從明確“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”到更注重“加大保障性住房建設和供給”,對比歷年來的中央經(jīng)濟工作會議內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn),會議關于房地產(chǎn)市場的表述已經(jīng)發(fā)生了改變:不再提及“調(diào)控”等字眼,更注重通過政府保障解決好低收入群體的住房問題。業(yè)內(nèi)人士分析,新一屆政府弱化調(diào)控,變“堵”為“疏”的思路逐漸清晰,供給端或成為未來房地產(chǎn)市場政策的著力點。歷經(jīng)10年的房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個新的“十字路口”。
不提“調(diào)控”是“進步”市場主導成趨勢
自從2003年,中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)以來,“房地產(chǎn)調(diào)控”就成為歷年全國兩會和中央經(jīng)濟工作會議討論的熱點,為防止樓市投資過熱、抑制投機需求,政府頻頻“出手”,樓市就陷入了“過熱—調(diào)控—反彈-調(diào)控”的周期循環(huán)中。
回顧近五年(2009年至2013年)中央經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)市場的表述,房地產(chǎn)市場調(diào)控均有所涉及。2011年和2012年連續(xù)強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”;2011年明確提出促進房價合理回歸;2010年和2009年都提到逐步形成符合國情的商品房體系。
今年的中央經(jīng)濟工作會議提出,要努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區(qū)改造。關于房地產(chǎn)市場調(diào)控只字未提令許多業(yè)內(nèi)人士頗感意外。
“長期以來,從中央到地方出臺了一系列的調(diào)控政策,事實證明效果并不理想。政府也一直在尋找房地產(chǎn)市場發(fā)展正確的路徑和方向。中央財經(jīng)大學民生經(jīng)濟研究中心主任李永壯表示,無論是此前結束的十八屆三中全會,還是剛剛結束的中央經(jīng)濟會議,不提房地產(chǎn)調(diào)控也在情理之中。這釋放出樓市從政府主導向市場主導轉(zhuǎn)化的信號。”
實際上,十八大以來,新一屆中央領導集體很少提及“房地產(chǎn)調(diào)控”“不再強調(diào)‘調(diào)控’是一種進步,說明未來會強化市場的決定性作用。”住建部政策研究中心原副主任王玨林說,這說明政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度將由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理,下一步要從供給端來加大支持力度,既要增加供給,又要釋放存量,房地產(chǎn)政策將由“堵”變成“疏”。
今年,北京市明確提出要發(fā)展價格低于周邊市場30%,面積以90平方米以下為主的自住型商品住房。該房源一經(jīng)推向市場就受到“夾心層”的“熱捧”。
北京市住建委相關負責人表示,推出自住型商品住房是政府調(diào)控思路想供給端轉(zhuǎn)變邁出的實質(zhì)性一步。對于低收入群體,政府有保障房支撐,對于中等收入群體,政府提供帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房。而未來的高端商品房完全可以由市場來決定。
各地樓市出現(xiàn)“分化”市場化需完善微觀環(huán)境
以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控思路頗受業(yè)界詬病,屢調(diào)屢漲的“怪圈”也難以打破,主要原因在于限價、限購、限貸等多種手段都針對控制房價和抑制需求,容易造成“一刀切”的局面。這種調(diào)控思路難以為繼,也不適用于當前各地樓市的不同現(xiàn)狀。
從今年10月份起,北上廣深等一線城市拉開了各地出臺新一輪調(diào)控政策的序幕。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計,10月以來,武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州、南京、太原等地相繼收緊了樓市調(diào)控政策,主要措施包括提高二套房首付比例以及延長非戶籍人士限購年限。這些城市的房價漲幅均名列全國前茅。
廣州作為領漲的一線城市,成為調(diào)控收緊最嚴厲的城市,對非戶籍人士購房要求提供5年內(nèi)連續(xù)繳交3年以上的納稅或社保證明。今年以來,市場表現(xiàn)疲軟的三四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地,紛紛通過放松限購措施來緩解當?shù)氐母邘齑鎵毫Α?/div>
“從目前情況看,一二線城市和三四線城市的樓市呈現(xiàn)出不同特征。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,地方政府的調(diào)控自主權在增強,各地將因地制宜對政策的執(zhí)行尺度和力度進行微調(diào)。房價快速上漲的城市進行了調(diào)控‘升級’,而供應充足、成交低迷的城市則采取適度的放松。
縱觀本輪調(diào)控,房價漲幅過快的城市仍突出以“限”為主的傳統(tǒng)措施。除限購、限貸外,在限價方面,北京提出年底之前大幅漲價和單價每平方米超過4萬的樓盤不予批售,武漢等城市則提出加強對市場銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。
“雖然中央逐漸明確了市場化的思路,但這并不意味著短期內(nèi)要放松調(diào)控或者推出調(diào)控。”王玨林認為,行政手段的完全退出要依賴于樓市的長效機制的逐步形成。
“兩房”并重保障先行多重政策助穩(wěn)樓市
“簡單劃分,房地產(chǎn)市場的需求群體可以分為‘剛需’購房者和高收入群體兩類。”李永壯分析,前者主要是中低收入群體,需要政府通過保障房或者政策支撐滿足住房需求,而后者可以通過市場調(diào)節(jié)購買住房。政府通過市場化手段調(diào)節(jié)樓市的前提是要有效解決中低收入群體的住房問題。
在許多專家看來,保障房或帶有保障房性質(zhì)的住房比重將大幅提高。今年4月,住建部發(fā)布《關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》,要求各地適當上調(diào)收入線標準,有序擴大住房保障覆蓋范圍。多個城市在保障房準入、分配、退出等方面都有完善之舉。
李鐵崗表示,從趨勢上看,中等收入群體的住房問題的解決一部分有待于市場化手段釋放出大量存量房,一部分也要依賴于政府適當擴大保障政策的范圍。“剛需”人群規(guī)模龐大更需地方政府做好前期工作,做到情況了然于胸。
純粹行政性、短期性調(diào)控措施治標不能治本,能救急但無法救市場。“方向雖然明確,但從目前來看,一二線城市的供求關系依然緊張,房價上漲壓力還很大。行政性的調(diào)控措施在短期內(nèi)依然無法退出。”李永壯表示,但長期看,多重政策將有利于市場化手段發(fā)揮更大的作用,助穩(wěn)樓市。
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