北京首都創(chuàng)業(yè)集團公司（下稱“首創(chuàng)”）在西安的阿房宮文化旅游產業(yè)項目，最近又引起了爭論。

 

這個項目計劃投資高達令人咋舌的380億元。分析人士對記者表示，項目所在片區(qū)的消費能力能否支撐起首創(chuàng)的巨額投資，將考驗這家北京國企的運營能力，而近年首創(chuàng)在旅游地產上的屢屢“大手筆”，或將給其帶來經營上的風險。

 

380億如何回本？

 

據西安當地媒體報道，2013年6月7日，西咸新區(qū)灃東新城和首創(chuàng)簽訂合作協議，計劃累計投入380億元，建設“首創(chuàng)阿房宮文化旅游產業(yè)基地”（下稱“阿房宮基地”），主要發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)、藝術家工作室、特色商業(yè)、園林式酒店、現代服務業(yè)和人文旅游，并建設博物館、藝術中心、會議中心、演藝中心、文化交流中心等文化旅游類公益項目。

 

報告稱，首創(chuàng)華夏基金為灃東發(fā)展集團信用融資30億元，用于阿房宮區(qū)域的征地拆遷和國家遺址公園的建設工作；雙方合作成立阿房宮基金，阿房宮基金總規(guī)模100億元，首期引導資金20億元，該基金將主要用于投資建設“阿房宮基地”，項目首期用地面積1000畝。

 

目前，首創(chuàng)在西安的項目，主要是商業(yè)綜合體“國際城”，地處西安經濟技術開發(fā)區(qū)，距西安市中心10公里。但上述“阿房宮基地”所在的西咸新區(qū)位于陜西省西安、咸陽兩市建成區(qū)之間，遠離西安，西距咸陽市中心僅3公里。

 

“東邊有浐灞，北邊有經開區(qū)，西南有高新區(qū)，往南是曲江，都比西咸新區(qū)成熟。”一位西安開發(fā)商人士昨日向《第一財經日報》透露，目前，西安的高新區(qū)、曲江、經開區(qū)相對配套成熟，西咸新區(qū)則“偏得多”，地價也低得多。

 

該開發(fā)商人士認為，目前西安成熟片區(qū)所剩土地不多，而西咸新區(qū)地價較低，開發(fā)項目仍有利潤空間。但他同時指出，目前該片區(qū)市場需求十分有限，因此他并不十分看好在此進行地產開發(fā)的前景。

 

“開發(fā)商一般很難有動力在這樣的地段、用如此大的投資來做項目。”該人士推測說，首創(chuàng)作為一家負債率較高的企業(yè)，運作該項目的目的，不排除是通過取得土地來融資，再將資金投入到其他項目中去。

 

資金能力待考

 

文化地產升溫，吸引了越來越多的地產大佬目光，首創(chuàng)也不例外。

 

從2012年開始，首創(chuàng)集團及旗下的上市公司首創(chuàng)置業(yè)似乎有意于拓展文化旅游地產領域的投資，這從其錦溪項目可見端倪。2012年7月1日，在昆山夏季重大產業(yè)項目聯合開工開業(yè)儀式上，首創(chuàng)集團與中國青旅集團聯合打造總投資額達300億元的“兩岸城”項目，宣布在錦溪鎮(zhèn)五保湖岸線正式啟動。該項目被稱為“首創(chuàng)青旅兩岸城”，計劃分5年完成整體開發(fā)建設。項目規(guī)劃范圍約45平方公里，由古鎮(zhèn)區(qū)、古鎮(zhèn)拓展區(qū)、民國城、臺灣農業(yè)創(chuàng)意觀光園區(qū)以及環(huán)湖休閑區(qū)五個主題功能區(qū)組成。

 

僅僅只算阿房宮基地和“兩岸城”兩個項目，首創(chuàng)累計投資就達到680億元，雖然均為分期投資，但這個數字對于首創(chuàng)而言，無疑是龐大的。

 

據首創(chuàng)集團網站披露的數據，2012年首創(chuàng)集團營業(yè)收入為196.92億元，同比增長5.1%，利潤總額25.27億元，國有資本凈利潤2.08億元。而2013年8月首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的中報顯示，公司2013年上半年繼續(xù)提高中小戶型的剛需產品推盤比例，簽約金額為66億元，營業(yè)收入約48.90億元，歸屬于母公司股東的凈利潤僅為5.62億元。

 

高負債的質疑一直伴隨著首創(chuàng)置業(yè)。2012年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負債率曾經達到102%。2013年12月，惠譽國際發(fā)表報告稱，北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司2013年的凈負債庫存比率預計將升至45%，而該公司上年的這一指標為47%，處于較高的負債水平。鑒于此，惠譽下調首創(chuàng)置業(yè)長期外幣及本幣發(fā)行違約評級至BB ，評級展望由穩(wěn)定降至負面。

 

“現在旅游地產多為‘假旅游、真地產’，單純的旅游項目回報相當漫長，開發(fā)商一貫的做法是，套取土地后，先把商業(yè)、住宅建起來。”盛富資本國際有限公司CEO黃立沖昨晚接受本報記者采訪時分析，旅游地產項目真正收回投資的渠道是賣掉物業(yè)，如果阿房宮基地位置較偏，地段不成熟，那即使有物業(yè)出售，投入過大的話，也會給企業(yè)帶來風險。