“購(gòu)物中心正在以每年上100家的速度增長(zhǎng)，量的供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商業(yè)地產(chǎn)這片藍(lán)海正在向紅海轉(zhuǎn)變”，綠景（專題閱讀）集團(tuán)副總裁、綠景資產(chǎn)公司總經(jīng)理陳鐵身接受贏商網(wǎng)記者采訪時(shí)如此表示。

 

縱觀2013年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，陳鐵身認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)總量的結(jié)構(gòu)性過剩、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商的沖擊等問題突出，在商業(yè)地產(chǎn)的紅海中，社區(qū)商業(yè)是一片新藍(lán)海，擁有發(fā)展空間。

 

此外，他表示，在十八屆三中全會(huì)之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于消費(fèi)需求的提升，一定會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，將帶動(dòng)對(duì)資本市場(chǎng)的需求，形成相輔相成的互動(dòng)關(guān)系。

 

商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海變紅海

 

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，許多開發(fā)商紛紛把目標(biāo)投向了商業(yè)地產(chǎn)，更多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展表示信心滿滿。然而，陳鐵身卻認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)這片藍(lán)海正在向紅海轉(zhuǎn)變，量的供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。

 

他表示，從2007年開始，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為一種熱潮，以商業(yè)地產(chǎn)代表性形態(tài)的購(gòu)物中心，目前正在以每年上100家的速度增長(zhǎng)，按照這個(gè)速度，2015年全國(guó)將擁有超過4000家購(gòu)物中心。

 

“這種結(jié)構(gòu)性的過剩，帶來(lái)最直接問題是商業(yè)地產(chǎn)招商難、開業(yè)難以及經(jīng)營(yíng)難的問題。也正是由此，商業(yè)地產(chǎn)原本充滿著希望的行業(yè)，變成了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)。”陳鐵身說(shuō)道。

 

對(duì)于這種“過剩”與“困難”的關(guān)系，陳鐵身有較深入的理解，他告訴記者，雖然從表面上看，是“過剩”帶來(lái)了“困難”，甚至說(shuō)是“困難”證明了“過剩”，但從根本上來(lái)說(shuō)，這種“困難”是由于在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段中，項(xiàng)目的面市量超過了行業(yè)從業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的把控能力而造成的，是一種能力與供給之間的差距所造成的“困難”。

 

“大家都愿意去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是能真正理解商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，并愿意去打造開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的公司不多。所以形成了一種跟風(fēng)的狀態(tài)，許多開發(fā)商往往只看中項(xiàng)目開發(fā)能力，而把商業(yè)地產(chǎn)整體營(yíng)運(yùn)，簡(jiǎn)單地看成只是一種招商的能力。”他說(shuō)道。

 

面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展思路，他建議首先開發(fā)商需要對(duì)行業(yè)的本質(zhì)有深刻的理解，打造好了一個(gè)項(xiàng)目，才能解決招商難、開業(yè)難、經(jīng)營(yíng)難的問題。結(jié)構(gòu)性過剩，是開發(fā)商在策劃規(guī)劃上不能真正理解市場(chǎng)需求，以致項(xiàng)目不能滿足消費(fèi)需求而形成的一種亂象。

 

他談到，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的“消化能力”依托于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)的消費(fèi)能力的提高。目前國(guó)內(nèi)對(duì)于現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的需求是不足的，雖然人們的生活水平在提高，但與目前商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量相比，需求還是不足。而商業(yè)地產(chǎn)的過剩也只是階段性表現(xiàn)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，這種過剩還是可以逐漸被消化。

 

解決同質(zhì)化的兩把鑰匙

 

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，讓如何跟隨消費(fèi)需求變化做出有效應(yīng)變，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等的問題，成為了開發(fā)商關(guān)注的重要內(nèi)容。

 

陳鐵身認(rèn)為，同質(zhì)化主要由于商業(yè)品牌資源稀缺與業(yè)態(tài)選擇不夠豐富所導(dǎo)致。開發(fā)商目前主要還是從表面來(lái)體現(xiàn)差異化，如建筑形象獨(dú)特，內(nèi)部裝修另類，品牌選擇新穎等手段，但要根本解決問題，需要經(jīng)營(yíng)者在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，把握受眾的需求與文化，從生活方式的角度來(lái)理解，作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供的商業(yè)空間，應(yīng)如何去滿足與引導(dǎo)生活方式的變化。

 

他談及，“目前很多商家并沒有專注去理解，什么樣的生活方式是適合未來(lái)發(fā)展需要的。就綠景而言，我們始終是用兩把鑰匙去解決這個(gè)問題，一是倡導(dǎo)生活方式，二是打造商業(yè)空間。”

 

如果開發(fā)商都以同樣的方式去解決問題，其本身會(huì)否就是同質(zhì)化的思維？陳鐵身認(rèn)為，可以用“尊重需求，善用資源，因地制宜，與時(shí)俱進(jìn)”的“16字方針”來(lái)思考這個(gè)問題。

 

“尊重需求，客觀把握需求變化帶來(lái)的生活方式的轉(zhuǎn)變，通過對(duì)新生活方式的理解與研究，去引導(dǎo)新需求的產(chǎn)生，從根本上解決差異化問題；實(shí)現(xiàn)改變最終還是需要依賴于擁有的資源條件。如果脫離資源條件去談差異化，那么會(huì)導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，并提高同質(zhì)化問題解決的難度。”這是陳鐵身對(duì)“16字方針”的解釋。

 

在購(gòu)物中心同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，開發(fā)商紛紛加大餐飲、休閑娛樂、兒童等業(yè)態(tài)比重，對(duì)于這種現(xiàn)象，他指出，開發(fā)商改變業(yè)態(tài)比重的問題，與同質(zhì)化并沒有太大關(guān)系，更多的是用以應(yīng)對(duì)電商的沖擊，增加電商無(wú)法實(shí)現(xiàn)的品類比重。

 

“電商一定會(huì)成為一種趨勢(shì)。如果能將購(gòu)物中心形態(tài)與電商進(jìn)行結(jié)合，以O(shè)2O的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)改變自身經(jīng)營(yíng)方式，確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的解決方案。”陳鐵身表示。

 

繼而，他以綠景為例進(jìn)行說(shuō)明，通過電商與社區(qū)商業(yè)的結(jié)合，既能應(yīng)對(duì)電商帶來(lái)的沖擊，又能解決電商自身在體驗(yàn)性、物流配送方面的屏障。

 

他說(shuō)道：“綠景始終希望將電商與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合，通過O2O的營(yíng)銷模式來(lái)打造適合自身的電商業(yè)務(wù)及營(yíng)銷平臺(tái)。”

 

社區(qū)商業(yè)是一片新藍(lán)海

 

社區(qū)購(gòu)物中心被譽(yù)為是商業(yè)地產(chǎn)下一座待開發(fā)的金礦，然而，目前，國(guó)內(nèi)并沒有成功的社區(qū)購(gòu)物中心案例。未來(lái)，社區(qū)購(gòu)物中心會(huì)否成為商業(yè)地產(chǎn)新的突破點(diǎn)？

 

對(duì)于贏商網(wǎng)記者提出的問題，陳鐵身認(rèn)為，社區(qū)購(gòu)物中心，是對(duì)應(yīng)于居家生活空間而形成的滿足購(gòu)物中心形態(tài)要件的社區(qū)商業(yè)空間，它不是商業(yè)流通形態(tài)，而是商業(yè)空間類別。在商業(yè)地產(chǎn)的紅海中，社區(qū)商業(yè)是一片新藍(lán)海，未來(lái)一定有它的舞臺(tái)。

 

而如何挖掘這片新藍(lán)海，陳鐵身提出了自己的思考--歸根到底還是要對(duì)城市居民生活方式和當(dāng)?shù)叵M(fèi)環(huán)境進(jìn)行研究和定位，并以此定位購(gòu)物中心的主要目標(biāo)客戶與經(jīng)營(yíng)模式，才能真正打造出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，在這片藍(lán)海中獲得一席之地。

 

他認(rèn)為城市消費(fèi)環(huán)境的變化，已經(jīng)使都市居民生活方式發(fā)生了深刻變化，具體表現(xiàn)為中國(guó)城鎮(zhèn)化影響著中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)；網(wǎng)上購(gòu)物成為生活方式的必然體現(xiàn)；中國(guó)80、90后的新一代的消費(fèi)者更關(guān)注時(shí)尚和休閑消費(fèi)；中國(guó)消費(fèi)者對(duì)使用的便捷性及優(yōu)質(zhì)服務(wù)等精細(xì)功能的需求越來(lái)越高；消費(fèi)者需求多樣化和個(gè)性化的特征成了市場(chǎng)的主導(dǎo)等方面。

 

“因此，在打造社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，需要充分尊重并理解這些消費(fèi)環(huán)境變化導(dǎo)致的生活方式的變化，在商業(yè)空間規(guī)劃打造和業(yè)態(tài)配比落實(shí)上有針對(duì)性地滿足需求。同時(shí)，在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)還需要綜合平衡投資者、品牌商及消費(fèi)者三方面需求，才能打造出符合市場(chǎng)需求的成功項(xiàng)目。”他講到。

 

陳鐵身認(rèn)為，在社區(qū)購(gòu)物中心的開發(fā)中，佐阾就是一個(gè)成功案例。“佐阾系列購(gòu)物中心，充分挖掘社區(qū)客廳、兒童成長(zhǎng)、親情共享、家庭娛樂，這四大空間理念，甚至針對(duì)社區(qū)文化藝術(shù)需求，精心打造了佐阾生活小劇場(chǎng)、佐阾藝?yán)鹊认嚓P(guān)配套。在打造商業(yè)空間的同時(shí)，去倡導(dǎo)一種新的生活方式。”

 

他告訴記者，僅僅被動(dòng)地去滿足市場(chǎng)是不夠的，在保證能適應(yīng)市場(chǎng)的需求的前提下，我們需要嘗試去突破這種需求，嘗試主動(dòng)地引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，為自身往后的發(fā)展創(chuàng)造新的需求。這才是社區(qū)型購(gòu)物中心的發(fā)展之道。

 

未來(lái)將與資本市場(chǎng)結(jié)合

 

對(duì)于三中全會(huì)政策的解讀，陳鐵身認(rèn)為這主要是解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式及未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，這種動(dòng)力本身會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的需求的提升。

 

“住宅地產(chǎn)比較依賴政策，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻依托于消費(fèi)需求，而消費(fèi)需求又主要取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的消費(fèi)能力的提升和需求的變化。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于消費(fèi)需求的提升，一定會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。”他說(shuō)道。

 

有人這樣評(píng)價(jià)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：起步晚，發(fā)展快，問題多，前景廣。“這不無(wú)道理。我認(rèn)為2014年的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)朝著更好的方向發(fā)展。但在項(xiàng)目形態(tài)的創(chuàng)新上，需要開發(fā)運(yùn)營(yíng)商通過自身商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作能力的提升來(lái)應(yīng)對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。”

 

最后，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，陳鐵身表示，未來(lái)市場(chǎng)是屬于真正把商業(yè)地產(chǎn)作為自身業(yè)務(wù)發(fā)展形態(tài)來(lái)運(yùn)作的開發(fā)商，需要誠(chéng)心誠(chéng)意將商業(yè)地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，并依據(jù)市場(chǎng)的需要尋找適合自身發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)的模式。只有通過這種能力的提高，才能應(yīng)對(duì)招商難、開業(yè)難、經(jīng)營(yíng)難的問題。

 

同時(shí)，還需從根本上去解決商業(yè)地產(chǎn)退出機(jī)制的完善問題。如果沒有與資本市場(chǎng)相結(jié)合，那么商業(yè)地產(chǎn)也無(wú)法健康發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，一定會(huì)帶動(dòng)對(duì)資本市場(chǎng)的需求，形成一種相輔相成的互動(dòng)關(guān)系。