回望2013年樓市，可謂是調(diào)控政策步步升級。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年10月，全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅超10%。而根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，到11月，北上廣深四大一線城市新建住宅樣本均價同比增幅分別為28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。但包括溫州、鄂爾多斯、東莞等在內(nèi)的三、四線城市，樓市卻呈現(xiàn)出另外一番情形，與最高點相比，溫州、鄂爾多斯等地房價已經(jīng)“腰斬”。

調(diào)控層層加碼步步升級

今年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，這是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新國八條”。

隨后，2月26日公布了（《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】）。其中，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?！锻ㄖ废逻_(dá)后市場一片嘩然，二手房市場一度陷入恐慌。

3月30日開始，地方版細(xì)則陸續(xù)出臺，北京、上海、重慶細(xì)則先行。各地細(xì)則落實力度不一，很多地方都對20%個稅避而不談。大多數(shù)城市僅公布了本年度房價控制目標(biāo)，在公布細(xì)則的城市中，對“國五條”各項調(diào)控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實“國五條”的相關(guān)要求。

從三季度開始，“國五條”出臺后的各地房地產(chǎn)市場分化日益加劇。多個城市對地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，在房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，調(diào)整方向有緊有松。溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松。8月6日，溫州市相關(guān)部門決定，對原有限購政策進(jìn)行調(diào)整：“原2011年3月14日后已購買一套住宅的，即日起還可以再購買一套住宅，但名下已有兩套房產(chǎn)的仍不能購買，名下之前無房產(chǎn)的可以連續(xù)購買二套。其中名下有一套的住宅認(rèn)定包括已經(jīng)簽訂購房合同但未取得房產(chǎn)證的住宅。新措施同時明確，本市戶籍居民家庭是指夫妻雙方及未成年子女。”自此，溫州成為46個限購城市中首個對限購令調(diào)整并未被中央叫停的城市。

上海、鄭州等熱點城市堅持調(diào)控決心。8月19日，上海住房保障和房屋管理局重申，將繼續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行住房限購、差別化信貸、稅收等各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；從8月19日起至年底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場專項治理工作，重點檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行“限購”等調(diào)控政策的情況。

10月23日，北京市住建委發(fā)布關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見，業(yè)內(nèi)稱為“京七條”。意見指出，自住型商品住房項目在土地出讓前，應(yīng)明確住房套型建筑面

積、銷售均價等要求，作為土地出讓的依據(jù)載入招拍掛交易文件，并在土地成交后將其納入出讓合同。自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。

11月9日至12日十八屆三中全會在北京召開，全會過后，土地和保障房的政策動向成為熱議話題。11月開始，深圳、上海、廣州陸續(xù)出臺二套房首付提高至七成等系列政策后，武漢、南昌、沈陽、廈門、福州也相繼出臺類似政策，從11月中旬開始，連續(xù)有13個城市公布調(diào)控新政。

引發(fā)廣泛熱議的調(diào)控政策

出臺的各種政策中，以房養(yǎng)老政策頗具爭議，以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。2013年國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計劃“以房養(yǎng)老”政策會于2014年上半年試行推廣。該政策雖被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項重要補(bǔ)充，但以房養(yǎng)老的實行仍存在諸多問題。業(yè)界普遍認(rèn)為，我國現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定是“倒按揭”的最大障礙。對于抵押房產(chǎn)的老人來說，可能會面臨產(chǎn)權(quán)到期，人活著“錢”花光了的問題。

在各種調(diào)控效果均不顯著的情況下，市場將房產(chǎn)稅視為促使房價下跌

的救命稻草。5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍?！稕Q定》中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”作為這個改革大綱中唯一涉及“房地產(chǎn)”方面的內(nèi)容，成為了業(yè)內(nèi)炙手可熱的談資。

有專家指出，這次《決定》中表述的“房地產(chǎn)稅”與此前一直試點的房產(chǎn)稅不是一回事。“房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅，加一個字，就是完全不同的另一個稅種。”中國社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。

“房地產(chǎn)稅的提法意味著要把土地的部分納入進(jìn)來。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌分析，三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，意味著對包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的整體房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整和改革。

長效機(jī)制將成主流

5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，意見要求擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，隨后發(fā)改委相關(guān)人士明確表示房產(chǎn)稅擴(kuò)圍今年將會有具體動作。不同于以往，此次中央明確提出了房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時間節(jié)點，足見調(diào)控決心，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已勢在必行。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。2010年以來，房產(chǎn)稅一直是輿論焦點。重慶、上海已從2011年1月28日起率先正式試點開征房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅到底能否平抑房價，就在人們爭論不休之時，有關(guān)第三個征收房產(chǎn)稅

城市名單見諸報端，湖南、湖北、北京、杭州等地入圍的傳言未成真。

11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，推動建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺、不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。“如果不動產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會明顯加速。不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)，是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術(shù)前提。”不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是為房產(chǎn)稅開征鋪路。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度給未來開征房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，也為各類產(chǎn)權(quán)的土地合法交易奠定基礎(chǔ)。鑒于此，胡景暉預(yù)計，這將促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場新房、二手房、租賃市場的有效供應(yīng)量，緩解部分城市或局部區(qū)域市場供需矛盾，減緩房價繼續(xù)上漲壓力。

住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記同步推進(jìn)。3月15日，住建部部長姜偉新表示，目前全國已有40個城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)。5月16日國土部副部長胡存智明確表示，國土部正積極會同有關(guān)部門推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，預(yù)計2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立為房產(chǎn)稅順利征收提供了保障，只有在住房信息聯(lián)網(wǎng)完善、房地產(chǎn)相關(guān)稅制改革、財產(chǎn)公示制度及收入分配改革等多方配合共同推進(jìn)下，房產(chǎn)稅制度方可有效實施。值得關(guān)注的是，住房信息聯(lián)網(wǎng)的推進(jìn)速度可能并不如預(yù)期，但作為未來全國房屋管理體系的基礎(chǔ)，相信中央仍將對各地政府提出要求，積極推進(jìn)信息系統(tǒng)建設(shè)工作。