地產(chǎn)股在最近一周表現(xiàn)不佳，集體大幅下跌，截至記者發(fā)稿時(shí)，招商地產(chǎn)跌幅已在4%左右，可謂領(lǐng)跌地產(chǎn)股。從去年年中因換帥問題一度被熱議的招商地產(chǎn)又重歸公眾視線。
早些年，招商地產(chǎn)曾與萬(wàn)科、保利等齊名，被稱之為“房企四大巨頭之一”，但無奈差距逐步拉大。最近這兩年多時(shí)間更是頻繁換了三位一把手。究其個(gè)中原因，業(yè)內(nèi)認(rèn)為主因是招商局集團(tuán)急于使招商地產(chǎn)設(shè)法重歸第一梯隊(duì)。而三位一把手的發(fā)展側(cè)重各不相同，招商地產(chǎn)在曲折中提速前行。
兩年多更換三位掌門人
2013年7月，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)、行政總裁、黨委書記林少斌僅保留董事長(zhǎng)職位，升任招商局集團(tuán)總工程師。時(shí)任總經(jīng)理賀建亞升任公司第一負(fù)責(zé)人，也就是說董事長(zhǎng)此后一段時(shí)間將成為虛職。此消息一發(fā)，外界頗為驚愕。
而林少斌在2011年2月才剛剛接替原董事長(zhǎng)孫承銘之位，彼時(shí)，招商地產(chǎn)正面臨著2010年度糟糕的業(yè)績(jī)。從20億元的凈利潤(rùn)規(guī)模來看，早被昔日的老對(duì)手萬(wàn)科、保利遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。從銷售額來看，在萬(wàn)科跨入千億大關(guān)的同時(shí)，招商地產(chǎn)2010年簽約銷售金額及銷售面積卻較2009年均有所下降。
2010年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售金額146.25億元，比2009年同期的148.42億元有所下降；銷售面積95.17萬(wàn)平方米，比2009年的121.19萬(wàn)平方米下降了21.47%。
與已升任招商局集團(tuán)副總裁的孫承銘沉穩(wěn)低調(diào)風(fēng)格不同，林少斌上任后提出“三年再造招商地產(chǎn)”的宏偉計(jì)劃，欲用十年時(shí)間帶領(lǐng)公司重返一線地產(chǎn)商行列。
此后，招商地產(chǎn)開始大肆攻城略地。
2011年全年，招商地產(chǎn)共在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項(xiàng)目用地9幅，擴(kuò)充土地資源285萬(wàn)平米，其中權(quán)益面積231萬(wàn)平米，較2010年的176.74萬(wàn)平米有較大幅度增長(zhǎng)。
2012年，招商地產(chǎn)又耗資157億元購(gòu)入391萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，拿地規(guī)模已接近此前兩年的拿地總量。與萬(wàn)科、中海相比，招商地產(chǎn)拿地額占比銷售額為43%，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的29%和中海地產(chǎn)的22%。
然而，招商地產(chǎn)的擴(kuò)張勢(shì)頭仍要加碼。林少斌在2013年3月份的業(yè)績(jī)說明會(huì)上明確表示，公司在2013年的土地市場(chǎng)上會(huì)積極參與，全年拿地的資金計(jì)劃超過200億元。
實(shí)際上，記者統(tǒng)計(jì)招商地產(chǎn)前三季度耗資142.73億元獲取13宗地塊。第四季度拿地步伐加快，僅11月，招商地產(chǎn)就豪擲52.69億元，在佛山、煙臺(tái)、重慶、成都等地購(gòu)得土地使用權(quán)。12月，又以14.3億元價(jià)格在武漢古田競(jìng)得一商住地?？傤~已超過200億元。
林少斌提速心切，卻只從土地儲(chǔ)備方面入手，忽視了“現(xiàn)金流”作為房地產(chǎn)行業(yè)生命體征的特殊性，其結(jié)果是逐步推高招商地產(chǎn)的負(fù)債率。
2011年招商地產(chǎn)庫(kù)存量逾514億，總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.53%，2012年存貨逾736億，期末資產(chǎn)負(fù)債率增至70.3%。
當(dāng)時(shí)，媒體紛紛猜測(cè)林少斌被撤換的原因，認(rèn)為與招商地產(chǎn)過于激進(jìn)的65億元定增方案導(dǎo)致股價(jià)下跌有關(guān)。而一位不愿具名的地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者分析，在這期間，地產(chǎn)股全部大跌，其中萬(wàn)科跌去300多億市值，保利跌去250億元左右，這樣看來，換人與股價(jià)并沒有直接關(guān)聯(lián)。
實(shí)際上，招商地產(chǎn)的65億元定增方案于去年11月獲得證監(jiān)會(huì)受理。此前，只有迪馬股份的再融資方案在2013年10月16日獲得證監(jiān)會(huì)受理。
“賀建亞任總經(jīng)理以來，招商地產(chǎn)的成績(jī)有目共睹。林少斌升任集團(tuán)總工程師，實(shí)際上有助于招商局集團(tuán)加大力度支持招商地產(chǎn)的發(fā)展，并不會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響。”招商地產(chǎn)董秘劉寧回應(yīng)稱。
但是，總經(jīng)理賀建亞全面接管招商地產(chǎn)實(shí)權(quán)已毋庸置疑。
經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)上的薄弱依舊是賀建亞新征程中的絆腳石，而賀建亞的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格似乎更為穩(wěn)健。最明顯的變化是，這家央企背景的地產(chǎn)巨頭開始從嚴(yán)格追求高利潤(rùn)的效益優(yōu)先模式，向規(guī)模與效益并重的快速高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)型。
平安證券分析稱，賀建亞有意識(shí)地控制公司拿地的穩(wěn)步增長(zhǎng)，提速新城市拓展。在2013年第二季度受土地市場(chǎng)持續(xù)過熱影響，放慢拿地節(jié)奏，進(jìn)入下半年又明顯加快拿地步伐。盡管2013年招商地產(chǎn)全年銷量中規(guī)中矩，但預(yù)計(jì)2014年可售約900億。
商業(yè)地產(chǎn)漸成擴(kuò)張引擎之一
在地產(chǎn)企業(yè)紛紛忙于調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、進(jìn)軍新領(lǐng)域的大環(huán)境下，手握大量?jī)?chǔ)備土地的招商地產(chǎn)也開始順應(yīng)行業(yè)企業(yè)的主流發(fā)展方向去規(guī)劃自身的前行方向。
2013年，招商地產(chǎn)由深圳起步的商業(yè)地產(chǎn)板塊進(jìn)入了收獲期。資料顯示，已有多個(gè)項(xiàng)目投入使用。3月海上世界發(fā)布招商成果，9月開始試營(yíng)業(yè)，5A寫字樓招商局廣場(chǎng)在6月入伙，希爾頓酒店也在10月開業(yè)。
據(jù)2013年半年報(bào)，招商地產(chǎn)上半年的投資性物業(yè)租賃收入3.71億元，累計(jì)出租面積達(dá)440.94萬(wàn)平米。
得到了實(shí)惠的招商地產(chǎn)更加重視這條專業(yè)的擴(kuò)張之路。同時(shí)，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)版圖在全國(guó)開花，將在深圳、廣州、南京、重慶、珠海、博鰲等地相繼推出很多大型商業(yè)項(xiàng)目。
劉寧表示，目前，商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)估值占招商地產(chǎn)總資產(chǎn)的10%左右。公司目前正在探索養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，未來會(huì)逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的比重。“但需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，因商業(yè)地產(chǎn)占用資金會(huì)相對(duì)較大。”
而招商地產(chǎn)在二線城市形成的發(fā)展格局，讓市場(chǎng)普遍看好其后期資金回籠力度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年以來，由華南本土走出的招商地產(chǎn)新進(jìn)入了大連、昆明、寧波、杭州和南寧等新城市。全年拿地城市中，二線城市拿地占比超過8成。
UBS瑞銀地產(chǎn)分析師李宗彬認(rèn)為，2013年年內(nèi)招商新獲取土地的成本較2012年已有所降低，目前公司正對(duì)土地成本較高的這些項(xiàng)目采取較快的銷售速度，加緊回籠資金以投入回報(bào)更高的項(xiàng)目。
此外，融資方面，公開資料顯示，招商地產(chǎn)近10年來通過資本市場(chǎng)僅融資約80億元，其中有一半來自母公司招商局，而從A股市場(chǎng)融資額僅40億元左右。這與擁有海外融資平臺(tái)的房企相比，無疑也是公司實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的羈絆之一。
于是，2012年5月10日成功收購(gòu)香港上市公司東力實(shí)業(yè)后，于2013年4月24日就宣布作價(jià)62億港元注資東力實(shí)業(yè)。
國(guó)泰君安分析師認(rèn)為，借殼東力上市對(duì)招商地產(chǎn)意義重大。公司近幾年融資成本都較低，2012年加權(quán)平均融資成本不到6%，而海外融資平臺(tái)的搭建將進(jìn)一步增強(qiáng)招商地產(chǎn)的資金優(yōu)勢(shì)；此外，融資優(yōu)勢(shì)還會(huì)推動(dòng)招商地產(chǎn)目標(biāo)的加速實(shí)現(xiàn)。
在2013年12月，招商地產(chǎn)招商地產(chǎn)首次海外發(fā)行的5億美元債券已經(jīng)獲得香港聯(lián)合交易所批準(zhǔn)上市及買賣。
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