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  • 萬科成都公司易帥 蓉城成集團推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“試驗田”

    2014年01月10日 11:05
    來源:每日經(jīng)濟新聞
    繼2011年上海萬科總經(jīng)理劉愛明辭職之后,近日萬科地方公司一把手再現(xiàn)人事變動,此次離職的是成都萬科總經(jīng)理劉軍。昨日(1月9日)下午,劉軍在電話中向記者表示,離職系個人原因,出于職業(yè)發(fā)展考慮,接下來,會先休息一段時間。
     
    在2008年,劉軍已坐鎮(zhèn)成都,其銷售業(yè)績曾連續(xù)幾年領(lǐng)跑成都樓市。不過,不久前出爐的2013年成都樓市銷售龍虎榜顯示,萬科銷售收入不到40億元,與前兩年60多億元的銷售戰(zhàn)績相比,已呈現(xiàn)出下滑趨勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,拿地相對保守,勢必讓成都萬科保持行業(yè)領(lǐng)先地位顯得較為困難。
     
    在萬科財報中,成都已是該集團四大核心區(qū)域之一。萬科董事會主席王石多年前提出的住宅工業(yè)化也在成都低調(diào)試水,而在萬科發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的過程中,成都區(qū)域亦有多個商業(yè)項目面市,并儲備了一些相關(guān)項目地塊。業(yè)內(nèi)人士表示,目前成都已成為萬科推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“試驗田”之一。
     
    “劉軍離職系個人原因”
     
    劉軍成為新年伊始公開離職的首位萬科分公司負(fù)責(zé)人。
     
    公開資料顯示,劉軍1998年加入深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司,曾任佛山市萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理;2008年調(diào)任成都萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。如今,執(zhí)掌成都萬科6年、進(jìn)入萬科15年的劉軍突然離職,在成都房產(chǎn)業(yè)引起關(guān)注。1月8日晚21時許,成都萬科也通過官方微博首次對外發(fā)布了劉軍離職的消息,“因個人發(fā)展原因向公司提交辭呈,對于他的選擇,公司表示尊重。”
     
    離職背后,業(yè)內(nèi)猜測2013年成都公司銷售業(yè)績不佳成為導(dǎo)火索。在成都透明房產(chǎn)網(wǎng)公布的2013年度房地產(chǎn)企業(yè)全域成都銷售排名前20強榜單中,成都萬科以39.86億元的備案金額排名第7,銷售備案面積也以41.66萬平方米排名第7。
     
    作為全國性的房企,萬科于1999年進(jìn)入成都,一度領(lǐng)跑成都樓市銷售排行榜。但如今,僅從業(yè)績表現(xiàn)來看,已被后來者保利、綠地等大型房企超越。
     
    “這幾年,成都萬科雖然在排行前列的開發(fā)商中,總體比較穩(wěn)定,但并不像整個集團的業(yè)績上升那么快速。”成都某大型地產(chǎn)商人士評價到,相對保利、藍(lán)光這樣目前在成都房產(chǎn)市場領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績增長,稍顯遜色。
     
    成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年,成都房地產(chǎn)企業(yè)銷售備案排名中,藍(lán)光、保利分別以112.94億元、104.62億元位列第一、二,緊隨其后的是龍湖、綠地、華潤、和記黃埔,銷售額從64億元到40億元不等。
     
    而在2012年,成都萬科還曾以52.07億元的銷售備案總額,排在成都保利的71.88億元之后,位列第二。緣何2013年的銷售業(yè)績相較此前兩年明顯下滑呢?接近成都萬科的業(yè)內(nèi)人士指出,去年,成都萬科多個項目都是下半年推出,因此銷售業(yè)績上受到一定影響。
     
    2013年下半年,成都萬科相繼推出多個新盤。“有的銷售節(jié)點甚至到了年底”,前述業(yè)內(nèi)人士表示。他認(rèn)為成都萬科的業(yè)績受到一定影響,與其新推的高端項目銷售有關(guān),此前主要以普通住宅為主,似乎“不太適應(yīng)高端項目的操作”。
     
    針對這一揣測,劉軍直言,離職“跟業(yè)績無關(guān)”。在前述業(yè)內(nèi)人士看來,“有了多個新盤的推出,2014年成都萬科沖業(yè)績并不存在大問題。”
     
    繼任者壓力不小
     
    成都萬科官微信息還表示,劉軍留下的職位已很快被“補位”,將由萬科集團戰(zhàn)略投資營銷運營管理部原總經(jīng)理張晉元接任。但由佛山萬科“掛帥”成都多年的劉軍,留給繼任者張晉元的,顯然不是鮮花和掌聲,而是業(yè)績被其他競爭對手超越的當(dāng)下,能否重振成都萬科。
     
    “不能說他是‘空降兵’,由集團任命,在萬科總部呆過,對集團事務(wù)已經(jīng)較為適應(yīng)。”長期關(guān)注成都萬科的某管理機構(gòu)人士張山(化名)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
     
    從公開履歷來看,繼任者張晉元有著不俗的任職經(jīng)歷,且是“海歸少帥”。萬科(專題閱讀)集團官網(wǎng)的信息顯示,張晉元,男,1978年1月出生,曾任職于世界500強企業(yè)——IBM中國有限公司、全球最著名的管理咨詢公司——麥肯錫公司,2011年加入萬科。
     
    在張山看來,萬科早已有了一套非常成熟的管理體系,地方公司負(fù)責(zé)人的更換并不會帶來較大的影響。但他也表示,從公開信息來看,張晉元履新的挑戰(zhàn),第一是操盤能力,其在具體項目方面的開發(fā)能力,需要進(jìn)一步考證;二是對于房地產(chǎn)市場、成都文化的熟悉和了解。
     
    而在業(yè)內(nèi)人士看來,未來張晉元將要面臨的是萬科集團至上而下的相對保守的拿地策略,對于公司未來試圖提高規(guī)模的不利影響。“成都萬科的業(yè)績增長比較慢,與其拿地的策略有關(guān)。萬科拿地比較理性,往往錯失擴大規(guī)模發(fā)展的機會。”成都資深地產(chǎn)人士李強(化名)表示。
     
    前述接近成都萬科的業(yè)內(nèi)人士也指出,目前,萬科集團更強調(diào)利潤,但這也需要一定的規(guī)模來支撐,而成都萬科的拿地似乎偏于保守。早在2012年底,成都萬科還曾在土地市場有過集中發(fā)力。當(dāng)年12月14日,成都萬科在成都城東連拿兩地;12月17日,在城東又拍下第三塊土地;2天后,首次進(jìn)入城南大源板塊,同一天內(nèi)拿下兩宗土地。6天之內(nèi)總共拍下近383畝土地。
     
    “熱鬧”過后,成都萬科拿地再顯“沉寂”。到了2013年,萬科或僅斬獲一宗地塊。公開資料顯示,成都萬科以6.74億元競得位于新都區(qū)三河街道花園社區(qū)(大件路東側(cè))地塊,宗地面積11.12萬平方米。
     
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,拿地相對保守,勢必讓成都萬科重振行業(yè)地位較為困難。“重回一線,拿地策略首先需要更加大膽,項目開發(fā)周期步伐也要加快。”李強表示,但他同時也指出,這勢必與萬科集團的拿地策略相矛盾,因此,成都萬科、以及新“掌舵”者首先就面臨著這一難題。
     
    千億軍團擴容 萬科壓力大
     
    2013年,成都萬科旗下的產(chǎn)品線覆蓋普通住宅、別墅、商業(yè)綜合體,并兼顧了首次置業(yè)、改善和高端居住、投資等多種需求,包括華茂廣場等多個項目。
     
    近兩年,萬科在成都已推出了多個商業(yè)地產(chǎn)項目。早在2012年11月,成都萬科一位高管曾公開表示,2012年是萬科成都商業(yè)元年,預(yù)計未來兩三年,萬科在成都的商業(yè)項目開發(fā)體量將突破100萬平方米。
     
    亞太城市研究院房地產(chǎn)分會會長陳寶存向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,在萬科集團中,成都大區(qū)已是集團幾個重點區(qū)域之一,成都又是這個大區(qū)的核心城市,隨著萬科在成都加推商業(yè)地產(chǎn),成都已成為萬科推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“試驗田”之一。
     
    在2013年中國房企排行榜中,萬科攬金高達(dá)1709億元,再次蟬聯(lián)全國冠軍。不過,緊隨其后的綠地集團銷售金額達(dá)1625億元,兩大巨頭之間僅差84億元。
     
    值得注意的是,這次千億級別以上房企數(shù)量已由3家(萬科、綠地、保利)增加至7家,萬達(dá)、中海、碧桂園與恒大4家房企也強勢入圍。
     
    目前,雖處在金字塔頂尖,但萬科還是感到了壓力。目前綠地集團頻頻加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重,尤其是頗受各地政府青睞的超高層項目。
     
    近日來自《環(huán)球企業(yè)》的報道稱,萬科目前在北京共有4個商用物業(yè)項目,持有型物業(yè)面積約為50萬平方米,投資總額將達(dá)100億元,未來萬科將每年新開一個商業(yè)地產(chǎn)項目。
     
    將重點培育商業(yè)地產(chǎn)
     
    萬科打造商業(yè)地產(chǎn),其執(zhí)行副總裁毛大慶成為實際的推動者,此前曾擁有過在商業(yè)地產(chǎn) “開拓者”凱德置地的從業(yè)經(jīng)歷。在前述項目開業(yè)當(dāng)天,毛大慶曾專門發(fā)了微博,后來還說王石在參觀項目后用了“酷斃”二字來概括對此作品的肯定。
     
    昨日,《每日經(jīng)濟新聞》記者多次致電毛大慶,但其手機一直無人接聽。前不久,毛大慶在接受媒體采訪時坦言,“商業(yè)地產(chǎn)是萬科未來重要的業(yè)務(wù)增長點之一,我們主攻社區(qū)商業(yè),目前正處于產(chǎn)品培養(yǎng)期”“開著車換輪子”,這是毛大慶對萬科目前狀態(tài)的描述。
     
    我愛我家集團副總裁胡景暉昨日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,目前北上廣等一線城市的住宅可開發(fā)量已基本接近尾聲,二三線城市未來3~5年也將出現(xiàn)類似局面,這也將終結(jié)高速開發(fā)時代。在他看來,加大持有型商業(yè)比例,能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,這使原本偏重住宅開發(fā)的萬科所要面臨的現(xiàn)實問題,也是規(guī)避樓市風(fēng)險以及引導(dǎo)個人投資需求的主要方式。
     
    2011年6月底,深圳萬科廣場開業(yè),這成為萬科布局商業(yè)地產(chǎn)的起點。到目前為止,萬科現(xiàn)有的商業(yè)項目已形成了三條產(chǎn)品線,包括萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。
     
    實際上,在毛大慶看來,商業(yè)地產(chǎn)有兩種套路,即賣了再管或賣了不管,萬科商業(yè)將在形態(tài)上向太古學(xué)習(xí),運營上則向凱德學(xué)習(xí)其資本化的經(jīng)驗。凱德是典型“賣了再管”的輕資產(chǎn)運營模式,即僅持有一部分股份,而將大部分股份轉(zhuǎn)讓給基金等投資者,其強項在于善從管理中產(chǎn)生收益。
     
    “在持有型商業(yè)構(gòu)成上,除了主權(quán)基金、國內(nèi)第三方理財?shù)葯C構(gòu)之外,開發(fā)商肯定也會成為持有的主體。”胡景暉表示,國內(nèi)呼吁了好幾年的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)應(yīng)盡快推出,這也是未來加速金融創(chuàng)新的表現(xiàn)。
     
    住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存量時代的到來,商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證劵化已成為一大發(fā)展趨勢,鑒于目前國內(nèi)REITs仍未開閘,可以赴海外上市。
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