià)相對(duì)不高，南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO產(chǎn)品去貨迅速，更成為了關(guān)注焦點(diǎn)。

 

林力強(qiáng)預(yù)計(jì)，2014年佛山市優(yōu)質(zhì)寫字樓需求面積約256萬(wàn)平方米，2016年約340萬(wàn)平方米，而到2016年佛山寫字樓供過(guò)于求超過(guò)100萬(wàn)平方米。

 

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，佛山2008年到2012年寫字樓租金及售價(jià)整體呈現(xiàn)上升，2013年租金平均為55元每平方米每月，禪城、桂城優(yōu)質(zhì)寫字樓租金在65元每平方米每月左右，甲級(jí)寫字樓租金為80~100元每平方米每月，而2013年平均售價(jià)在14700元每平方，不同檔次的寫字樓售價(jià)差異較大。

 

贏商網(wǎng)記者獲悉，戴德梁行是國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，目前，戴德梁行在全球52個(gè)國(guó)家208個(gè)城市提供房地產(chǎn)咨詢及顧問(wèn)服務(wù)。其大中華區(qū)在1993年成立，目前擁有18家正式領(lǐng)有牌照的分公司，分布在廣州、鄭州、北京、武漢、上海、深圳等城市。

 

“其實(shí)，戴德梁行在十年前就已經(jīng)接觸到佛山市場(chǎng)了，不過(guò)那時(shí)候還是一些比較小的項(xiàng)目，今年戴德梁行負(fù)責(zé)了佛山兩個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理全委托，以后每年將有10個(gè)新項(xiàng)目發(fā)生。”戴德梁行廣州公司董事總經(jīng)理黎慶文表示。

 

今日的廣州就是明日的佛山，在廣佛同城的大環(huán)境下，佛山的商業(yè)發(fā)展迎來(lái)前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。正如伍林所說(shuō)，地鐵通必然會(huì)帶來(lái)人流量，但是更重要的是帶來(lái)新的消費(fèi)觀與價(jià)值觀，這些新的思想、理念出現(xiàn)，將會(huì)激發(fā)城市商業(yè)發(fā)展的活力。