剛剛過去的一年，樓市十分熱鬧。一線城市房價快速大幅上漲，而三四線城市交易相對慘淡，“地王”與“鬼城”并存，“房姐”、“房產(chǎn)稅”、“小產(chǎn)權房”等涉“房”的詞語都成了年度熱詞。
中國住建部政策研究中心副主任秦虹近日對2013年樓市三大特點做了總結(jié)，她表示：
一是商品房銷售增長很快。全年新建商品房銷售面積預計達到13億平方米，同比增長20%左右，商品房銷售額的增速預計為30%左右。不僅如此，40個重點城市今年前三季度二手住房交易面積同比增長了83.4%。
二是樓市分化格局更加明顯。到11月份，北上廣深4個一線城市房價同比漲幅均超過20%，70個大中城市平均房價上漲不到10%，如果把全國657個城市的房價平均計算，估計同比上漲還不到5%，還有一些城市的房價是下跌的。一二線城市和三四線城市之間，以及三四線城市之間的樓市需求、庫存、價格、銷售都有更明顯的分化。
三是開發(fā)企業(yè)資金狀況良好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額、銷售額和資金到位額三大指標顯示，目前開發(fā)企業(yè)資金狀況整體處于近幾年來情況較好的時期，尤其是大企業(yè)資金到位情況特別好。
在談到新一年里樓市調(diào)控問題時，秦虹提到了制定房地產(chǎn)政策將面臨的四大任務：
由于市場分化已經(jīng)比較明顯，現(xiàn)在出臺全國一刀切的樓市調(diào)控政策已經(jīng)意義不大了，也沒有必要。那么下一步調(diào)控的責任主體應該是地方。地方政府應結(jié)合本地實際情況，有針對性地出臺政策。我認為，當前房地產(chǎn)市場的管理面臨四大任務。
一是嚴格防范風險，確保金融安全。最關鍵的就是要守住底線，堅決不能搞過低的首付和利率，銀行應嚴格按政策和風險防控的要求加強對企業(yè)開發(fā)貸款或個人按揭貸款進行審核發(fā)放。根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進入房地產(chǎn)市場。
二是根據(jù)實際需求，把握好土地供應的節(jié)奏。對人口密集、需求旺盛的大城市，要調(diào)整土地供應結(jié)構，加大住宅用地供應，不要再搞粗放低效的大規(guī)模土地供給；而對那些需求增長放緩、去庫存壓力較大的城市，應放慢土地供應節(jié)奏，穩(wěn)定市場秩序。
三是政府做好“補位兜底”，進一步完善住房保障政策。自2011年以來，我國已經(jīng)開工建設各類保障性安居工程2400多萬套，建成1500萬套以上，今年還將開工600萬套。在保障性住房建設力度不減的同時，還應通過改革調(diào)整，使住房困難群體更便捷、更公平、更及時地享受到住房保障政策的實惠。
四是針對當前住房的主要矛盾，政策應支持“夾心層”的住房需求。房價過快上漲，對誰的影響最大？已經(jīng)購房的人肯定是受益者。那些租房都租不起的低收入住房困難群體也不可能買房，房價過快上漲對其影響也不大，而且這些年保障性安居工程一直在加快推進，這項政策還會繼續(xù)發(fā)揮“補位兜底”的作用。房價上漲受影響最大的恰恰是那些處于保障邊緣的最需要住房而無住房的“夾心層”群體。
“夾心層”群體是指那些具有一定支付能力，但階段性購房支付能力不足的人群。與最低收入、低收入的住房保障對象相比，目前城市“夾心層”群體的住房政策相對薄弱，雖然政策規(guī)定首次購房者貸款利率可以下浮，但由于是商業(yè)銀行執(zhí)行，政策落實并不穩(wěn)定。下一步的住房政策，除了繼續(xù)完善住房保障政策，還應對“夾心層”群體的住房需求出臺穩(wěn)定的、明確的、有力度的政策支持，這樣住房政策的針對性就更強了。
秦虹還預測2014年房地產(chǎn)市場將比2013年平穩(wěn)，雖然市場分化格局將延續(xù)，但差異會縮小。她稱近期此輪房價上漲，主要因剛性需求量較大，置業(yè)人群年齡下移。她還建議設立共有產(chǎn)權以消除牟利和權利尋租空間。
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