本就炙手可熱的養(yǎng)老地產(chǎn)，在十八屆三中全會(huì)對(duì)于養(yǎng)老改革的重視以及“以房養(yǎng)老”政策的試點(diǎn)下更加火爆，其商業(yè)價(jià)值再度被深挖。
面對(duì)巨大的“銀發(fā)市場(chǎng)”，“房企系”、“保險(xiǎn)系”、“央企系”兵分三路逐鹿市場(chǎng)，在政策帶動(dòng)下，已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)中爭(zhēng)食的80余家企業(yè)或?qū)⒂瓉砀嗟母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而目前規(guī)劃建設(shè)的100余養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，數(shù)量或?qū)⒂瓉肀l(fā)式增長(zhǎng)。
這些養(yǎng)老地產(chǎn)的核心服務(wù)模式各不相同，但對(duì)于普通消費(fèi)者來說，終有一種模式會(huì)經(jīng)過時(shí)間的檢驗(yàn)和雕琢，最終沉淀成我們暮年之后的一種生活方式。未來我們將怎么養(yǎng)老？一定程度上取決于哪種養(yǎng)老地產(chǎn)更能盈利、更“接地氣”。
養(yǎng)老地產(chǎn)扎堆特大城市看重城市購(gòu)買力
趙寶剛新劇《老有所依》熱播，刻畫出了中國(guó)30歲左右的夫妻“上有多老，下有一小”的養(yǎng)老窘境，一邊是處于事業(yè)上升期的獨(dú)生子女工作忙碌分身乏術(shù)，一邊是價(jià)格合適服務(wù)又好的養(yǎng)老院遍地難尋，引起人們對(duì)特大城市高房?jī)r(jià)壓力之下，城市遷移獨(dú)生子女的養(yǎng)老與隔代養(yǎng)老問題的積極求解。遍地開花的養(yǎng)老地產(chǎn)，是否能夠?yàn)檫@一問題帶來答案？
新浪新觀察對(duì)中國(guó)已有公開信息披露的82個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，一份脈絡(luò)清晰的中國(guó)養(yǎng)老地圖躍然紙上，若全部投入運(yùn)營(yíng)，或許意味著未來3-5年內(nèi)，中國(guó)部分老人的棲居集中地。
以數(shù)量來看，北京目前以15個(gè)項(xiàng)目占據(jù)首位，上海則以11個(gè)項(xiàng)目緊隨其后。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆集中在特大城市，說明這些城市人口眾多，養(yǎng)老需求更大，而且城市人口獨(dú)生子女率更高，對(duì)養(yǎng)老有著更迫切的需求，一線城市的購(gòu)買力更強(qiáng)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的江南水鄉(xiāng)亦成為吸引養(yǎng)宜居老地產(chǎn)的寶地，浙江省以擁有10個(gè)項(xiàng)目位列第三，其中有5個(gè)項(xiàng)目落戶烏鎮(zhèn)、3個(gè)項(xiàng)目落戶杭州、1個(gè)在嘉興、1個(gè)在慈溪，無一不是極具宜居口碑的城市典范。
擁有沿海城市的海南省、山東省，各自擁有7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并列占據(jù)第四位，隨后是廣東省、江蘇省、河北省、四川省、遼寧省等。
但是，這個(gè)“排行榜”并非定局，養(yǎng)老地產(chǎn)概念伴隨著政策不斷升溫，尤其是提出試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”之后更加火爆。
一些地方將養(yǎng)老失業(yè)納入績(jī)效考核，也激起了地方政府發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的激情，如北京市今年首次將保證民眾的基本養(yǎng)老服務(wù)納入對(duì)區(qū)縣的績(jī)效考核中，今年以來北京市出讓的大批養(yǎng)老地產(chǎn)地塊，預(yù)示著2014年北京市的養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒂瓉肀l(fā)性增長(zhǎng)。
高房?jī)r(jià)壓力之下，鄰省河北成為承接首都養(yǎng)老壓力的不二之選，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展不容小覷。
極具營(yíng)銷價(jià)值的風(fēng)景秀美之地是房地產(chǎn)商心中永遠(yuǎn)的萌寵，僅綠城一家，就宣布要在杭州周邊建10個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
不過，財(cái)政部財(cái)科所國(guó)有經(jīng)濟(jì)研究室主任文宗瑜向新觀察記者指出，雖然中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)地圖明晰，但仍存缺陷，并不能代表中國(guó)的養(yǎng)老趨勢(shì)，目前，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)都遠(yuǎn)離市區(qū)，現(xiàn)有的醫(yī)療體制下，醫(yī)療資源大都在政府控制之中，遠(yuǎn)離市區(qū)一定程度上遠(yuǎn)離了優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，子女探望也非常不易，老人很孤單。
誠(chéng)然，在北京，絕對(duì)數(shù)量的養(yǎng)老地產(chǎn)分布在延慶、順義、密云、亦莊等城郊。如萬(wàn)科位于房山的幸福匯，保利位于西山的和熹會(huì)，遠(yuǎn)洋位于亦莊的椿萱茂﹒凱建等。
“養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)是中國(guó)未來養(yǎng)老事業(yè)的一個(gè)組成部分，但絕對(duì)不是重要的組成部分。”文宗瑜說。
投資回報(bào)周期長(zhǎng)瞄準(zhǔn)養(yǎng)老高端市場(chǎng)
眾多品牌蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)搶灘市場(chǎng)，既有高歌猛進(jìn)的“房產(chǎn)系”，也有異軍突起的“保險(xiǎn)系”、“央企系”，但如何在服務(wù)與盈利之間找到支點(diǎn)？大家都還在“試水”，企圖實(shí)驗(yàn)成功一種模式并推而廣之，復(fù)制住宅地產(chǎn)時(shí)代的盈利神話。
如此之多的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，有學(xué)院式養(yǎng)老、會(huì)員制養(yǎng)老、社區(qū)物業(yè)養(yǎng)老、對(duì)高齡失能老人的保姆式養(yǎng)老等多種模式，他們實(shí)質(zhì)上是在嘗試創(chuàng)新中國(guó)養(yǎng)老業(yè)態(tài)的“排頭兵”，未來我們將以哪種方式養(yǎng)老，或許可以從中一窺端倪。
綠城集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)傳承了一貫的理想主義，推崇“學(xué)院式養(yǎng)老”，按照這種模式，等我們老了，在送完我們的孫子(女)或外孫子(女)上學(xué)以后，我們要自己去或送去養(yǎng)老學(xué)院。就像綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平設(shè)想的那樣，等五十年后，家家都以送老人去養(yǎng)老學(xué)院為正常之事。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瞄準(zhǔn)了更細(xì)分的市場(chǎng)，通過對(duì)“失能老人”的“長(zhǎng)期照料”作為其服務(wù)的核心定位，在這種定位下，遠(yuǎn)洋第一個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目椿萱茂﹒凱健今年已經(jīng)正式投入運(yùn)營(yíng)。
為了緩解資金壓力，一些養(yǎng)老地產(chǎn)些項(xiàng)目則通過收取一次性入門費(fèi)、或者入會(huì)費(fèi)的方式，用會(huì)員制來提供服務(wù)，能夠在項(xiàng)目運(yùn)行前期就收回大部分投資資金。如今年5月開業(yè)的由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資成立的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，除了一次性5萬(wàn)元左右的入住費(fèi)用外，還需要繳納每月7100-30000元不等的自理費(fèi)。
與其他品牌的盈利困局相比，萬(wàn)科的日子似乎好過一點(diǎn)，萬(wàn)科幸福匯通過租售并舉的方式運(yùn)營(yíng)后，其今年年中開盤的杭州首個(gè)社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目萬(wàn)科﹒隨園嘉樹采取了面向健康的長(zhǎng)者出售房屋使用權(quán)的方式，開盤售罄。但是看似光鮮的背后其實(shí)也有難言的尷尬，購(gòu)買者大多為40歲左右的青年派為自己養(yǎng)老做儲(chǔ)備，因此，作為養(yǎng)老地產(chǎn)，最起碼現(xiàn)在看還不能算成功。
除了“房產(chǎn)系”，有一大波“保險(xiǎn)系”正在靠近，新華保險(xiǎn)、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國(guó)人保、中國(guó)太平、中國(guó)人壽等多家壽險(xiǎn)公司開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)。
此外，“央企系”中石化高調(diào)宣布投資80億元投資成都郫縣養(yǎng)老地產(chǎn)。
但看似前景可期的養(yǎng)老地產(chǎn)，目前成功者籍籍。
假借養(yǎng)老的概念做地產(chǎn)市場(chǎng)仍存較大泡沫
各路資本紛紛介入養(yǎng)老地產(chǎn)，但已習(xí)慣了賺快錢、賺大錢的企業(yè)仍像普通住宅房地產(chǎn)那樣快速拿地，只是，這種套路究竟是繼續(xù)做地產(chǎn)還是轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老，目前市場(chǎng)待檢。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有超80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。
“根本原因是自身業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的需要，普通住宅地產(chǎn)利潤(rùn)下降，空間縮小，房地產(chǎn)企業(yè)必須要通過轉(zhuǎn)型開拓新市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)只不過是這一時(shí)期的炒作概念而已。”曹建海說。
曹建海認(rèn)為，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)扎堆特大城市，反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上仍舊沒有走出住宅開發(fā)的模式，一線城市的購(gòu)買力強(qiáng)，不排除通過掛靠養(yǎng)老地產(chǎn)的概念銷售住宅的嫌疑。
“養(yǎng)老地產(chǎn)只是打了一個(gè)養(yǎng)老的概念，仍然呈現(xiàn)出概念化、空洞化、商業(yè)化的炒作模式。” 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛說。
文宗瑜則直言養(yǎng)老地產(chǎn)有“泡沫”，實(shí)質(zhì)仍然是賣房子。
所以，盡管眾多企業(yè)潮涌開展養(yǎng)老地產(chǎn)探索項(xiàng)目，但真正能夠滿足市場(chǎng)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)仍然稀缺。
文宗瑜指出，現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)，定位高端，動(dòng)輒百萬(wàn)元的入會(huì)費(fèi)和上完月的月護(hù)理費(fèi)，讓普通工薪階層對(duì)此望而卻步，這并不能解決中國(guó)巨大的養(yǎng)老需求。
以上海的天地健康城為例，目前有兩種消費(fèi)模式，一種是10萬(wàn)元的年消費(fèi)卡，用于支付一年之內(nèi)的所有服務(wù)消費(fèi)；一種是100萬(wàn)-150萬(wàn)元不等的“恬愉會(huì)”會(huì)籍卡，然后每年繳納3000元左右的會(huì)籍管理費(fèi)。被詬病為“天價(jià)”養(yǎng)老費(fèi)。
杜猛指出，現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)面向高端，并不符合中國(guó)人的老齡化特色，中國(guó)老齡化主要有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是老齡人口規(guī)模大，二是未富先老。
“中國(guó)在做養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候往往參照日本，但是日本的老年人比中國(guó)老年人富有，不能進(jìn)行簡(jiǎn)單的模式拷貝。”杜猛說。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)并不賺錢，即便在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的國(guó)家，一些運(yùn)營(yíng)商的利潤(rùn)也不高，必須依靠政府補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。
因此，市場(chǎng)上流行一種觀點(diǎn)，認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)走向“高端”實(shí)則是被高地價(jià)所逼，普通住宅建設(shè)用地的價(jià)格與幾十倍于普通住宅的投資回報(bào)周期，讓養(yǎng)老地產(chǎn)在夾縫中求生，呼吁土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠和政府補(bǔ)貼的聲音越來越高。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉撰文指出，在土地價(jià)格日益走高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，為了照顧好老人衣食住行，養(yǎng)老地產(chǎn)一般很小，300畝已屬很多。但在中國(guó)，建300畝養(yǎng)老地產(chǎn)，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開發(fā)，整體實(shí)現(xiàn)盈利。
援引業(yè)內(nèi)人士的表述，地方政府在供地方面都沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，全靠雙方談判，符合當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老規(guī)劃，在土地評(píng)估、稅費(fèi)優(yōu)惠、專項(xiàng)補(bǔ)助方面都會(huì)有很大的支持，一般企業(yè)越大，獲得的支持也會(huì)越多。
政府支持政策和補(bǔ)貼力度，如何做到既不保護(hù)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性，又打擊假借養(yǎng)老之名的鉆營(yíng)投機(jī)，將在老齡化社會(huì)時(shí)代極度考驗(yàn)政府的施政藝術(shù)。
文宗瑜指出，最接地氣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式是“社區(qū)養(yǎng)老”，讓老人真正做到“居家養(yǎng)老”，在社區(qū)里配備托老所、設(shè)置老人午飯餐桌、提供社區(qū)志愿者養(yǎng)老服務(wù)，這樣一來，老人還生活在原來的社區(qū)，是熟悉的環(huán)境，有認(rèn)識(shí)的老朋友，晚上還可以跟子女生活在一起，既不孤單，也有尊嚴(yán)。
“養(yǎng)老地產(chǎn)需要發(fā)展，但現(xiàn)在不宜過熱。”曹建海認(rèn)為，純市場(chǎng)化的養(yǎng)老地產(chǎn)不一定不盈利，也不一定只有依靠高端市場(chǎng)才能盈利，只是需要?jiǎng)?chuàng)新出一種全新的商業(yè)模式和養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但顯然目前中國(guó)市場(chǎng)并不具備這個(gè)條件和人才，現(xiàn)在就大范圍、大規(guī)模的興建將造成資源浪費(fèi)。
“當(dāng)前的瘋狂，其實(shí)是在誤導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”杜猛認(rèn)為，政府首先要明確養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。養(yǎng)老地產(chǎn)一定是覆蓋80%以上老年人的地產(chǎn)項(xiàng)目，是兼?zhèn)渖虡I(yè)屬性和公益屬性的公共產(chǎn)品，就像學(xué)校和醫(yī)院一樣。
杜猛建議，政府出臺(tái)養(yǎng)老地產(chǎn)“標(biāo)準(zhǔn)”，如每一千平方米養(yǎng)老地產(chǎn)必須配備多少護(hù)工、急救車、床位、餐桌等。在滿足此條件的前提之下提供土地、稅收、資金等優(yōu)惠，才能放心與開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。
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